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Rückbauverlangen einer behindertengerechten Wohnung


| 26.05.2007 08:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Sehr geehrte Damen und Herren!

Es geht im vorliegenden Fall um die Wohnungsauflösung und das Mietende infolge eines Todesfalls eines Behinderten.

Der Verstorbene, der seit 1974 unfallbedingt im Rollstuhl saß (komplette Querschnittslähmung), hat 1982 eine Wohnung mit einem vom Vermieter präsentierten Formularmietvertrag (8.79) angemietet. Der Mieter ist am 19.4. verstorben. Der Vertrag ist von den Erben mit Schreiben vom 16.5. zum 31.5. nach mündlicher Vorabsprache schriftlich gekündigt worden.

Der Vermieter fordert eine vollständige Renovierung der Wohnung. Diese Forderung ist rechtlich eigentlich nicht haltbar, da der Mietvertrag die starren Renovierungspflichten vorsieht, die der BGH im Jahr 2004 gekippt hat. Diese Einschätzung beruht auf Aussagen mehrerer Juristen (vom Mieterbund und von Haus u. Grund) und meiner eigenen Recherche.

Beim ersten Gesprächstermin war der Vermieter zunächst mit dem Belassen des behindertengerechten Umbaus der Wohnung einverstanden (mündlich gegenüber einer Erbin). Als die Erben ihn mit der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel konfrontierten, drohte er (auf anwaltlichen Rat) mit der Forderung des Rückbaus der Wohnung.

Der Mietvertrag trifft zur baulichen Veränderung der Wohnung lediglich folgende Regelung:
1. Bauliche Veränderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten, Änderungen der Installationen, Anbringung von Außenjalousien, Markisen und Blumenbrettern, sowie der Neuerrichtung von Feuerstätten nebst Ofenrohren dürfen nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter vorher schriftlich zugestimmt hat und eine etwa erforderliche behördliche/bauaufsichtliche Einwilligung erteilt worden ist, für deren Einholung der Mieter verantwortlich ist.
2. (...) betrifft Ölfeuerungsanlagen
3. Auch bei genehmigten Anlagen und Änderungen trägt der Mieter deren Kosten und haftet für alle Schäden, die sich aus der Aufstellung und dem Betrieb dieser Anlage ergeben.
4. (...) Ersatz von Aufwendungen durch den Vermieter
5. Der Mieter haftet für alle Schäden, die in Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen oder veranlassten baulichen Veränderungen entstehen. (...) betrifft Fernsprechanlagen
(Zitat Ende)

Die Erben haben die Wohnung mit einem zum Normalzustand abweichenden Bad angetroffen. Die Duschtasse ist entfernt und es sind diverse Halter an den Wänden angebracht. Ansonsten bestehen keine baulichen Veränderungen.

Es gibt anscheinend keine schriftlichen Unterlagen darüber, ob der Mieter die Veränderungen selbst veranlasst hat, ob, wenn er sie veranlasst hat, eine Genehmigung eingeholt wurde, und ob, wenn die Genehmigung erteilt worden ist, der Vermieter einen Rückbau vorbehalten hat. Auf keinen Fall ist eine entsprechende Zusatzkaution gezahlt worden.

Die Erben haben dem Vermieter zunächst den Vorschlag gemacht, auf die Rückzahlung der Kaution zu verzichten und die Geschichte damit einvernehmlich zu beenden. Der Vermieter beharrt auf seiner Forderung nach Renovierung und will zur gezahlten Kaution von 1.200 € (heutiger Wert) noch 1.800 € für die Renovierung, die er durch einen Fachbetrieb durchführen lassen will. Andernfalls will er den Rückbau verlangen.

Frage: Kann der Vermieter den Rückbau verlangen, wenn die Erben sich stur stellen?

Der Vermieter hat die vorzeitige Kündigung schriftlich bestätigt. Im gleichen Schreiben fordert er ein Anerkenntnis über die zu zahlenden Summen (und Ausräumung der Wohnung, was z.Zt. gerade durchgeführt wird).

