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Rückerstattung Mietkaution, fragwürdige Abrechnung


| 13.11.2017 18:46 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Ende 2015 in ein altes Mietshaus gezogen, dass zuvor jahrelang leer gestanden hat und von unseren Vermietern nach Kauf erstmalig vermietet wurde. Die Kaution betrug 1400,-€.
Nach einem Ölofen Brand (den der Vermieter zuvor eigenhändig ausgetauscht hat) und einem Rattenbefall (auf dessen Kosten wir in Höhe von 600€ sitzen geblieben sind) und diverser anderer Probleme wie Schimmel, Probleme mit der Kanalisation, etc., verschlechterte sich das Verhältnis zwischen uns und den Vermietern zunehmend, so dass wir im Oktober 2016 in den Mieterschutzbund eingetreten sind. Wir haben dann eine Mängelliste erstellt und den Vermietern schriftlich zukommen lassen, woraufhin diese uns einen Aufhebungsvertrag anboten.
Wir haben uns jedoch für eine fristgerechte Kündigung entschieden, da wir nicht absehen konnten, wie lange wir für die Wohnungssuche und den Umzug benötigen werden.
Wir kündigten das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.01.20017, die Schlüsselübergabe fand am 22.01.2017 statt. Ein Abnahmeprotokoll wurde erstellt.
Nach ca. 3 Monaten haben wir den Mieterschutzbund kontaktiert, da wir bezüglich unserer Kautionsabrechnung noch nichts gehört hatten und wir aufgrund des angespannten Verhältnisses auch mit Schwierigkeiten rechneten. Man sagte uns, dass wir uns melden sollten, sobald wir irgendetwas von den Vermietern erhalten.
Die sogenannte Betriebskostenabrechnung der Vermieter erreichte uns nach über einem halben Jahr (datiert auf den 29.07.2017) Es handelte sich hierbei um eine in Excel erfasste Liste, die sowohl Nebenkosten (Steuer, Wasser, Müll, etc.) als auch Renovierungskosten (z.B.: Farbe für Wände und Decken, Teppichboden entfernen, im Abnahmeprotokoll nicht erwähnt) enthält. Mit mehreren Posten waren wir nicht einverstanden, zumal auch keine Belege mitgeschickt wurden. Laut dieser Abrechnung wollte man 1122,56 € von unserer geleisteten Kaution einbehalten.
Bei dem größten Posten handelt es sich um eine Kanalreinigung mit Kamerabefahrung, die Anfang September 2016 aufgrund einer Toilettenverstopfung durchgeführt wurde. Damals wurde uns gesagt, dass es Jemand aus der Familie des Vermieters durchgeführt hat und uns deswegen keine Kosten entstehen würden. Das erklärte auch, warum die Toilette danach nicht wieder befestigt wurde und lose auf dem Boden stand, was uns noch nicht einmal mitgeteilt wurde, denn wir waren an diesem Tag nicht anwesend.
Und 10 Monate später zieht man uns dafür 571,20€ von der Kaution ab. Die genauen Umstände und unsere Zweifel bezüglich dieses Abzuges haben wir dem Mieterschutzbund mitgeteilt und darum gebeten, die fehlenden Belege anzufordern.
Die Vermieter wurden aufgefordert, die Belege bis zum 28.08.2017 zu übersenden. Doch stattdessen gab es immer nur Einigungsvorschläge, die für uns „nur" einen Abzug von durchschnittlich 700,-€ bedeutet hätten.
Inzwischen stark an der Existenz der Belege zweifelnd, teilten wir dem Anwalt mehrfach mit, dass wir nicht zahlungsunwillig seien, sondern lediglich diese Belege wollen und eine normale Betriebskostenabrechnung.
Als letzter Vorschlag (am 12.10.17) kam von der Gegenseite, dass sie bereit seien uns 800,-€ zurückzuzahlen, woraufhin wir noch einmal mit Hinweis auf die längst verstrichene Frist die Belege anforderten (die wir unter anderem auch für die Buchhaltung benötigen, denn unser Wohnsitz ist auch zugleich Firmensitz) und ebenfalls dazu aufforderten, die uns bereits bewilligte Kautionsrückzahlung von 279,21€ bis zum 25.10.2017 zu überweisen.
Am 09.11.2017 wurden uns nun Belege zugesandt. Auch der Beleg zur Kanalreinigung, die von einem Schlosser durchgeführt wurde. Für uns sehr unglaubwürdig, zumal wir dort anriefen, weil wir eine Frage zur Rechnung (es wurde etwas geschwärzt) hatten und dieser erst einmal sagte, dass er keine Kanalreinigungen durchführt. Erst im Nachhinein fiel ihm dieser einmalige Auftrag wieder ein.
Von der Kaution wurde immer noch nichts überwiesen.
Leider haben wir den Eindruck, dass der Mieterschutzbund nicht wirklich eine Unterstützung bietet, da uns von Anfang an nur immer geraten wurde jede von der Gegenseite vorgeschlagene Einigung anzunehmen.
Wie kann man prüfen, ob die Rechnung der Kanalreinigung keine Scheinrechnung ist und kann der Vermieter überhaupt erst sagen, uns würden keine Kosten in Rechnung gestellt und 10 Monate später den Betrag fordern?
Und hat der § 548 bezüglich der kurzen Verjährungsfrist evtl. für uns Bedeutung, da die Schlüsselübergabe am 22.01. stattfand und das erste Schreiben des Vermieters vom 29.07. ist?
Welche Möglichkeiten haben wir?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus

13.11.2017 | 19:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne helfe ich Ihnen, die rechtliche Seite des Falles aufzuklären . Dazu würde ich jedoch gerne die "Unterlagen" sehen; bitte übersenden Sie diese hier oder per Email.

