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Rückführung der Mietwohnung in den ursprünglichen Zustand


20.12.2009 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Guten Tag,

ich hatte bereits einmal hier eine Frage zu diesem Sachverhalt gestellt und mich dementsprechend verhalten. Nun kam die Antwort meines ehem. Vermieters, zu der ich nochmals eine Auskunft benötige.

Kurze Schilderung des bisherigen Ablaufs: Wir sind im Mai diesen Jahres aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Während der Mietzeit hatten wir die Oberfläche eines Wandeinbauschrankes neu gestrichen. Bei der Wohnungsabnahme wurde mit dem Vermieter vereinbart, dass diese Beschaffenheit so bleiben könne, wenn sie dem Nachmieter gefällt.

Daraufhin passierte ein halbes Jahr nichts, obwohl der Nachmieter längst eingezogen war. Ich wandte mich telefonisch an meinen Vermieter, da ich auch noch die Mietkautionsrückzahlung zu beanspruchen habe, deren Rückführung er nicht vornahm. Er sagte, er hätte bereits einen Austausch von einer Fachfirma vornehmen lassen (zu einem übrigens nicht nachvollziehbar hohen Preis) und hätte diese Kosten mit der zurück zu zahlenden Kaution verrechnet. Diese Arbeiten hatte er eigenmächtig vornehmen lassen, ohne mich auch nur über den Stand der Dinge oder die angebliche Entscheidung der Nachmieter zu informieren oder Gelegenheit zu geben, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Die in diesem Forum gestellte Frage ergab die Auskunft, dass mir mein Vermieter zunächst eine geeignete Frist hätte geben müssen, den ursprünglichen Zustand selbst herzustellen. Da er dies eigenwillig selbst vorwegnahm und mir im Nachhinein die Rechnung präsentieren will, sei ich nicht mehr verpflichtet, dem nachzukommen.

Originaltext: "Wie Sie selbst vollkommen richtig ausführen, besteht auf Ihrer Seite die Verpflichtung, das Mietobjekt bei Vertragsbeendigung in ordnungsgemäßem Zustand und bei Veränderungen insbesondere im ursprünglichen Zustand zurückzugeben.

Sie wären danach rechtlich verpflichtet gewesen, die Front der Schrankwand wieder in den vorigen Zustand zu versetzen. Auf welche Weise Sie dies bewerkstelligen, können Sie selbst entscheiden. Es liegt also bei Ihnen, die Arbeit selbst auszuführen, durch einen bekannten Handwerker oder ein sonstiges Fachunternehmen.

Der Vermieter ist aber auf jeden Fall gehalten, Ihnen zur Durchführung der Leistungen eine angemessene Frist zu setzen. Erst danach darf er bei Nichtleistung die Arbeiten selbst ausführen / ausführen lassen und Ihnen die Kosten aufgeben. Dies folgt aus § 281 I BGB. Für die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist der Vermieter auch beweispflichtig. Die Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn Sie vorher die Leistung ernsthaft und endgültig abgelehnt hätten, was nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall ist."

Dies habe ich meinem Vermieter mitgeteilt und bekam nun ein Schreiben, dass sich die vorweggenommenen Arbeiten um einen Fehler seinerseits handeln würde, er aber die neuen Oberflächen wieder ausbauen ließe. Damit wäre dann nach seinem Empfinden sein Fehler "ausgebügelt" und ich wäre somit wieder verpflichtet, selbst die Arbeiten vornehmen zu lassen, als wäre das Geschehene nicht passiert. Ich befürchte, das er sich nunmehr an mir "rächen" will, dass meine Position rechtlich betrachtet die richtige war, und im Verlauf der dann stattfindenden Arbeiten das Ergebnis so lange beanstandet, bis ich auf meine Gegenansprüche gänzlich verzichte. Ich denke zudem, dass die alten Oberflächen nicht mehr vorhanden sein werden. Wie soll ein von mir beauftragter Handwerker dann noch einschätzen, ob die Teile denn auch wirklich ausgetauscht werden müssen oder ob z.B. ein Abschleifen genügt hätte? Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Nachmieter doch einverstanden war und der Austausch gar nicht stattfand. Da ich mittlerweile über 500 km entfernt wohne, kann ich den Wahrheitsgehalt der Äußerungen nicht überprüfen und hege ernsthafte Zweifel.

