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Rückgabe Mietkaution nach Zwangsverwaltung des Mietobjektes


| 06.07.2006 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

folgender Sachverhalt:

- Mit Beginn zum 01.11.2003 (Mietvertrag unterzeichnet am 28.10.2003) habe ich eine Wohnung gemietet. Das Mietshaus in dem sich die Wohnung befindet war damals im Privatbesitz von Eigentümer A. Eigentümer A hatte zu diesem Zeitpunkt eine Hausverwaltung (HV) A mit der Verwaltung des Objektes beauftragt.

- Am 05.11.2003 habe ich die Mietkaution (2 KM zu je 240,00€) und die erste Miete an die HV A (also ein Konto das durch die HV A geführt wurde) überwiesen. Als Beleg dafür habe ich noch den entsprechenden Kontoauszug.

- Am 01.12.2003 hat mir HV A den "vertragsgemäßen Eingang der ersten Miete und der Mietkaution" schriftlich per Fax bestätigt. Dieses Fax habe ich ebenfalls noch vorliegen.

- Per Beschluss des Amtsgerichts vom 21.04.2005 wurde uns mitgeteilt (Schreiben vom 26.04.2006) das für das gesamte Mietobjekt ein Zwangsverwalter (ZVW) eingesetzt wurde. Der Zwangsverwalter war selbstverständlich ein Rechtsanwalt. Gegen Eigentümer A lief zu diesem Zeitpunkt ein Insolvenzverfahren eingeleitet wohl durch eine Bank.

- Der ZVW hat dann die Verwaltung des Objektes einer neuen Hausverwaltung (= HV B) übergeben. HV A war damit nicht mehr Verwalter des Objektes. Die Mietzahlungen haben wir von da an auf ein Anderkonto beim ZVW geleistet.

- Nachdem klar wurde, dass wir umziehen wollen (ich habe geheiratet :-) habe ich mich bei HV A telefonisch erkundigt, ob unsere Kaution an den ZVW ausgekehrt wurde. Mir wurde am Telefon (!) versichert, dass alles weiter geleitet worden ist.

- Wir haben dann am 27.02.2006 fristgerecht zum 31.05.2006 gekündigt. Alle Mieten bis dahin sind bezahlt. Die Kündigung hat meine Frau persönlich bei HV B vorgelegt. HV B hat sich eine Kopie der Kündigung gemacht und den Empfang direkt auf der Kündigung quittiert (Stempel, Datum, Unterschrift).

- Am 25.04.2006 wurde dann das gesamte Mietobjekt in dem sich die Wohnung befindet zwangsversteigert. Es fand sich auch tatsächlich ein Käufer (eine GmbH) - Eigentümer B.

- Am 29.05.2006 fand dann die Wohnungsübergabe mit HV B statt, da sich der neue Eigentümer B noch nicht gemeldet hatte. Das Original des Übergabeprotokolls habe ich vorliegen - keine Mängel, alles ordnungsgemäßt abgenommen.

- Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 24.05.2006 wurde dann die Zwangsverwaltung für das Objekt aufgehoben. Dies wurde uns durch den ZVW per Schreiben vom 31.05.2005 mitgeteilt.

- HV B sagte uns bei Wohnungsübergabe, dass wir dem ZVW ein Schreiben schicken sollen in dem wir um Rückzahlung unserer Kaution bitten - inkl. Angabe der Bankverbindung. Dies habe ich mit Schreiben vom 05.06.2006 an den ZVW getan.

- Zwischenzeitlich hat Eigentümer B wiederrum eine neue Hausverwaltung (= HV C) eingesetzt.

- Danach kam vom ZVW ein Schreiben in dem er uns mitteilte, dass er nicht mehr ZVW ist und das unsere Kaution bei ihm nicht vorliegt.

- Telefonische Rückfrage bei HV A ergab das "alles an den ZVW weiter geleitet wurde".

