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Rücktritt Hauskauf wegen Nachbarschaft


03.08.2007 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin



Guten Tag,

wir haben vor ca. 5 Monaten uns vom Bauträger einen von 4 von Ihm geplanten Häuser gekauft.
Andere 3 waren schon zu dem Punkt des Vertragsabschlusses schon verkauft. Nach unseren Fragen beim Makler über die Nachbarschaft, hatte er nur beantwortet, dass die Häuser von einer Firma gekauft wurden, und in Zukunft vermietet werden.

Jetzt ist die Bau fast schon fertig, und plötzlich haben wir rausgefunden, dass die Nebenhäuser nicht die Firma, sondern ein Verein gekauft hat, der da Wohnungen für die Menschen mit geistiger Behinderung plant.
Wir haben nichts gegen diese Menschen, aber hätten wir das früher gewusst, würden wir uns dieses Haus nie kaufen! Aber weder Makler noch der Bauträger hat darauf hingewiesen.
Wir wollten uns Haus kaufen, weil wir gerade ein Baby bekommen haben, und die Umgebung spielt für uns eine entscheidende Rolle!
Unser Bausachverständiger hat uns bestätigt, dass beim Verkauf wir wegen der Nachbarschaft viel Geld verlieren werden.

Gibt es für uns irgendwelche Chancen den Kauf rückgängig zu machen?

Wir haben einen Urteil des OLG Frankfurt/Main vom 20.10.2004 4 U 84/01 gefunden, wo
steht, dass "Der Verkäufer eines Einfamilienhauses muss den Käufer ungefragt über alle Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss wesentlich sind."
Und die verschwiegene volle Auskunft über die Nachbarn war für uns nicht nur „wesentlich“, sondern entscheidend!
Danke.
Verzweifelte Eltern.

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworte:

Ob Sie sich von dem mit dem Bauträger geschlossenen Vertrag lösen können, läßt sich abschließend im Rahmen dieser Erstberatung nicht sagen.

I. Denkbar ist, daß Sie Ihre Vertragserklärung wegen einer arglistigen Täuschung wirksam nach § 123 BGB anfechten können.

Als Anknüpfungspunkt kommt insoweit die Auskunft des Maklers in Betracht, der offenbar Ihre Frage nach den Käufern der anderen Häusern unrichtig beantwortet hat. Damit könnte er grdsl. eine Täuschung i. S. des § 123 BGB verübt haben, und zwar zumindest deshalb, weil Fragen im Vorfeld eines Vertragsschlusses richtig und vollständig beantwortet werden müssen.

Darüber hinaus müssen besonders wichtige Umstände, die für die andere Vertragspartei offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, sogar ungefragt offenbart werden.

Problematisch ist, daß Sie Ihre Frage nach den anderen vier Häusern offenbar (nur) an den Makler gerichtet haben. Denn dieser ist, sofern er sich auf eine reine Vermittlertätigkeit beschränkt hat, "Dritter" i. S. des § 123 Abs. 2 BGB. Deshalb könnten Sie Ihre Vertragserklärung selbst bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung nur dann anfechten, wenn Ihr Vertragspartner - der Bauträger - die Täuschung kannte oder kennen mußte. Dies müßten Sie ggf. beweisen.

Ob man eine Aufklärungspflicht des Bauträgers selbst bejahen kann, erscheint mir zweifelhaft, nachdem Sie den Bauträger selbst offenbar nicht nach den zukünftigen Nachbarn gefragt haben. Ungefragt mußte der Bauträger indes nur offenbaren, an wen er die vier weiteren Häuser verkauft hat, wenn dieser Umstand für Ihren Kaufentschluss offensichtlich (!) von entscheidender Bedeutung war.

II. Möglicherweise steht Ihnen gegen den Bauträger auch ein Schadensersatzanspruch wegen eines Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu. Dieser Anspruch wäre auf Aufhebung des für Sie nachteiligen Vertrages gerichtet.

Ein Verschulden - sei es ein solches des Maklers, sei es ein solches des Bauträgers selbst - wird man allerdings nur bejahen können, wenn entweder Ihre Frage nach den künftigen Nachbarn vorsätzlich oder fahrlässig falsch beantwortet, oder Ihnen trotz Aufklärungspflicht verschwiegen wurde, wer die übrigen Häuser gekauft hat. Insoweit gilt letztlich das oben schon Ausgeführte: Eine Aufklärungspflicht setzt voraus, daß für Sie offensichtlich von Bedeutung war, wer die Käufer der übrigen Häuser sind.

Zu beachten ist außerdem, daß sich der Bauträger ein Verschulden des Maklers nicht in jedem Fall zurechnen lassen muß. Eine Zurechnung kommt vielmehr nur in Betracht, wenn der Makler Erfüllungsgehilfe des Bauträgers war. Ob ein Makler Erfüllungsgehilfe einer der späteren Vertragsparteien ist, ist allerdings letztlich eine Frage des Einzelfalls. Insoweit kommt es insbesondere darauf an, ob der Makler Aufgaben übernommen hat, die typischerweise einer Parteien obliegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen einen Überblick über Ihre Möglichkeiten und deren neuralgische Punkte verschaffen.

Im übrigen empfehle ich Ihnen, eine persönliche Beratung bei einem Anwalt Ihres Vertrauens in Anspruch zu nehmen, der Einsicht in sämtliche Vertragsunterlagen nehmen kann, und dem Sie den Sachverhalt detailliert darlegen können.

Gerne stehe auch ich Ihnen hierfür zur Verfügung. Bitte nehmen Sie ggf. Kontakt über die u. a. E-Mail-Adresse auf.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

fea@trettin-rechtsanwaelte.de
www.trettin-rechtsanwaelte.de
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