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Rueckforderung der Mietminderung durch Vermieter moeglich?


27.08.2007 12:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo,
folgender Fall.
Person A bewohnt seit Anfang 2004 eine Wohnung zur Miete. Anfang des folgenden Jahres tritt Schimmelbildung in dieser Wohnung in nicht unerheblichen Masse (Kueche, Arbeitszimmer, Wohzimmer,Bad) auf. Mangel wird schriftlich bei der Hausverwaltung B eingereicht. B versichert telefonisch Beseitigung des Mangels, doch nichts passiert. Ende 2005 neuerliche Aufforderung zur Beseitigung des Problems durch A an B. Wiederum wird Problemloesung telefonisch versprochen, doch wieder passiert nichts. Anfang 2006 wird durch A nach neuerlicher schriftlicher Aufforderung und Fristsetzung Miete um, angenommen 20%, gemindert. B kommentiert diese Minderung nicht (weder telefonisch, noch schriftlich). In der Folgezeit bestaetigen 2 Dachdeckerfirmen die von B zur Problembeseitigung beauftragt wurden das beim Bau gepfuscht wurde und verweigern Auftrag. Nach neuerlichen Telefonat bestaetigt ein, nach heutigem Stand, ehemaliger Mitarbeiter von B das Minderung bis zur Problembeseitigung akzepiert ist.Sommer 2007 (angenommen 1 1/2 Jahre nach dem ersten Monat der Mietminderung) fordert B (neuer Mitarbeiter) von A aufgelaufenen Mietrueckstand komplett zurueck da nach Auffassung von B eine Mietminderung von den erwaehnten angenommenen 20% nicht angemessen ist und das obwohl die Ursache der Schimmelbildung noch immer nicht beseitigt wurde.
Kann B vollen Mietrueckstand zurueckfordern??
Ist es rechtens das A auch ueber die Sommermonate in denen die Schimmelbildung nicht auf der Tapete ersichtlich, aber mit Sicherheit noch im Mauerbau vorhanden ist die Mietminderung weiterhin durchsetzt?
Ist die telefonische Zusage des ehemaligen Mitarbeiters von B ausreichend um Rechte von A durchzusetzen?
Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Wegen des Schimmels, sofern dieser die Tauglichkeit der Mietsache mindert, sind Sie grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt. Ob eine Mietminderung in Höhe von 20% berechtigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Beschaffenheit des Schimmelbefalls, ab. Dies kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden. Prinzipiell kann auch Schimmel im Mauerwerk gesundheitsgefährdend sein und deshalb Anlass für eine Minderung geben.

Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Minderungsanspruchs sind Sie darlegungs- und beweispflichtig, Sie müssen also beweisen können ab wann und in welcher Ausprägung der Mangel, also der Schimmel, vorgelegen hat. Der ehemalige Mitarbeiter von B kann hier ggf. als Zeuge dienen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten; für eine weitere Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2007 | 14:36

Vielen Dank fuer die schnelle Antwort.
Mein Problem ist jetzt das der Vermieter den momentanen Ist-Zustand bewertet und da sieht man, bezueglich der Schimmelsporen, in den Sommermonaten natuerlich nicht sehr viel, zumal ich die betroffenen Stellen mehrmals mit spezieller Schimmelfarbe ueberstrichen und mit Schimmelsprays bearbeitet habe. Mein Vermieter verlangt jetzt, da das Problem derzeit augenscheinlich nich vorhanden ist, das ich die volle Miete wieder bezahle. Sobald es aber kaelter wird, werden die Probleme wie ich sie schon in den letzten Jahren hatte wieder auftreten.
Zur Beweispflicht.
Ich habe Fotos gemacht wahrend der Schimmel sehr stark ausgepraegt war. Mein Hausmeister und ein befreundeter Gutachter koennen als Zeugen dienen das das Problem wahrend der Herbst- und Wintermonate immer wieder auftritt. Auch koennen beide bestaetigen das Isolierungen ganz oder teilweise wahehrend der BAuphase vergessen wurden und der Hausmeister kann auch bezeugen das das Haus waehrend der Bauphase nicht genuegend Zeit hatte um auszutrocknen. Daher seiner Meinung nach auch die nassen Waende.
Auch bin ich nicht der einzige der von Schimmelbefall in der Wohnung betroffen ist, bin allerdings der einzige der die Miete gemindert hat.
Muss ich, obwohl die Ursache des Problems nun schon seit 3 Jahren nicht beseitigt wurde, wieder ab naechsten Monat die volle Miete bezahlen und darf ich ab Oktober oder NOvember wenn das Problem wieder Auftritt die Miete abermals zurueckbehalten???
Vielen Dank fuer Ihre Antwort


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2007 | 18:23

Sehr geehrter Fragesteller,

ob eine Minderungsmöglichkeit besteht, hängt davon ab, ob die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Wohnung beeinträchtigt ist. Ist dies nicht der Fall, muss die Miete in voller Höhe bezahlt werden. Letztlich kann diese Frage nur ein Gutachter klären. Deshalb kann die Frage der Minderungshöhe im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 27.08.2007 | 14:14

Der Vermieter kann wenn, dann nur einen Teil der geminderten Summe zurückfordern.
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