- Telefonische Rückfrage beim ZVW ergab, dass er wohl einige Mietkautionen von HV A erhalten habe - unsere aber nicht.

- Telefonische Rückfrage bei HV C ergab, dass man dort noch gar nichts von unserer Kündigung wusste. HV C hat sich dann mit HV B und dem ZVW in Verbindung gesetzt -- auch wegen unserer Mietkaution. HV C ist wirklich bemüht das Problem zu lösen.

- Per Fax habe ich den Zahlungsbeleg zur Kaution (Kontoauszug) an HV A und HV C geschickt.

- Bis jetzt hat dann meine Frau versucht von HV A eine verbindliche Aussage zum Verbleib unserer Mietkaution zu bekommen. Das endete dann heute vormittag damit, dass sie von HV A unmissverständlich darauf hingewiesen wurde, dass ihre ständigen Anrufe (3 Anrufe in 7 Tagen) "nerven" und sie "nur die Mitarbeiter von der Arbeit abhalte".

- Daraufhin habe ich mich der Sache angenommen und nochmal beim ZVW angerufen und ihn um schriftliche Bestätigung gebeten, dass unsere Kaution nicht beim ihm vorliegt und das HV A diese nicht an ihn überwiesen hat. Der ZVW hat mir das zugesagt. Insofern kann HV A das wohl nicht an den ZVW ausgekehrt haben.

- Nach Rücksprache mit HV C (man sagte mir dort das auch sie schon Kontakt mit HV A aufgenommen haben) habe ich dann ein Schreiben aufgesetzt, in dem ich HV A zur Stellungnahme über den Verbleib (schriftlich mit Zahlungsbeleg bitte) und zur Rückzahlung meiner Mietkaution auffordere. Ich habe 7 Tage Frist gesetzt. Falls auf das Fax nicht bis 14.07.2006 reagiert wird werde ich das gleiche Schreiben per Einschreiben mit Rückschein an HV A senden. HV C hat um eine Kopie meines Schreibens gebeten welche ich per Fax an HV C geschickt habe.

Das ist der aktuelle Stand. Nun meine Fragen:

1. Wie ist die Situation beurteilen, sprich wie stehen meine Chancen die Mietkaution zurück zu bekommen?

2. Welche rechtliche Vorgehensweise (Strafanzeige?) ist zu empfehlen und an wen muss ich mich dabei halten? Dazu sei folgendes angemerkt:

Meine eigene Recherche ergab das hier §566 a BGB (hinsichtlich Rückzahlung der Mietkaution von Eigentümer C bzw. HV C) gelten könnte. Muss ich mich also an Eigentümer C halten? Wenn ja, wie? Oder der ZVW - Siehe BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03?

Was ist mit HV A? Das riecht ja ehrlich gesagt schwer nach Untreue.

Vielen Dank &
Mit freundlichen Grüßen
- Mieterin & Mieter A :-)
Sehr geehrte Ratsuchenden,


in der Tat ist hier § 566a BGB die entscheidende Rechtsvorschrift.

Vorrangig müssen Sie den Erwerber der Wohnung in Anspruch nehmen, weil nach § 566a Satz 1 BGB mit dem Eigentumserwerb auch die Pflicht zur Rückgewähr der Kaution auf ihn übergegangen ist.
Der Erwerber kann sich nach der seit 01.09.2001 geltenden Rechtslage auch nicht darauf berufen, dass er die Mietsicherheit vom Vermieter (bzw. von dem Zwangsverwalter) nicht erhalten habe. Nach dem Zweck der Gesetzesänderung sollten die Mieterrechte an dieser Stelle bewusst gestärkt werden (BT-Drs. 14/5663 S. 81).

Nur wenn „bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen“ kann (§ 566a Satz 2 BGB), sind Sie berechtigt, die Mietsicherheit von dem Vermieter zurückzuverlangen.
Leider ist die Rechtsprechung zu den konkreten Voraussetzungen nicht sehr klar. Nach BGHZ 141, 160 muss der Mieter zunächst gegen den Erwerber vorgehen, notfalls gerichtlich, solange dies nicht aussichtslos erscheint.

