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Rückerstattung Maklercourtage nach Aufhebungsvertrag?

| 08.04.2009 14:58 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


20:49

Guten Morgen!

Im November letzten Jahres begaben meine Frau und ich uns auf Wohnungssuche. Im Dezember hatten wir auf Basis eines Inserats einen Besichtigungstermin in einer 4-Zimmer-Wohnung mit einer Mitarbeiterin eines Maklerbüros vereinbart.
Im Laufe der Besichtigung wurde uns die Wohnung vollständig vorgeführt, Fragen beantwortet etc. Nicht vorgeführt wurde uns der nach Aussagen der Mitarbeiterin zur Wohnung gehörende Kellerraum. Lt. Aussage hatte der Vormieter noch Gegenstände dort eingelagert und den Schlüssel noch nicht abgegeben, so dass der Raum nicht zugänglich sei.

Wir haben uns im Anschluss an die Besichtigung zu einer verbindlichen Zusage entschieden und die wichtigsten Daten ausgetauscht. Da der Besichtigungstermin kurz vor Weihnachten stattfand, hatten wir uns mündlich darauf geeinigt, dass der Mietvertrag noch im Jahr 2008 fertig gestellt werden sollte, was auch der Fall war. Den Mietvertrag haben wir unmittelbar nach Erhalt unterschrieben und zurückgesendet. Anfang Januar erhielten wir dann die Rechnung des Maklers über seine Maklercourtage. Da die Aushändigung der Wohnungsschlüssel an die Überweisung der Courtage und an die Bereitstellung der im Mietvertrag genannten Kaution gebunden war, haben wir beide Zahlungen unmittelbar nach Fälligkeit vorgenommen (Courtage per Überweisung, Kaution in bar ausgehändigt).

Einige Zeit nach der Vertragsunterzeichnung erhielten wir telefonisch die Auskunft vom Makler, dass wahrscheinlich doch kein Kellerraum zur Wohnung gehören würde.
Wir haben darum gebeten, diesen Sachverhalt umgehend zu klären, ein Kellerraum ist für uns absolut notwendig, die Vorschläge des Maklers, Gegenstände wir Gartenmöbel, Autoreifen etc. in der Wohnung mit unterzubringen, haben wir als indiskutabel abgelehnt.

Es verging einige Zeit ohne Rückmeldung des Maklers, erst auf telefonische Anfrage Mitte Januar hat er anhand von Plänen und Unterlagen und nach Rücksprache mit dem Vermieter die Vermutung bestätigt, dass kein Keller vorhanden sei.
Wir haben daraufhin darum gebeten, die Aufhebung des Mietvertrages zu vermitteln. Schon bei diesem Gespräch sicherte der Makler uns zu, dass die Courtage zurückerstattet werden solle.

Seitens des Vermieters gab es bezüglich der Aufhebung keinerlei Probleme, der Aufhebungsvertrag wurde von beiden Seiten akzeptiert und unterschrieben, die Schlüssel an den Vermieter einerseits, die Kaution an uns andererseits zurückgegeben.

Per Fax habe ich wie mit dem Makler telefonisch vereinbart, Ende Januar meine Kontoverbindung mitgeteilt. 2 Wochen später war aber weder ein Geldeingang zu verzeichnen, noch eine erneute Rückmeldung durch den Makler erfolgt, woraufhin ich erneut dort angefragt und um Mitteilung des zu erwartenden Termins für die Rückerstattung gebeten habe.
Daraufhin erhielt ich die Nachricht, dass die Entscheidung, OB überhaupt eine Rückerstattung erfolgen wird, noch ausstehen würde. Ca. 3 Wochen später hatte ich wieder keinerlei Rückmeldung oder Geldeingang, auf meine erneute Rückfrage wurde mir mitgeteilt, dass durch Krankheit und Urlaub bedingt einige Dinge „unerledigt bleiben mussten“. Man teilte mir weiterhin mit, dass die Courtage verdient war, man aber aus Kulanz immerhin einige Hundert Euro (ca. 36% der Courtage) zurückerstatten wolle.

4 Wochen ohne Geldeingang oder irgendeine Nachricht später habe ich dann vor gut einer Woche eine deutlichere Mail geschrieben, dem Makler Unprofessionalität und Unseriösität vorgeworfen, woraufhin er sich entschuldigt hat (angeblich kam es wegen Umstellung eines Buchungssystems zu Verzögerungen), und mir gleichzeitig versichert hat, sich persönlich darum zu kümmern, dass bis zum 4.4. die Rückerstattung erfolgen würde.

Natürlich verging der 4.4. ohne Geldeingang. Auf meine Frage, ob er den 4.4. des nächsten Jahres gemeint haben könnte und dann immerhin noch 1 Jahr Zeit für die Überweisung habe, steht die Antwort noch aus.

