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Rückforderung meiner Kosten aus Nachbarstreitigkeiten

10.04.2010 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

ÖRTLICHE GEGEBENHEIT:
Kauf eines Reihenmittelhauses (RHM) in 2002. Mein RMH steht ca. 1,5 Meter vorversetzt zum streitgegenständlichen Nachbarhaus. Beide Häuser aus dem Baujahr 1964 sind durch eine sog. Kommunbrandmauer voneinander getrennt. Die Grundstücksgrenze verläuft lt. amtlichen Plan genau in der Mitte der Kommunbrandmauer (17er Mauer aus 2 Ziegelstein-reihen). In der Ecke, wo das zurückversetzte Nachbarhaus an mein Haus angrenzt, verläuft die Dachentwässerung (Fallrohr) des Nachbarhauses. Meine Grundstücksgrenze endet in der Verlängerung der Grenzlinie der Kommunbrandmauer.

ZEITLICHE GEGEBENHEIT:
In 2003 bemerkte ich Feuchtigkeit im Erdreich der vorversetzten Kommunbrandmauer. Die Feuchtigkeit zeigte sich im Kellerbereich (genau im Treppenabgang) meines RMHs. Meine Bitten an die Nachbarin (2003/2004) zur Ursachenforschung wurden negativ beschieden. Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens durch mich im Jahre 2005.
Gutachten liegt im April 2007 vor. Verkauf meines Hauses im Nov. 2006. Eigentumsüber-gang im März 2007. Der Käufer ist über das Feuchtigkeitsproblem und das lfd. Beweissiche-rungsverfahren informiert. Ich verpflichte mich im Kaufvertrag bis zu meinem Auszug im Sept. 2007 das Problem zu lösen.

GERICHTLICHES BEWEISSICHERUNGSVERFAHREN BESAGT (WÖRTLICH):
„Die Behauptung der Antragstellerin trifft zu. Die Kellerwand ist im unteren Bereich durch-feuchtet. Der Putz und die Farbe blättern ab. Gemäß den Regeln der Technik ist bei einem Gebäude die Abdichtungsebene die so genannte Rohbaumasse. Dies bedeutet, dass der Feuchtigkeitsanstrich bzw. die Feuchtigkeitsabdichtung vollflächig auf die Kellerwand hätte aufgetragen werden müssen und zwar in entsprechender Dicke gemäß den Vorgaben der DIN 18195.
Im vorliegenden Fall blättert beim Nachbaranwesen der Außenputz ab, mitsamt der Feuch-tigkeitsabdichtung. Außerdem wurde das Fallrohr mit Bitumenanstrich versehen und soweit erkennbar nicht auch die dahinter befindliche Wand. Nachdem ein Fallrohr Bewegungen ausgesetzt ist infolge von Temperatur, Frost usw. ist nicht davon auszugehen, dass eine Abdichtung, wenn sie über das Fallrohr gezogen wird, dauerhaft dicht bleibt. Hier kann dann unter bestimmten Umständen, z.B. wenn es länger regnet und das Erdreich stärker durch-feuchtet wurde, Feuchtigkeit in die Wand hinter dem Fallrohr gelangen und diese durch-feuchten. „

Maßnahmen des Gutachters (in abgekürzter Form): Putz im Keller der Antragstellerin ab-schlagen, erneuern, Wand streichen. Demontage des (nachbarlichen) Fallrohrs und Wand-fläche hinter dem Rohr in entsprechender Bitumendicke streichen. Wiederanbringung des Fallrohrs. Im Nachbaranwesen abgefallenen Putz ergänzen und Empfehlung insgesamt mit Bitumen hier neu zu streichen. Kosten der Mangelbeseitigung werden auf 2800€ geschätzt unter der Voraussetzung, dass die Arbeiten sofort ausgeführt werden, solange die Baugrube noch offen ist; ansonsten erhöhen sich die Kosten nochmals um rund 2.000 € für eine zweite Baugrubenöffnung.

NACH DEM BEWEISSICHERUNGSVERFAHREN:
Die Nachbarin weigert sich trotz mehrmaliger Aufforderungen die Mangelbeseitigung zu ma-chen. Baugrube wird 2 Monaten offen gehalten und dann Ende Juli 2007 geschlossen. Am 15. Sept. übergab ich das Haus an den Käufer.

MEINE AUFWENDUNGEN:
- Aufgrabungskosten 1300€.
(Die Kosten der Beweissicherung übernahm noch meine Rechtsschutz).

Abfindung an den Käufer meines Hauses, nachdem es mir durch die Weigerung der Nachba-rin nicht möglich war, die Ursache durch die Nachbarin beheben zu lassen.
- Erstattung für Renovation der feuchten Kellerwand nach Kostenvoranschlag: knapp 200€
- Überlassung sämtlicher Gartengerätschaften und sonstigen Einbauten im Haus (Ergänzung zum Kaufvertrag) mit vereinbartem Wert von mind. 700€ bei Neuanschaffung.