Gegen den Zwangsverwalter können Sie meines Erachtens nicht vorgehen. Die von Ihnen genannte Rechtsprechung bezieht sich auf den Fall einer noch laufenden Zwangsverwaltung. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung endet aber die Übernahme der Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters (§ 152 Abs. 2 ZVG) aus dem Mietvertrag.
Allenfalls wäre hier an Schadensersatz zu denken, der hier aber mangels ersichtlichem Verschulden nicht durchzusetzen sein dürfte.

Bevor Sie also gegen die Hausverwaltung A weiter vorgehen, sollten Sie Ihre Ansprüche mit Verweis auf die Rechtslage über die Hausverwaltung C bei dem Eigentümer B geltend machen.

Sollte dies nicht fruchten, können Sie auch Strafanzeige gegen den Eigentümer A sowie gegen die Hausverwaltung A wegen Untreue bzw. Unterschlagung oder Veruntreuung erstatten, zum Einen, um den Druck zu erhöhen, zum Anderen in der Hoffnung, durch die Ermittlungstätigkeit der Behörden weitere Informationen zu erhalten. In erster Linie müssten Sie aber weiter den zivilrechtlichen Weg beschreiten.

Zu den konkreten Erfolgsaussichten lässt sich sagen, dass Ihnen die Kaution nebst Zinsen in jedem Fall zusteht, Sie aber wohl noch Geduld aufbringen müssen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem Anliegen zunächst behilflich sein.

Sollten im Verlauf dieser Angelegenheit noch Probleme auftauchen, stehe ich Ihnen gerne für eine weitere Beratung oder Vertretung zur Verfügung.
Zunächst haben Sie aber die Möglichkeit, im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2006 | 20:28

Sehr geehrter Herr RA Geyer,

zunächst erstmal ganz herzlichen Dank für Ihre Antwort. Im Prinzip habe ich mir schon so etwas ähnliches gedacht - aber es ist in jedem Fall beruhigend das von einem Profi bestätigt zu bekommen.

Zur Antwort: Halten Sie es für sinnvoll in Abstimmung mit HV C/Eigentümer B bereits jetzt Strafanzeige gegen HV A zu erstatten (quasi begleitend) - wenn ich keine "positive" Antwort auf meine Faxmitteilung an HV A erhalte. Oder sollte ich das besser HV C/Eigentümer B überlassen (immerhin scheint Eigentümer B eine recht große Firma mit einer Menge Wohnungen zu sein).

Weiterhin würde ich gern Ihre Antwort auch an HV C und somit Eigentümer B weiterleiten - zusammen mit einem Schreiben von mir in dem ich um Rückerstattung der Mietkaution ersuche. Ist das in diesem Fall erlaubt? Wie steht es mit der Nennung des Namens?

Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort :-)

Mit freundlichen Grüßen
- Mieterin & Mieter A

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2006 | 01:03

Sehr geehrte Ratsuchenden,

die richtige Taktik ist nicht immer leicht zu bestimmen.

Spätestens nach Ablauf der von Ihnen gegenüber der Hausverwaltung A gesetzten Frist sollten Sie die Hausverwaltung C höflich, aber schriftlich auffordern, Ihnen die Kaution nebst den zu erwartenden Zinsen zu erstatten, da der Eigentümer B wegen § 566a BGB vorrangig verpflichtet ist.

Sie können durchaus anregen, dass sich die Hausverwaltung C um die strafrechtliche Seite kümmert. Immerhin hat diese ein Interesse daran, die von ihr zu tragenden Kosten (mit Nachdruck) von dem ehemaligen Vermieter als Regress einzufordern.

Gerne können Sie die hier gegebene Antwort verwenden.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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