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Rückforderung einer ungerechtfertigten Maklerprovision

| 15.07.2012 22:21 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


14:06
Meine Frau und ich haben im April 2012 ein EFH gekauft. Zuvor hatten wir es mit einem Makler, dem der Verkäufer einen Alleinauftrag erteilt hatte, besichtigt. Wir hatten dabei dem Makler auch gesagt, dass uns seit einigen Wochen bekannt ist, dass das Haus verkauft wird, und dass wir deswegen bereits mit dem Verkäufer gesprochen hatten. Dieser hatte uns später an den zwischenzeitlich beauftragten Makler verwiesen. Der Makler hatte auch - stets in Rücksprache mit dem Verkäufer - die Preisverhandlung mit uns geführt.

Die Einigung über den Kaufpreis und das Einverständnis des Verkäufers mit dem Verkauf an uns, hat uns der Makler dann schriftlich mitgeteilt. Er hat in diesem Schreiben auch erwähnt, dass seine Maklergebühr bei Abschluss des Kaufvertrages fällig wird. In den Kaufvertrag beim Notar wurde auch eine diesbezügliche Bestimmung eingefügt.

Die Provision haben wir auch an den Makler bezahlt.

Mittlerweile haben wir Zweifel, ob wir überhaupt die Provision hätten zahlen müssen, da wir ja schon vor der Besichtigung mit dem Makler vom vorgesehenen Verkauf wussten und schon mit dem Verkäufer deswegen Kontakt hatten.

Wie wären unsere Chancen, wenn wir erforderlichenfalls gerichtlich gegen den Makler vorgehen müssten, dass dieser verurteilt wird, die Provision zurückzuzahlen?

15.07.2012 | 23:06

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:

Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs für den Makler ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten Hauptvertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit; so § 652 BGB.

Hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es meist darauf an, ob es sich um einen sogen. " Nachweismakler " oder einen sog. " Vermittlungsmakler " handelt.

1)

Bei einem Nachweismakler genügt für die Entstehung der Maklercourtage der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages.

Dieser besteht zwar meist in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser dann in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Zwingend erforderlich ist diese Mitteilung jedoch nicht.

Es genügt bereits der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages!


2)


Sollte der von Ihnen beauftragte Makler nicht als sogenannter "Nachweismakler" sondern als sogenannter "Vermittlungsmakler" tätig geworden sein, so liegen die Dinge etwas anders.

Eine kostenpflichtige Vermittlungsleistung des Maklers liegt in diesen Fällen dann nur vor, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt.

Der Vermittlungsmakler soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seinen Provisionsanspruch durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirkung auf den potentiellen Vertragspartner des Auftraggebers, welche die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen können; vgl: BGH, 17.04.1997, V ZR 182/96, NJW RR 1997, 884; BGH, Urteil vom 02.06.1976, V ZR 101/75, NJW 1976, 1844.


3)

Sie geben an, dass der Makler die Preisverhandlungen geführt hat.

Zudem wurde Ihre Pflicht zur Zahlung der Provision, im Vertrag vor dem Notar notariell beurkundet.

4)

Alles in allem schätze ich die Erfolgsaussichten, die bereits bezahlte Provision mit Erfolg einzuklagen gering ein.

5)

Eine Verwirkung der Maklerprovision käme zwar gemäß § 654 BGB dann in Betracht, "wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen wäre"

Diese auf den ersten Blicke eindeutige Bestimmung wird durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes jedoch wie folgt eingeschränkt:

Ein „Vertrauensmakler" soll nach Auffassung der Karlsruher Richter keineswegs mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten gewissermaßen automatisch seinen Provisionsanspruch gegenüber seinen Auftraggebern verlieren; Urteil des BGH vom 11.11.1999 - Az: III ZR 160/98.

Nach der wohl überwiegenden Meinung soll die Doppeltätigkeit eines Maklers nur dann gegen einen der beiden Maklerverträge verstoßen, wenn die Tätigkeit nach dem Inhalt des Vertrages ausdrücklich verboten war bzw. einer in dem Vertrag zum Ausdruck kommenden Willensäußerung des Kunden widerspricht oder dessen Interessen zuwiderläuft.

Entscheidend wäre damit, ob der Makler mit einer Doppeltätigkeit Ihr Vertrauen und Ihre Interessen als Käufer verletzt hat.

