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Rückbehaltungstrecht durch Bauträger bei ZV ?

05.01.2015 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Zusammenfassung:

Der Ersteher erwirbt Eigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung und kann damit die Eigentümerrechte ausüben.

Zur Versteigerung kommen 2 Wohneinheiten einer Wohnanlage. Die Wohneinheiten wurden durch einen Bauträger errichtet. Zwischen dem insolventen Bauherren und dem Bauträger ist eine Klage hinsichtlich noch offener Forderungen des Bauträgers anhängig. Die Wohnung wurde durch den Bauträger bislang noch nicht übergeben. Der Innenausbau der Wohnungen ist noch nicht abgeschlossen. Die Wohnanlage / Gemeinschaftseigentum ist fertiggestellt.

Der Bauträger gibt an, dass er im Fall einer Versteigerung die Übergabe der Wohnungen bis zur vollständigen Bezahlung seiner Forderungen verweigern würde. Zu Recht ?

Weiterhin hat der insolvente Bauherr für eine angeblich englische Briefkastenfirma Grundschulden auf die Wohneinheiten in erheblichen Umfang eingetragen.

Diese Briefkastenfirma, die lt. dem Bauträger mutmaßlich dem insolventen Eigentümer zugerechnet wird, hat einen Titel gegen den Bauherren erwirkt und die Zwangsversteigerung maßgeblich betrieben.

Der betroffene Bauträger gibt an, dass er eine Zwangsversteigerung auch aus diesem Grund anfechten würde.

Was ist von dieser Sache zu halten? Kann der Zuschlag einer Zwangsversteigerung, auch durch jemanden angefochten werden, der selber noch keinen vollstreckbaren Titel hat?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Der Bauträger gibt an, dass er im Fall einer Versteigerung die Übergabe der Wohnungen bis zur vollständigen Bezahlung seiner Forderungen verweigern würde. Zu Recht ?

Nein.
Mit dem Zuschlag erwerben Sie das Eigentum an dem Versteigerungsobjekt.
Sie haben dann einen Anspruch darauf, dass man Ihnen die tatsächliche Verfügungsgewalt über das Objekt einräumt. Der Bauträger hat jedenfalls kein Recht zum Besitz.

2.
Was ist von dieser Sache zu halten? Kann der Zuschlag einer Zwangsversteigerung, auch durch jemanden angefochten werden, der selber noch keinen vollstreckbaren Titel hat?

Nein.
Der Zuschlag kann nicht angefochten werden.
Denkbar wäre allein, dass Bauträger/Bauherr im Vorfeld des Versteigerungstermins Rechtsmittel einlegt. Zu denken wäre an folgende „Anfechtungsmöglichkeiten":

Nach Erlass des Anordnungsbeschluss ist dieser mit der Erinnerung nach § 766 ZPO anfechtbar; andernfalls mit der sofortigen Beschwerde nach § 95 ZVG , § 793 ZPO .
Besteht die Aussicht dass durch die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung diese vermieden wird, kann die Versteigerung gem. § 30a ZVG für die Dauer von 6 Monaten eingestellt werden, wenn ein dementsprechender Antrag innerhalb von 2 Wochen nach Anordnungsbeschluss gestellt wird.
Ist diese Frist abgelaufen oder der Antrag auf einstweilige Einstellung abgelehnt, wird der Verkehrswert des Grundstücks geschätzt. Der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss kann erneut durch sofortige Beschwerde gemäß §§ 95 , 96 ZVG in Verbindung mit §§ 567 , 569 ZPO innerhalb von 2 Wochen seit Zustellung angegriffen werden.

Tipp:
Beachten Sie unbedingt die Versteigerungsbedingungen (siehe Anordnungsbeschluss). Grundsätzlich haftet der Ersteher nicht für Schulden des Schuldners. Es ist aber denkbar, dass Grundpfandrechte aus der Abteilung III. des Grundbuchs (etwa die Grundschulden der „Briefkastenfirma") bestehen bleiben. Dies wirkt sich auf ein mögliches Gebot aus.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 08.01.2015 | 12:33

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Hierzu noch eine Rückfrage: Hätte der Bauträger auch ohne Titel gegen den Bauherren bereits im Rahmen der noch anhängigen Schadensersatzklage die Möglichkeit die Zwangsversteigerung im Vorfeld anzufechten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.01.2015 | 12:45

Grundsätzlich ja, da er unter Umständen einen Rechtsverlust erleiden wird. Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung sind aber nur in den bereits genannten Fristen möglich.

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