Sehr geehrter Fragesteller,
gerne helfe ich Ihnen, die rechtliche Seite des Falles aufzuklären . Dazu würde ich jedoch gerne die "Unterlagen" sehen; bitte übersenden Sie diese hier oder per Email.
Vorweg: Der § 548 hat entscheidende Bedeutung für Sie, denn der Verjährungsbeginn stellt einzig und alleine auf die Rückgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag (siehe BGH, Urteil vom 15.3.2006, AZ: VIII ZR 123/05
). Somit beginnt die halbjährige Frist für echte Schadenersatzansprüche am 23.1. und endet jedenfalls vor dem 29.7., so dass Schadenersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährt wären!
Anders die Frage nach den Nebenkosten, da diese bis zum Ende des Jahres nach der Abrechnungsperiode geltend gemacht werden können.
Fraglich wie es mit den Belegen ist. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmter Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05
, WuM 2006 S. 200
). Er hat nur Anspruch auf sogenannte "Einsichtnahme". DIese hat man Ihnen freiwillig gewährt, so dass die Frage offenbleibt, welche Posten ersatzfähig sind. Dies kann ich ohne Kenntnis des Mietvertrages und der Abrechnung nur pauschal beantworten.
Danach müsste ihre Abrechnung zunächst formell in Ordnungs sein. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung jedenfalls nach den Voraussetzungen des § 259 BGB
dann, wenn folgende Angaben enthalten sind - Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angaben und Erläuterungen zum Verteilerschlüssel, Abzug der Vorauszahlungen, Berechnung des Anteils des Mieters. Materiell, also inhaltlich orientiert sich die Rechtmäßigkeit wie erwähnt am Mietvertrag und ob die Kosten umgelegt werden können oder nicht; Zweifel sind auszuräumen.
Die Kanalreinigung ist in der Regel kein zulässiger Posten bei den Nebenkosten, denn er gehört zur Instandhaltung der Mietsache und ist Pflicht des Vermieters, § 535 BGB
. Grundsätzlich kann er Ihnen diese NICHT berechnen. Auch ist es keine "Kleinreperatur": Insbesondere sei es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß eines Abflussrohres durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.8.2011, Az: 212 C 65/11
).
Wird die Rohrreingung jedoch als Schadenersatz geltend gemacht , weil sie diese notwendig gemacht haben, so ist das möglich (AG Saarburg, Urteil vom 07.08.2002, Az: 5 C 295/02
). In Ihrem Fall wäre der Anspruch aber eben verjährt! DIe Kanalreinigung wäre also nicht zu bezahlen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 13.11.2017 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Asthoff,
vielen Dank für die schnelle und umfangreiche Antwort. Wenn wir das richtig verstanden haben, darf der Vermieter also rein rechtlich gesehen lediglich die Nebenkosten, die die Vorauszahlung übersteigen einbehalten, da es zwischen dem 22.01. und dem 29.07. von ihm aus keinerlei Forderungen gab? Demnach wären dann doch alle weiteren Posten der vermeintlichen Betriebskostenabrechnung hinfällig und er müsste uns die restliche Kautionssumme zurückzahlen. Bleibt nur noch die Frage, ob er dazu bereit ist...
Haben Sie recht herzlichen Dank für Ihre Hilfe, wir sind sehr zufrieden.
DIe SAche ist nicht so einfach.
Es bleibt bei meinen o.g. Ausführungen; nebenkosten aus 2016 sind bis Ende dieses Jahres geltend zu machen. Dazu gehören aber nicht Schadenspositionen. Diese können verjährt sein, dabei kommt es aber auf die o.g. EInzelheiten an, namentlich ob und wann Sie zur Schadensbeseitigung aufgefordert worden sind.
Wegen der Kosten eines Rechtsstreits wäre die Annahme der 800 Euro wohl die praktischte Lösung.
Der Vollständigkeit halber ist auf § 215 BGB
zu verweisen-
Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung
Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.
Hinsichtlich der Nebenkosten werden diese mit der Abrechnung fällig. Wann der Schadenersatzanspruch fällig wird, wird unterschiedlich beurteilt,der OLG Düsseldorf bejaht die sofortige Fälligkeit des Schadensersatzanspruchs, sobald der Schaden spezifiziert ist. Für den Schadenersatzanspruch kann es auf 199 BGB nicht ankommen, da er durch die spezielle Vorschrift verdrängt wird. Das dies in der Anwendung immer wieder strittig ist , zeigt der Fall "Mietwohnungsrückgabe Schadensersatz – Aufrechnung" AG Montabaur Az.: 5 C 309/12
Urteil vom 23.04.2013. Dabei kommt jeweils es darauf an, ob Sie zunächst zur Beseitigung eines Schadens aufgefordert wurden.Erst nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist kann sich der Erfüllungsanspruch auf vertragsgemäße, also mangelfreie Rückgabe der Mietsache in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadenersatzanspruch umwandeln und eine Aufrechnungslage entstehen. Ihre zugesandten Unterlagen werde ich prüfen.