NACH MEINEM AUSZUG:
Klage gegen die Nachbarin auf Erstattung meiner Aufgrabungskosten in Höhe von 1.300€.
Die schriftliche Begründung des Richters lautet, wie folgt (wörtlich):
„Das Beweissicherungsverfahren hat für den vorliegenden Rechtsstreit nur geklärt, wo und was die Ursache für die Nässe und Schadensbildung an der Kellerwand des Hauses Nr. xyz (= meines damaligen Hauses) war. In der Besprechung am 10.10.2008 wurde dargelegt, dass dieser Schaden auf einem handwerklichen Mangel beruht. Es ist aber nicht geklärt, von wem dieser Mangel ausging. Hierzu gibt es eine Reihe von Möglichkeiten. Für einen Klage-erfolg obliegt der Klägerin darzulegen und zu beweisen, wen die Verantwortlichkeit für die-sen Ausgangsmangel trifft. Hierzu lässt sich nach dem derzeitigen Verfahrensstand nichts sagen.“
Das Verfahren ruht seither.
Soweit, so unmöglich dem nachzukommen, da die Häuser bereits 1964 gebaut wurden.

MEINE FRAGEN:
1. Wie und nach welchen gesetzlichen Grundlagen beurteilen Sie die Rückzahlung der von mir verauslagten Aufgrabungskosten zwecks Durchführung des Beweissiche-rungsverfahrens in Höhe von 1.300€?

2. Wie und nach welchen gesetzlichen Grundlagen beurteilen Sie die Rückzahlung der von mir an den Hauskäufer verauslagten Kosten bzw. Überlassungen in Naturalien (Wert ca. 900€).

3. Inwieweit spielen der § 921 und insbesondere der § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung hier ein Rolle?

4. Wie sollte beim heutigen Sachstand prozessual am besten vorgegangen werden um zur Erlangung der verauslagten Kosten aus 1) + 2) zu bekommen, ohne die Gerichts- dun Anwaltskosten unverhältnismäßig in die Höhe zu treiben?

10.04.2010 | 23:40

Antwort

von


(940)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


1. Wie und nach welchen gesetzlichen Grundlagen beurteilen Sie die Rückzahlung der von mir verauslagten Aufgrabungskosten zwecks Durchführung des Beweissicherungsverfahrens in Höhe von 1.300 €?

Die Ausgrabungskosten können nur als Schadensersatz geltend gemacht werden. Als gesetzliche Grundlage wird wohl § 823 BGB: Schadensersatzpflicht in Betracht kommen, da Ihr Eigentum beeinträchtigt ist und Sie insoweit finanzielle Einbußen hinnehmen mussten.

Soweit aber nicht geklärt ist, wer für den Schaden an der Kellerwand verantwortlich ist, kann auch nicht gesagt werden, wer für die Ausgrabungskosten haftet.

Hier wird der für die Kellerwand Verantwortliche auch für die Ausgrabungskosten haften.

Die (ehemaligen) Nachbarn werden jedenfalls nicht haften, soweit diese nicht für den Schaden an der Kellerwand verantwortlich sind.

Daher sind die Erfolgsaussichten derzeit auch eher gering einzuschätzen.


2. Wie und nach welchen gesetzlichen Grundlagen beurteilen Sie die Rückzahlung der von mir an den Hauskäufer verauslagten Kosten bzw. Überlassungen in Naturalien (Wert ca. 900€).

Soweit auch diese Abfindung an den Käufer als Schaden eingestuft werden kann, ist dieser auch im Rahmen von § 823 BGB: Schadensersatzpflicht zu ersetzen.

Im Übrigen gilt das zu Frage 1 gesagte.


3. Inwieweit spielen der § 921 und insbesondere der § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung hier ein Rolle?

Die § 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen , § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung regeln zwar die Nutzung solcher gemeinschaftlicher Anlagen. Allerdings waren die (ehemaligen) Nachbarn nicht verpflichtet, an der Feststellung woher der Schaden kommt, mitzuwirken.

Es sind zwar die Unterhaltskosten gemeinsam zu tragen; aber nicht solche Kosten, um die Herkunft von Mängeln festzustellen. Jedenfalls geben die genannten Normen dies nicht her.

Daher spielen diese Normen hier eigentlich keine Rolle.


4. Wie sollte beim heutigen Sachstand prozessual am besten vorgegangen werden um zur Erlangung der verauslagten Kosten aus 1) + 2) zu bekommen, ohne die Gerichts- und Anwaltskosten unverhältnismäßig in die Höhe zu treiben?

Wie das Gericht ausgeführt hat, obliegt Ihnen die Beweislast, zu beweisen, wer für die Schäden in der Kellerwand verantwortlich ist.

Sie müssen die vom Gericht erörterten Möglichkeiten des handwerklichen Mangels näher betrachten und versuchen zu ermitteln, wer den Schaden verursacht hat.

Die Klage gegen die Nachbarn muss dann zurückgenommen werden, da hier nicht nachweisbar sein wird, dass der Schaden durch die Nachbarn begründet ist. Die Nachbarn werden den handwerklichen Schaden sicher nicht verursacht haben. Daher hat die Klage gegen die Nachbarn keine Aussicht auf Erfolg und sollte aus Kostengründen zurückgenommen werden.

Allerdings kann man das Verfahren auch noch ruhend lassen und erstmal weiter nach den Schuldigen suchen.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

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