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Rückkauf einer halben Eingentumswohnung


14.01.2007 22:07 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Frau F. lebt in einer Dacheigentumswohnung im Haus ihrer Eltern (ca. 50 qm).
Diese Wohnung gehört ihr zur Hälfte. Die andere Hälfte gehört einem Freund.
Mit Ihm hat sie die Wohnung vor ca. 20 Jahren gekauft. Im Grundbuch sind ihre Eltern zu 50%, sie und ihr Freund zu je 25% als Eigentümer des Hauses eingetragen.
Ihr und Ihrem Freund gehört also das halbe Haus.

Die Wohnung ist mittlerweile bezahlt, also keine Schulden mehr.
Das damals aufgenommene Darlehen wurde von Frau F. und ihrem Freund je zur Hälfte getilgt.
Kaufpreis damals 120000.- DM, also je 60.0000.-DM.

Frau F. möchte nun den Tei, der Ihrem ehemaligen Freund gehört abkaufen.
Sie hat zu ihrem Freund ein gutes Verhältnis.
Sie werden sich auch über den Kaufpreis ( ca. 30.000 € ????? ) einigen.

Frau F. besitzt ca. 35.000 €. Sie müsste also ihr gesamtes Kapital für den Kauf einsetzen.

Sowohl ihr ehemaliger Freund als auch andere Personen wären in der Lage und bereit ihr die ca. 30.000 € zu leihen, schenken, oder ……

Nun zu meinen Fragen:

1. Wie hoch sind die ca. Kosten für den Notar?
Können diese umgangen werden, d.h. abkaufen ohne Notar aber trotzdem Umschreibung im Grundbuch?

2, Welche weiteren zwingenden Kosten fallen an? ( Grundbuch, Grunderwerbssteuer, ……)

3, Wenn ihr ehemaliger Freund Ihr die Wohnung einfach überschreiben würde.....
Was hätte das für Konsequenzen?
Wäre das einer Schenkung gleichzusetzen und müsste dann Schenkungssteuer bezahlt werden.

4, Könnte man Ihr einfach z.B. 20.000 bis 30.000 € überweisen und sie damit den Kauf mitfinanzieren.
Wäre dies eine Schenkung?
Müsste dies oder wird es automatisch an das Finanzamt gemeldet?

5. Wie kann Frau F. den 50% Anteil der Eigentumswohnung zurückkaufen, so dass möglichst wenig Kosten anfallen? ( Alles ist vorstellbar, Schenkung, Wohnung überschreiben, Darlehen bei einer Bank oder Darlehen unter Freunden, zahlen und anschließend „bankrott“ sein ……..)

Eine Reihe von Fragen, für einen Fachmann sicher trivial aber für uns wäre die Beantwortung eine erste Hilfe. Vielen Dank!

Sehr geehrter Herr,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Eigentumsumschreibung ohne Notar ist nicht möglich. Unter Zugrundelegung eines Kaufpreises von 30.000 EUR kostet der Notar ca. 255 EUR zzgl Grundbuchkosten in Höhe von ca. 165 EUR. Die Höhe der ebenfalls zu tragenden Grunderwerbssteuer beträgt 3,5% des Kaufpreises, also 1.050 EUR.
Die unentgeltliche Überschreibung der "Wohnung" ist als Schenkung zu qualifizieren und löst die Schenkungssteuer aus. Der Freibetrag bei Fremden, also Steuerklasse III, beträgt 5.200 EUR.
Der Steuersatz beträgt 17 % bei Steuerklasse III und unter Zugrundelegung eines Wertes von 30.000 EUR.
Auch die Überweisung einer Geldsumme einer fremden nicht verwandten Person würde als freigiebige Zuwendung und somit der Schenkungssteuer unterfallen.
Falls die Schenkung bzw. das Schenkungsversprechen nicht gerichtlich oder notariell beurkundet wurde, ist die Schenkung dem Finanzamt gegenüber anzuzeigen.
Die letzte Frage kann erst bei der Mitteilung weiterer Sachverhaltsangaben beantwortet. Prinzipiell macht es aber hinsichtlich der Kosten keinen Unterschied, ob die Wohnung verschenkt oder entgeltlich übertragen wird.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: phermes1@gmx.de

Mit besten Grüßen

RA Hermes


Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2007 | 17:29

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung.
Ich bitte Sie noch im Rahmen der einmaligen Nachfrageaktion zu folgendem Szenario Stellung zu nehmen.

Wäre es erlaubt, bzw. was für Konsequenzen hätte es, wenn die halbe Eigentumswohnung weit unter Wert verkauft werden würde, im Extremfall nur zu einem symbolischen Preis.
Gibt es eine Grenze wie weit unter Wert verkauft werden dürfte.
Vielen Dank für die Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2007 | 19:51

Sehr geehrter Herr,

bei dieser Konstellation würde wohl eine gemischte Schenkung vorliegen. Über die Frage, ob eine (gemischte) Schenkung oder eine vollständig entgeltliche Übertragung eines Grundstück gegeben ist, entscheidet der BGH seit je her anhand einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise gemäß den Umständen des Einzelfalles. Es kommt entscheidend darauf an, ob nach dem Gesamteindruck der unentgeltliche Charakter des Vertrags überwiegt (vgl. z.B. Urteil des BGH vom 11.07.2000, X ZR 78/98). Eine Grenze wie weit unter Wert veräußert werden darf, damit keine (gemischte) Schecnkung vorliegt, vermag ich ohne weitere Sachverhaltsangaben nicht zu sagen. Eine (gemischte) Schenkung wäre auch wiederum Für die schenkungsteuerrechtlich relevant.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

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