Ist das Einverständnis zur vorzeitigen Vertragsbeendigung hinfällig, wenn die Erben sich weigern, das entsprechende Anerkenntnis zu unterschreiben, so dass wieder die gesetzliche Kündigungsfrist mit einem Mietende zum 31.8. gilt?

Wenn dies so sein sollte, können die Erben (Schikane gegen Schikane) die vollständige Renovierung der Wohnung auf Kosten des Vermieters verlangen?

Da der Abnahmetermin für Pfingstmontag geplant ist, würde ich mich freuen, wenn ich bis dahin von Ihnen eine rechtsverbindliche Auskunft erhalten könnte.

Mit Dank im Voraus und freundlichen Grüßen,

Holger Tonn
Sehr geehrter Fragesteller,

1. Der Vermieter wird die Renovierung der Wohnung nicht verlangen können, wenn die Renovierungsklauseln im Mietvertrag tatsächlich aufgrund des starren Fristenplans unwirksam ist. Hier liegt die Renovierungsverpflichtung bei dem Vermieter.

2. Anders sieht es mit der Forderung zum Rückbau aus. Da der Mietvertrag eine schriftliche Genehmigung zur Vornahme von Umbauten vorsieht, sind Sie hier in der Verpflichtung zu beweisen, dass der Vermieter dem Umbau zugestimmt hat. Dies gilt auch für die mündliche Erklärung, die ggü. der Erbin abgegeben wurde. Gelingt es Ihnen nicht zu beweisen, dass der Vermieter sich mit dem Umbau des Bades einverstanden erklärt hat, kann der Vermieter den Rückbau verlangen bzw. die Kosten dafür fordern. Um den Rückbau werden Sie nach erster Einschätzung nicht umhin kommen.

3. Auch bei Tod des Mieters gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Der Vermieter kann sich also leider auch stur stellen und fordern, dass die min. 3-monatige - vorbehaltlich anderer Regelungen im Mietvertrag (Altvertrag) -Kündigungsfrist eingehalten wird. Der Vermieter muss sich also nicht auf eine vorzeitige Beenigung einlassen.

4. Sollten Sie, aufgrund der Unstimmigkeiten das Anerkenntnis nicht unterschreiben, gelten also die gesetzlichen Kündigungsfristen. Dann wird der Vermieter selbst, auf eigene Kosten renovieren müssen. Den Rückbau wird er dennoch verlangen können.

Ich kann Ihnen daher nur raten, eine Kostengegenüberstellung zu machen, ob es für Sie günstiger ist, die Mieten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nach der gesetzlichen Regelung zu zahlen zzgl. den Rückbaumaßnahmen oder ob es für Sie günstiger ist, sich auf das Anerkenntnis einzulassen. In diesem Schreiben sollte eine Ausschlussklausel aufgenommen werden, dass mit der Vereinbarung auch die Kosten/Verpflichtung Ihrerseits für die Rückbaumaßnahmen abgegolten sind.

Ich hoffe Ihnen zunächst eine Orientierung vermittelt zu haben. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenfreien Nachfrage zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Ansbacher Str. 11b
91710 Gunzenhausen
Tel.: 09831/8908-0
Fax: 09831/8908-19
info@123kanzlei.net

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 21:04

Zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre Auskunft, auch wenn ich mir ein anderes Ergebnis gewünscht hätte ;-)

Ich möchte mit meiner Nachfrage noch einmal auf zwei Sachen konkret eingehen.

1a. Bei den Unterlagen des Mieter befanden sich keinerlei Schreiben, die sich auf einen etwaigen Umbau oder eine Genehmigung eines Umbaus bezogen. Die Beweislast, dass ein Umbau überhaupt stattgefunden hat, müsste ja eigentlich dem Vermieter obliegen (oder?). Inwieweit würde ein Anscheinsbeweis für den Vermieter sprechen, dass der Mieter den Umbau veranlasst hat, wenn der Vermieter auch keine Unterlagen vorlegen oder entsprechende Zeugen für den Umbau benennen kann.

