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Rücklagenbildung für Reihengaragenanlage


08.01.2007 23:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sven Kienhöfer



Reihengarage, 11 Garagen, jede Garage zählt jeweils zum Sondereigentum des betreffenden Eigentümers. Garagen müssen auf absehbare Zeit (5-10 Jahre) erneuert werden da Bausubstanz zunehmend marode und Erhaltung zunehmend teurer. Die Garagen stehen auf einem gemeinsamen Streifenfundament. Ob dieses ebenfalls erneuert werden muss kann erst nach Abheben der Garagen entschieden werden. Eine einzelne Garage kann nicht entfernt werden ohne die Nachbargarage zu beschädigen. Die Garagen sind nämlich seit einer Dachsanierung dachseitig verbunden, das Entfernen einer einzelnen Garage würde das Dach der Nachbargarage beschädigen. Deshalb bleibt mit vertretbarem Aufwand nur eine gemeinsame Sanierungsaktion. Ein erstes Angebot ergab ca. Kosten von 3500EUR/Garage.
Kann mit einfacher Mehrheit eine Rücklagenbildung beschlossen werden?
Kann mit einfacher Mehrheit der Zeitpunkt der Sanierung und damit die (vertretbare) Höhe der monatlichen Rücklage beschlossen werden?
Gibt es Standardverträge oder sollte ein Anwalt zugezogen werden?
Wird üblicherweise in einen Fond eingezahlt?
Ist der Verwalter der Wohnanlage zuständig? Zur Info: die Anlage umfasst 42 WE mit 4 Garagenzeilen. Unter Umständen gehen die Besitzer der anderen Garagenzeilen andere Wege.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Für Sie gilt hier:
§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;


Die Entscheidung über die Bildung von Instandhaltungsrückstellungen, die nicht zwingend vorschrieben sind, aber Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung sind, obliegt gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 4 WEG also der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung in angemessener Höhe nach Abs. 5 Nr. 4 dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Umfangs(dies trifft bei Ihren Garagen zu).
Über die Höhe der Rücklage wird durch Mehrheitsbeschluß entschieden; eine zu hohe oder zu niedrige Rücklage widerspricht § 21 Abs. 4 WEG. Die Angemessenheit bestimmt sich jedoch stets nach den besonderen Umständen des Einzelfalls. Jeder Eigentümer kann nach Abs. 4 die Rücklagenbildung verlangen
Bei positivem Mehrheitsbeschluss ergibt sich die Verpflichtung zur Zahlung der Rücklage aus § 16 Abs. 2 WEG, da die Instandhaltungsrückstellung als sog. „zweckgebundenes Sondervermögen“ zum Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG zählt.

Grundsätzlich gilt noch, dass für die Instandhaltungsrücklage die bestmögliche Anlageform zu nutzen ist, wobei allerdings der Grundsatz der sicheren Anlage zu beachten ist.

Zur Beschlussfassung ist auszuführen, dass die Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse grundsätzlich in der Versammlung fassen. Das Beschlußergebnis bedarf der Feststellung und Bekanntgabe durch den Versammlungsleiter und sollte protokolliert werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen

Sven Kienhöfer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2007 | 20:21

Sorry, ich bezweifle dass die Frage richtig beantwortet ist, denn wie geschildert sind die Garagen nicht Gemeinschaftseigentum sondern dem Sondereigentum zugeordnet. Oder kann aus dem Umstand dass die Garagen auf einem Streifenfundament stehen (und dachseitig verbunden sind) eine gemeinschaftliche Pflicht zu Instandhaltung und Instandsetzung abgeleitet werden? Die gesamte Wohnanlage umfasst 42 Wohneinheiten und 4 Garagenzeilen mit je 10 (11) Garagen. Wenn es so ist, wer beschließt dann die Rücklagenbildung? 6 Eigentümer (einfache Mehrheit aus 10) einer 10er Garagenzeile oder 22 Hauseigentümer (einfache Mehrheit aus 42) für die gesamte Wohnanlage, d.h. zwingend auch für die restlichen 3 Garagenzeilen?
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2007 | 13:31

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben selbstverständlich recht mit Ihrer Nachfrage, da die Garagen dem Sondereigentum und nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Allerdings brauche ich für die rechtliche Prüfung mehr Zeit und würde Ihnen meine Stellungnahme dann bis spätestens Freitag per E-Mail zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

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