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Rücktritt Grundstückskauf w. Nichterfüllung Lastenfreistellung


07.03.2006 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Tag !
Ich habe am 21.07.2005 einen notariellen Grundstückskaufvertrag geschlossen. Kaufpreis sollte sein Übernahme einer erstrangigen Grundschuld auf dem Objekt im Rahmen eines Schuldnerwechsels bei der bisher finanzierenden Bank. Die nachrangigen Grundschulden (abgetretene Eigentümer-Grundschulden des Verkäufers) sollten nicht übernommen werden. Im Vorfeld der Beurkundung hat der Käufer alle persönlichen Unterlagen zu der finanzierenden Bank gesandt, die daraufhin dem Schuldnerwechsel zugestimmt hat. Also kam Kaufvertrag zustande und im Zuge dessen eine Änderungsvereinbarung mit der Bank, dass Käufer dieses Darlehen dinglich und persönlich übernimmt. Nach nunmehr einem Dreiviertel Jahr steht - für den Verkäufer wohl unerwartet - fest, dass die nachrangige Lastenfreistellung nicht funktioniert. Diesen nachrangigen Eigentümergrundschulden, die an Dritte abgetreten sind, liegen zwar keine Darlehen zugrunde, aber sie dienen diesen Dritten wohl als Zusatzsicherheiten, die entgegen der früheren Aussagen auch dieser nachrangigen Grundbuchgläubiger, nun wohl doch bewertet und deshalb nicht freigegeben werden. Der Notar ist sicher, dass die Rückabwicklung des Kaufvertrages unproblematisch ist. Aber: Der Verkäufer ist inzwischen in wirtschaftlichen Schwierigkeiten (war nicht vorhersehbar !) und deshalb ist der finanzierenden erstrangigen Bank der Käufer "bonitätsmäßig" lieber. Sie blockiert die Rückabwicklung. Im Änderungsvertrag steht, obwohl entsprechende nachvollziehbare Korrespondenz geführt wurde, wonach das Ganze natürlich nur im Zuge des Kaufes gemacht wurde, dummerweise nichts davon, dass die Schuldübernahme an den Kauf gebunden ist. Umgekehrt steht natürlich im Kaufvertrag, dass Schuldübernahme Kaufpreiszahlung ist. Und nun ? Auf welcher Rechtsgrundlage kann der Käufer die Rückgängigmachung der Schuldübernahme bei der Bank erwirken ? Laut Notar würde Vertrag wegen NIchterfüllung seitens des Verkäufers (mangelnde Lastenfreistellung) rückabgewickelt. Aber wie aus dem Bankdarlehen wieder rauskommen ? Haftet der Käufer, weil nur Änderungsvereinbarung zum "alten" Darlehensverhältnis, wonach dieses incl. persönlicher Grundschuldunterwerfung ab Beginn gemäß Regelung im Kaufvertrag übernommen wird, nun auch persönlich bei der erstrangigen Bank ? Was passiert mit den seit 01.08.2005 erhaltenen Mieten bzw. gezahlten Darlehensraten und sonstigen Verpflichtungen incl. Bankgebühren, Notargebühren etc. ?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihr Anliegen wie folgt beantworten:

Mir ist zunächst zwar nicht ganz klar, auf welcher Grundlage die nachrangigen Grundschulden nicht übernommen werden sollten. Dessen ungeachtet sehe hier leider wenig rechtliche Möglichkeiten, dem „Sperren“ der Bank gegen die von Ihnen gewünschte Rückabwicklung entgegenzutreten.

Ihnen wird m.E. nichts anderes übrig bleiben, als sich –mit wirtschaftlich in der Tat ungewissem Ausgang- an den Verkäufer zu wenden. Insoweit ist in der Tat ärgerlich, daß der von Ihnen zitierte Änderungsvertrag offensichtlich unvollständig ist. Ich sehe jedenfalls auf der von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltsgrundlage keine Möglichkeit, aus dem auf Grundlage der Änderungsvereinbarung übernommenen Bankdarlehen wieder herauszukommen.

Die von Ihnen zitierte persönliche Haftung des Käufers gegenüber der erstrangigen Bank aus einer Änderungsvereinbarung zum „alten“ Darlehensverhältnis sehe ich also als gegeben an. Deswegen dürfte sich auch hinsichtlich der gezahlten Mieten, Darlehnsraten etc. keine Änderung ergeben.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -


E-Mail: ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 07.03.2006 | 19:37

Vielen Dank für Ihre Auskunft, auch wenn diese nicht gerade positiv für mich ausgefallen ist. Bitte eine ergänzende Frage: In der Korrespondenz mit der erstrangigen Bank (Darlehn 1,38 Mio. €) wurde auf den Kauf etc. immer wieder Bezug genommen. Auch in den Schreiben der Bank umgekehrt. Der Zusammenhang ist also herstellbar und belegbar, wonach nur unter der Prämisse des Kaufes das Darlehen übernommen wurde. Kann man diese Schuldübernahme, die ja an den Kaufvertrag gekoppelt war, auch wenn die Bank dazu nur ein Standardformular zugeschickt hat, gar nicht anfechten ? Informativ: Die nachrangigen Eigentümer-Grundschulden betragen "nur" 255 T€; Objektwert 1,4 Mio. €. Deshalb nur Übernahme erstrangige Grundschulden und Lastenfreistellung Eigentümergrundschulden vereinbart. Es muss doch möglich sein, die Schuldübernahme anzufechten, wenn die Rechtsgrundlage dafür entfallen ist, oder ? Ich hafte für ein fremdes Darlehen und bin nicht Eigentümer ? In der Größenordnung ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.03.2006 | 19:48

Sehr geehrter Frau S.,

danke für Ihre Nachfrage.

Auf Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sehe ich hierfür leider wenig Spielraum. Allein die –mir näher nicht bekannte- Bezugnahme auf den Kauf in der Korrespondenz mit der Bank scheint hier nicht recht weiterzuhelfen. Für eine Anfechtbarkeit ggü. der Bank bestehen demnach wenig Aussichten. Durchsetzbare (wenn mit Ihrem Bericht auch faktisch eher vage) Aussichten sehe ich nur gegenüber dem Verkäufer.

Mit freundlichen Grüßen

RA Schimpf

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