Ein Vertrauensbruch liegt nicht vor, wenn der Makler seinen Auftraggebern seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich so darauf beschränkt, als „ehrlicher Makler" zwischen den Interessen zu vermitteln.

Ich fasse wie folgt zusammen:

Alleine der Umstand, dass der Makler Ihnen das Objekt nicht als Erster gezeigt hat lässt seinen Anspruch wohl nicht entfallen.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2012 | 13:12

Sehr geehrter Herr Kohberger,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zum Aspekt "Vermittlungsmakler hat unser Vertrauen verletzt" eine Nachfrage:

Spielt es für den Ausgang eines nachträglichen Prozesses eine Rolle, dass wir eine E-Mail vom Makler erhalten hatten, in der er uns offen drohte. Wenn wir ihn "umgingen", würde der Verkäufer angeblich seine Zusage, das wir das Haus zum verhandelten Preis erhalten, zurückziehen. Dann würde ein Expose´ ins Internet gestellt. Genau damit hatte er uns auch schon zuvor bei der Preisverhandlung erpresst, höher zu gehen, als zunächst gewollt.

Der Makler bestand außerdem (angeblich in Absprache mit dem Verkäufer) darauf, dass wir zu deren Hausnotar in einer ca. 40 km entfernten Stadt fahren, statt wie von uns gewünscht, zum Abschluss des Kaufvertrages zu einem Notar in unserer Stadt gehen. Wir waren also gezwungen (genötigt) darauf einzugehen, weil wir das Haus gern kaufen wollten.

Der Makler hatte uns auch erst nach Verhandlungsabschluss mitgeteilt, dass er von uns eine Provision fordert (3,57%).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2012 | 14:06

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für die kurze Ergänzung des Sachverhaltes, worauf ich wie folgt antworte:

1)

Sie sollten den Maklervertrag wohl auch anfechten, wenn dieser durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung zustande kam (§ 123 BGB).

Ob dies der Fall ist, kann ich aufgrund der von Ihnen gemachten knappen Angaben leider nicht abschließend beurteilen.

Die Anfechtung müsste binnen eines Jahres ab Kenntnis vom Anfechtungsgrund erfolgen (§ 124 BGB).

Sollte die Anfechtung rechtlich zulässig sein, also der Anfechtungsgrund "widerrechtliche Drohung" durchgehen, so bewirkt dies, dass der Maklervertrag als von Anfang an als nichtig anzusehen ist (§142 BGB).

Sie hätten dann Ansprüche auf Rückzahlung der bereits ohne Rechtsgrund bezahlten Provision aus §§ 812 ff BGB - ungerechtfertigte Bereicherung des Maklers!

2)

Daneben spricht die Ergänzung des Sachverhaltes für die Unwirksamkeit des Vertrages aus eingangs bereits beschriebenen Gründen, wenn nämlich der Makler nicht als sogenannter "ehrlicher Makler" zwischen den Parteien vermittelt hat.

Auch der Umstand, dass man nicht Ihren Wunschnotar zuließ spricht für Ihren Standpunkt.

Das Gericht würde die Gesamtumstände des Falles frei würdigen wobei Sie im Prozess ggf. darlegen und beweisen müssten, dass der Makler nicht als "ehrlicher" Makler tätig wurde bzw. dass Sie arglistig getäuscht bzw. Ihnen widerrechtlich gedroht wurde.

3)

Ein von Ihnen mandatierter Anwalt sollte zudem noch prüfen, ob seitens des Maklers mit dem Verkäufer eine sogenannte Verflechtung bestand.

Liegt eine persönliche bzw. wirtschaftliche Verflechtung (Verbindung) des Maklers mit der Vertragsgegenseite vor, wäre das gesetzgeberische Leitbild der Maklertätigkeit gestört (BGH 01.04.1992 - IV ZR 154/91). Hintergrund ist, dass sich der Makler im Falle einer persönlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung mit der Gegenseite in einem offensichtlichen Interessenkonflikt befindet und die geforderte Neutralität zu Ihnen, als seinem Auftraggeber, nicht aufbringen kann.

Alles in allem sollten Sie wohl einen Rechtsanwalt vor Ort mit der abschließenden Prüfung der Erfolgsaussichten einer Klage mandatieren. Ab 5.000 Euro Streitwert wäre das Landgericht das sachlich zuständige Prozessgericht §§ 23 Absatz 1 Nr. 1, 71 Absatz 1 GVG. Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen (§ 78 ZPO).

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.07.2012 | 16:54

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gerne wieder


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