1b. Der Mieter war bei Einzug bereits offensichtlich auf eine behindertengerechte Wohnung angewiesen. Könnte daher bei Abschluss des Mietvertrags insoweit hilfsweise davon ausgegangen werden, dass eine Umbaumaßnahme konkludent genehmigt worden ist? (Ohne ein behindertengerechtes Bad oder der Möglichkeit eines entsprechenden Umbaus wäre es gar nicht zum Abschluss des Mietvertrags gekommen.) Wenn dies zu bejahen wäre, hätte sich der Vermieter die Verpflichtung zum Rückbau seitens des Mieters vorbehalten müssen? Wäre daher eine entsprechende Forderung, die sich jetzt auf den Wortlaut des Mietvertrags und die fehlende schriftliche Genehmigung zurückzieht, rechtsmissbräuchlich?

(Man greift ja in so einem Fall nach jedem Strohhalm)

2. Der Vermieter bestätigt in seinem Schreiben zunächst den Kündigungstermin 31.5. Dann schreibt er sinngemäß: Des weiteren bitte ich Sie die folgenden Vereinbarungen zur Vertragsauflösung kurz zu bestätigen: Renovierung auf Kosten des Mieters, Entfernen von Teppichen, Zahlung von insgesamt 3.000 € unter Verrechnung der Kaution etc.
Frage dazu: Hat der Vermieter durch diese Satzanordnung nicht bereits die vorzeitige Vertragsauflösung bestätigt oder bleibt es trotzdem bei einem Zusammenhang: Ohne Unterschrift keine vorzeitige Vertragsauflösung.

Nochmals vielen Dank, auch im Voraus und freundliche Grüße,

Holger Tonn

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2007 | 21:30

Sehr geehrter Fragesteller,

1. die Beweislast bzgl. eines Einverständnisses für den Umbau liegt leider bei Ihnen, da es ein für Sie günstige Tatsache ist. Sicherlich müsste der Mieter nachweisen können, dass tatsächlich ein Umbau stattgefunden hat. Ich halte das Eis, auf das Sie sich hier begeben jedoch für ziemlich dünn, sobald er Zeugen (bspw. Ehefrau, Vormieter, etc.) benennen kann.

2. Ein konkludentes Einverständnis für den Umbau hatte ich auch angedacht, da eine behindertengerecht Wohnung sicherlich erforderlich war. Hier liegt jedoch das Problem, dass ein Gericht wohl im Zweifel auf das Schriftformerfordernis abstellen würde, wenn der Vermieter behaupten würde, dass von einem Umbau nie die Rede gewesen sei. Sollte eine entspr. mdl. Vereinbarung geschlossen worden sein, ist es sicherlich rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter sich daran nicht mehr gebunden fühlt. Jedoch steht die Klausel im Mietvertrag hier zu seinen Gunsten.
Sie müssen immer bedenken, dass in Deutschland nicht derjenige vor Gericht gewinnt, der im Recht ist, sondern der die von ihm behaupteten Umstände auch zur Überzeugung des Gericht darlegen kann. Dies ist sicherlich in vielen Fällen äußerst unbefriedigend, leider aber nicht zu ändern.
Es wäre auch durchaus denkbar, dass ein Gericht Ihrer Argumentation folgt, da ein Mietvertrag ohne Umbau wohl nicht zustande gekommen wäre. Hier lässt sich leider jedoch nur spekulieren und hängt eindeutig von dem vorsitzenden Richter ab.

3. Letztlich handelt es sich um eine vorzeitige Vertragsaufhebung. Ein Vertrag kommt zustande durch Angebot und Annahme. Auch wenn es hier wie eine Erspressung aussehen mag, macht der Vermieter Ihnen das Angebot, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, im Gegenzug zu Übernahme der Renovierung. Wenn Sie dieses Angebot nicht annehmen, kommt der Aufhebungsvertrag nicht zustande. Damit gilt wieder die gesetzliche Kündigungsfrist.

Ich wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

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