Vorweg: Der § 548 hat entscheidende Bedeutung für Sie, denn der Verjährungsbeginn stellt einzig und alleine auf die Rückgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag (siehe BGH, Urteil vom 15.3.2006, AZ: VIII ZR 123/05). Somit beginnt die halbjährige Frist für echte Schadenersatzansprüche am 23.1. und endet jedenfalls vor dem 29.7., so dass Schadenersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährt wären!

Anders die Frage nach den Nebenkosten, da diese bis zum Ende des Jahres nach der Abrechnungsperiode geltend gemacht werden können.

Fraglich wie es mit den Belegen ist. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmter Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006 S. 200). Er hat nur Anspruch auf sogenannte "Einsichtnahme". DIese hat man Ihnen freiwillig gewährt, so dass die Frage offenbleibt, welche Posten ersatzfähig sind. Dies kann ich ohne Kenntnis des Mietvertrages und der Abrechnung nur pauschal beantworten.

Danach müsste ihre Abrechnung zunächst formell in Ordnungs sein. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung jedenfalls nach den Voraussetzungen des § 259 BGB dann, wenn folgende Angaben enthalten sind - Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel, Abzug der Vorauszahlungen, Berechnung des Anteils des Mieters. Materiell, also inhaltlich orientiert sich die Rechtmäßigkeit wie erwähnt am Mietvertrag und ob die Kosten umgelegt werden können oder nicht; Zweifel sind auszuräumen.

Die Kanalreinigung ist in der Regel kein zulässiger Posten bei den Nebenkosten, denn er gehört zur Instandhaltung der Mietsache und ist Pflicht des Vermieters, § 535 BGB. Grundsätzlich kann er Ihnen diese NICHT berechnen. Auch ist es keine "Kleinreperatur": Insbesondere sei es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß eines Abflussrohres durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.8.2011, Az: 212 C 65/11).

Wird die Rohrreingung jedoch als Schadenersatz geltend gemacht , weil sie diese notwendig gemacht haben, so ist das möglich (AG Saarburg, Urteil vom 07.08.2002, Az: 5 C 295/02). In Ihrem Fall wäre der Anspruch aber eben verjährt! DIe Kanalreinigung wäre also nicht zu bezahlen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tamás Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2017 | 14:53

Sehr geehrter Herr Asthoff,
vielen Dank für die schnelle und umfangreiche Antwort. Wenn wir das richtig verstanden haben, darf der Vermieter also rein rechtlich gesehen lediglich die Nebenkosten, die die Vorauszahlung übersteigen einbehalten, da es zwischen dem 22.01. und dem 29.07. von ihm aus keinerlei Forderungen gab? Demnach wären dann doch alle weiteren Posten der vermeintlichen Betriebskostenabrechnung hinfällig und er müsste uns die restliche Kautionssumme zurückzahlen. Bleibt nur noch die Frage, ob er dazu bereit ist...
Haben Sie recht herzlichen Dank für Ihre Hilfe, wir sind sehr zufrieden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2017 | 14:50

DIe SAche ist nicht so einfach.

Es bleibt bei meinen o.g. Ausführungen; nebenkosten aus 2016 sind bis Ende dieses Jahres geltend zu machen. Dazu gehören aber nicht Schadenspositionen. Diese können verjährt sein, dabei kommt es aber auf die o.g. EInzelheiten an, namentlich ob und wann Sie zur Schadensbeseitigung aufgefordert worden sind.

Wegen der Kosten eines Rechtsstreits wäre die Annahme der 800 Euro wohl die praktischte Lösung.

Ergänzung vom Anwalt 14.11.2017 | 06:11

Der Vollständigkeit halber ist auf § 215 BGB zu verweisen-
Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung

Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

Hinsichtlich der Nebenkosten werden diese mit der Abrechnung fällig. Wann der Schadenersatzanspruch fällig wird, wird unterschiedlich beurteilt,der OLG Düsseldorf bejaht die sofortige Fälligkeit des Schadensersatzanspruchs, sobald der Schaden spezifiziert ist. Für den Schadenersatzanspruch kann es auf 199 BGB nicht ankommen, da er durch die spezielle Vorschrift verdrängt wird. Das dies in der Anwendung immer wieder strittig ist , zeigt der Fall "Mietwohnungsrückgabe Schadensersatz – Aufrechnung" AG Montabaur Az.: 5 C 309/12 Urteil vom 23.04.2013. Dabei kommt jeweils es darauf an, ob Sie zunächst zur Beseitigung eines Schadens aufgefordert wurden.Erst nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist kann sich der Erfüllungsanspruch auf vertragsgemäße, also mangelfreie Rückgabe der Mietsache in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadenersatzanspruch umwandeln und eine Aufrechnungslage entstehen. Ihre zugesandten Unterlagen werde ich prüfen.
Bewertung des Fragestellers 20.11.2017 | 18:45


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