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Rückgabe der Mietsache - Schönheitsreparaturen


13.12.2010 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo Anwalt,
ich habe 2006 als Mieter einen Standardmietvertrag des RDM unterschrieben. Lt. §10 (Schönheitsreparaturen, Beendigung der Mietzeit) gilt:
(1) ... Die Farbanstriche der Decken und Wände sind fachgerecht mit weißer Innendispersionsfarbe nach DIN 53778 WM durchzuführen...
(2) Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Renovierungsfristen fällig: Naßräume alle 3 Jahre, Wohn- Schlafräume, Dielen, Toilette alle 5 Jahre. Bei Auszug vor diesen Fristen sind die Kosten anteilig zu tragen.
(6) Der Mieter ist für die Einhaltung der Fristen, Art und Weise der Durchführung der im Laufe der Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
§16 Sonstiges: Sollte eine Bestimmung des Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, berührt dies nicht die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen. In solchen Fällen ist der Vertrag sinngemäß anzuwenden.

Der Vermieter möchte das Haus nun verkaufen. Nach Androhung einer Mieterhöhung, sollte ich nicht kaufen wollen, habe ich die Kündigung vorgezogen. Kaufinteressenten wird nun die vollständige Renovierung durch mich bei Auszug in Aussicht gestellt.
Bei anderen Fragen zum selben Thema habe ich gesehen, dass die Farbwahlklausel lt. BGH-Urteil kritisch ist bzw. ungültig.
Meine Fragen:
(a) Muss ich sämtliche Räume neu in der angegebenen Farbe streichen? (die Räume wurden von mir vertragswidrig z. T. farbig gestrichen)
(b) Falls wg. Farbwahlklausel die Renovierung nicht verlangt werden kann: muss ich außer Bohrlöcher zugipsen weitere Reparaturen durchführen? Das Haus ist mit einem 7 bis 10 Jahre alten blauen Teppichboden ausgelegt. Wir hatten überall schwimmend Laminat verlegt, so dass der Teppichboden noch gut aussieht. Allerdings haben wir die Fußbodenrandleiste entfernt. Muss ich die nun erneuern lassen bzw. kostenanteilig ersetzen?
Der Vermieter lebt im Ausland und hat als Kaution eine Bankbürgschaft erhalten.
Danke für eine schnelle Einschätzung.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf:

Vorbehaltlich einer konkreten Prüfung des vollständigen Mietvertrages kann ich eine Renovierungspflicht derzeit nicht erkennen.

Nicht nur führt die Farbwahlklausel nach der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, sondern auch die starre Fristenregelung kommt zu diesem Ergebnis. Starre Renovierungsfristen sind nämlich nach der Rechtsprechung des BGH ebenso unzulässig und führen dazu, dass die vertraglichen Regelungen über Schönheitsreparaturen ingesamt unwirksam sind.

Sie müssen daher keine Schönheitsreparaturen vornehmen, sondern lediglich Schäden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen, beseitigen und ersetzen. Dazu gehören z.B. die von Ihnen entfernten Fußleisten, die Sie allerdings nur anteilig nach einem Abzug für Wertverlust "neu für alt" ersetzen müssen.

Bohrlöcher im Rahmen des Üblichen müssen Sie übrigens nicht zuspachteln - dies fällt unter die hier nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

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