Ich habe ihn darauf aufmerksam gemacht, wie er sich hätte verhalten müssen. Dies benutzt er nun als Anleitung und will sozusagen die Zeit zurück drehen.

Wie ist da die Rechtslage? Da er auf zwei Schreiben wieder nicht reagierte und erst bei Androhung des Mahnbescheides Reaktion zeigte, möchte ich darüber gern Klarheit erlangen, um darauf adäquat antworten zu können.

Und als letzte Frage: Kann ich die hier entstandenen Auskunftsgebühren als Rechtsberatungskosten in diesem Fall geltend machen?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Nach meiner Einschätzung wird der Vermieter mit seinem beabsichtigten Vorgehen wenig Aussicht auf Erfolg haben.

Gegenüber etwaigen neu eingebauten oder veränderten Oberflächen können Sie sich darauf berufen, dass sich diese nicht in einem Zustand befinden, in den Sie diese versetzt haben. Für nachträgliche Veränderungen haben Sie nicht einzustehen.

Weiter verstößt der Vermieter m.E. gegen das aus § 242 BGB hergeleitete Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Der Vermieter kann nicht eine wiederhergestellte Sache erneut verschlechtern, um dann deren Wiederherstellung zu verlangen. Auch aus diesem Grund sollten Sie die Ansprüche des Vermieters zurückweisen.

Zur Frage der Kostenerstattung bei außergerichtlicher Verteidigung gegen eine unberechtigte Forderung hat der BGH mit Urteil zum Aktenzeichen VI ZR 224/05 Stellung genommen. Ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch kann sich etwa aus Vertrag, Verzug, positiver Vertragsverletzung, culpa in contrahendo, Geschäftsführung ohne Auftrag oder Delikt ergeben.

In Ihrem Fall sollte geprüft werden, ob der Anspruch auf Abrechnung der Mietkaution bereits fällig ist und der Vermieter sich insoweit in Verzug befindet. Der Abrechnungsanspruch wird meist erst sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden, so dass anhand Ihrer Angaben der Verzug nicht sicher bestätigt werden kann. Weiter ist zu prüfen , ob ggf. bereits eine endgültige Abrechnung vorliegt und diese pflichtwidrig falsch erstellt wurde. Auch dazu ist leider ohne nähere Kenntnis des Sachverhalts keine verbindliche Auskunft möglich. Ein Erstattungsanspruch ist jedenfalls nicht offensichtlich ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2009 | 12:36

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu Ihrer Nachfrage, ob die Abrechnung inzwischen hätte erstellt werden müssen, gehe ich davon aus, das dem so ist, da der Mietvertrag zum 01.05.09 endete und damit die sechsmonatige Wartefrist erfüllt wäre. Zudem hatte ich eine solche Abrechnung bereits angemahnt. Wäre damit die Anrechnung aller entstehenden Rechtsberatungs- und Mahnkosten gerechtfertigt?

Mein Vermieter geht leider so vor, dass ihm obliegende Verpflichtungen nachlässig oder gar nicht ausgeführt werden. Deswegen ist eine Abrechnung auch nie erfolgt. Er meinte, die obskure Forderung der austauschenden Firma einfach pauschal gegen meine Ansprüche gegenrechnen zu können, obwohl sich selbst dann ein Guthaben für mich ergeben würde, und damit sei der Fall erledigt.

Nochmals vielen Dank für Ihre Auskünfte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2009 | 10:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Verzug tritt gem. § 286 BGB ein, wenn der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nach Fälligkeit der Leistung keine Leistung erbringt. Diesen zeitlichen Ablauf unterstellt, können die nach Mahnung angefallenen Rechtsberatungskosten als Verzugsschaden erstattet verlangt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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