Ich jedenfalls habe keine Lust mehr, mich weiter hinhalten zu lassen und möchte auf diesem Wege meine rechtlichen Möglichkeiten prüfen.

Im Mietvertrag gibt es keinerlei Hinweis auf einen Kellerraum… Ich bin mir im Klaren darüber, dass ich ihn so erst gar nicht hätte unterschrieben dürfen. Wir haben es auf Grund der zeitlichen Situation dennoch getan, unser alter Mietvertrag endete am 31. Januar, weshalb wir uns nicht noch mehrere Tage oder Wochen mit Vertragsdetails beschäftigen wollten. So ein Umzug organisiert sich auch noch von allein, allein die Renovierung hätte einige Zeit in Anspruch genommen.

Was mich unendlich ärgert ist das Verhalten des Maklers in der Hinsicht, dass er mir telefonisch und schriftlich ein kulantes Entgegenkommen zusichert, sogar von der Teilrückerstattung der Courtage spricht und konkrete Beträge nennt sowie ein Zieldatum für die Überweisung zugesichert hat, ich seit Monaten aber nur spärliche Aussagen und keinerlei Erfüllung des Versprechens sehe.

Ich bin für jeden Hinweis dankbar.

08.04.2009 | 15:39

Antwort

von


(946)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie stellen keine konkrete Frage. Anhand der Überschrift des Beitrags gehe ich aber davon aus, dass Sie wissen möchten, ob Sie einen Anspruch gegen den Makler auf Rückererstattung der Courtage haben.

Da der Mietvertrag über den Aufhebungsvertrag problemlos rückabgewickelt werden konnte, bestehen insoweit keine rechtlichen Bedenken.

Es geht allein um die Frage, ob der Makler zur Rückerstattung der Courtage verpflichtet ist.

Sie schildern, dass der Makler Ihnen bereits zugesagt hat, die Courtage zurückzuerstatten. Dies stellt bereits ein Schuldanerkenntnis dar, aus welchem sich der Makler verpflichtet, den Betrag zu zahlen. Wenn Ihnen diese Zusage schriftlich vorliegt, haben Sie auch eine entsprechende Urkunde als Beweismittel an der Hand.

Wie ich aber dem Sachverhalt wohl zutreffend entnehmen kann, gibt es keine schriftliche Zusicherung sondern nur mündliche Versprechen. Diese lassen sich natürlich vor Gericht schwer nachweisen. Auch wenn Sie einen Zeugen benennen könnten, der die Aussage bestätigen kann so würde der Makler sicher auch Zeugen benennen, die das Gegenteil aussagen würden.

Allerdings besteht schon aus einem anderen Grund eine Verpflichtung des Maklers auf Rückzahlung. Ein Anspruch besteht nach § 812 BGB , da der Makler ungerechtfertigt bereichert ist.

Zunächst bestand hier zwar eine Grundlage, aus welcher sich der Anspruch des Maklers ergeben hätte. Es wurde auftragsgemäß eine Wohnung vermittelt und ein Mietvertrag unterschrieben. Dieser Grund ist aber nachträglich weggefallen, so dass auch der Anspruch des Maklers auf die vereinbarte Courtage weggefallen ist. Da diese aber schon bezahlt wurde, ist der Makler zu Unrecht bereichert und verpflichtet, den Betrag zurückzuerstatten.

Der Maklervertrag und der damit einhergehende Courtageanspruch sind in den §§ 652 ff. BGB festgeschrieben.

§ 652 Absatz 1 BGB lautet:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“

Voraussetzung ist also das Zustandekommen eines wirksamen (Haupt-)Vertrages. Hier ist schon fraglich, ob der zunächst unterschriebene Mietvertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist. Schließlich war es Ihre Absicht eine Wohnung mit Keller zu mieten. Der Makler hat Ihnen eine Wohnung gezeigt und vorgespiegelt, dass zu dieser auch ein Keller gehöre. Nur aus diesem Grund haben Sie auch den Mietvertrag unterschrieben. Allein der Makler war hier dafür verantwortlich, dass die Wohnung nicht Ihren Vorstellungen entsprach und dennoch ein Mietvertrag aufgrund falscher Angaben zustande gekommen ist.

Daher hat der Makler auch die Aufhebung des Mietvertrages zu verantworten. Der Makler kann sich hier nicht darauf berufen, dass ein Mietvertrag zunächst zustande gekommen sei und deshalb der Courtageanspruch bestehe. Dieser Anspruch ist gar nicht erst entstanden, da ja auch kein wirksamer Vertragsschluss vorlag, wie es § 652 BGB verlangt.

Hilfsweise ist der Provisionsanspruch des Maklers aber dadurch verwirkt, dass falsche Angaben zum Keller gemacht wurden.

Darüber hinaus steht noch das (mündliche) Schuldanerkenntnis im Raum.

Der Makler ist also vollumfänglich dazu verpflichtet, die Courtage zurückzuerstatten.

Zur Durchsetzung des Anspruchs sollten Sie den Makler schriftlich (per Einschreiben) unter Fristsetzung (2 bis 4 Wochen) zur Zahlung des konkreten Betrages auffordern. In diesem Schreiben sollten Sie auf alle angesprochenen Punkte (kein wirksamer Mietvertrag wegen falscher Zusage zum Keller, Anspruch auf Courtage verwirkt wegen falscher Zusage zum Keller und Schuldanerkenntnis) deutlich eingehen und dem Makler quasi keine Wahl lassen, ob er die Courtage zurückerstattet oder nicht.

Zahlt der Makler dennoch nicht, befindet er sich ab Fristablauf in Verzug und Sie können auch Zinsen geltend machen (§ 286 BGB ).

Im weiteren Verlauf könnte dann ein Mahnbescheid beim zuständigen Mahngericht (Amtsgericht) beantragt werden. In diesem Fall würde das Gericht einen Mahnbescheid gegen den Makler erlassen. Gegen diesen könnte der Makler dann innerhalb von zwei Wochen ab dessen Zugang Widerspruch erheben. Um das Verfahren dann voran zu treiben, müssten Sie den Anspruch begründen und weitere Kosten einzahlen.

Allerdings können Sie den Zwischenschritt des Mahnbescheides auch weglassen und dann sofort auch auf Rückzahlung klagen. Je nachdem, wie hoch die Courtage war, ist bis 5.000,00 € das Amtsgericht und ab 5.000,01 € das Landgericht zuständig. Beim Amtsgericht können Sie sich und beim Landgericht müssen Sie sich von einem Rechtsanwalt vertreten lassen.

Dieser Schritt ist aber auch mit weiteren Kosten (Gerichtsgebühren und gegebenenfalls Rechtsanwaltskosten) verbunden.

Zusammenfassend darf ich Ihnen mitteilen, dass ich die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen den Makler hinsichtlich der Rückerstattung der Courtage recht positiv einschätze und empfehle Ihnen daher, wie beschrieben, vorzugehen.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

Rückfrage vom Fragesteller 15.04.2009 | 20:31

Erstmal vielen Dank für die Rückmeldung, und Entschuldigung für die fehlende, eindeutige Fragestellung. Aber Sie haben den Sachverhalt korrekt erkannt, meine Frage war in der Tat, ob ich Anspruch auf die Rückerstattung habe und wie ich diesen umsetze.

Wir haben nun, wie von Ihnen vorgeschlagen, ein entsprechendes Schriftstück mit Fristsetzung erstellt und per Einschreiben/Rückschein von der Post zustellen lassen. Wahrscheinlich mit Hinblick auf die Absenderangaben hat der Makler die Annahme des Schreibens verweigert, ich erhalte es von der Post zurück.

Was nun?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.04.2009 | 20:49

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Zunächst darf ich mich für die positive Bewertung bedanken und freue mich, dass ich Ihnen helfen konnte.

Die Reaktion des Maklers ist natürlich unschön. Es gibt nunmehr verschiedene Möglichkeiten:

Sie können das Schreiben immer wieder per Einschreiben zustellen lassen. Dokumentieren Sie dies. Irgendwann können Sie dann einen Mahnbescheid beantragen, bzw. Klage erheben. Der Makler befindet sich dennoch in Verzug, da er den Zugang des Schreibens absichtlich vereitelt hat (sogenannte Zugangsvereitelung). Der Makler kann sich nicht darauf berufen, das Schreiben mit der Zahlungsaufforderung nicht erhalten zu haben.

Wenn der Makler später auch die Zustellung der Klage durch das Gericht verhindert, bekommen Sie ganz schnell ein sogenanntes Versäumnisurteil.

Sie können das Schreiben auch mit Zeugen persönlich übergeben oder in den Briefkasten des Maklers werfen. Notfalls können Sie das Schreiben auch durch einen Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Dies wäre dann aber wieder mit weiteren Kosten verbunden.

Ich denke, Sie sollten das Schreiben erneut per Einschreiben versenden und so das Verhaltend es Maklers dokumentieren. Sollte das Schreiben erneut zurückkommen, sollten Sie einen persönlichen Übergabeversuch mit Zeugen unternehmen und wenn auch dies ohne Erfolg bleibt, dann einfache den Mahnbescheid beantragen oder direkt klagen.

Ich hoffe doch sehr, dass Sie auf diesem Wege nunmehr zum Erfolg kommen und wünsche Ihnen dafür alles Gute.

Darüber hinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.


Mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.04.2009 | 10:26

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Vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort! Ich bin wie vorgeschlagen vorgegangen und harre nun der Dinge, die da kommen mögen :)

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.04.2009
5/5,0

Vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort! Ich bin wie vorgeschlagen vorgegangen und harre nun der Dinge, die da kommen mögen :)


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