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Rückbauverfügung - Einverständniserklärung richtig formulieren

11.08.2008 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


09:25
Guten Tag,

meine Fragen beziehen sich auf folgenden Sachverhalt:
Vor einigen Jahren (2005) haben wir ein Grundstück in einem Naherholungsgebiet in Thüringen gekauft. Das Haus auf dem Grundstück war in einem sehr maroden Zustand und wir haben es wieder in Stand gesetzt. Die Grundfläche des Hauses wurde in keiner Weise verändert. Die baulichen Veränderungen sind folgende:
- die früheren Holzwände sind massive Steinwände geworden
- der Neigungswinkel des Daches wurde ebenfalls verändert, da das ursprüngliche Flachdach überhaupt nicht in der Lage war, die anfallenden Schnee- und Wassermengen abzuführen

nun das ABER:
das Grundstück samt Haus befindet sich in einem Naherholungsgebiet ohne B-Plan. In diesem Gebiet gibt es zahlreiche "Schwarzbauten" aus DDR Zeiten die bis Dato vom zuständigen Bauamt geduldet wurden. Unser Haus besaß ein Baugenehmigung in DDR-Zeiten, allerdings für eine wesentlich kleinere Wohnfläche und wurde noch zu DDR Zeiten ohne Genehmigung erweitert. Dies erfuhren wir allerdings erst bei späterer Akteneinsicht und waren bis dahin im guten Glauben, dass das Haus in der derzeitigen Größe eine Baugenehmigung besaß. Allerdings ist mir bewusst, dass wohl allein durch die Veränderung des Dachwinkels das Haus zu einem Schwarzbau geworden ist, somit ist ein evtl. Bestandsschutz ebenfalls hinfällig. Kurz gesagt, unser Haus ist ein Schwarzbau.

Das Bauamt hat sich mittlerweile entschlossen, Ordnung in die "Siedlung" zu bringen und gleich mit unserem Haus angefangen. Eine Ortsbegehung hat statt gefunden, die Leute vom Bauamt wissen also, was alles verändert wurde. Nun soll ein Rückbauverfahren eingeleitet werden und wir wurden aufgefordert eine Einverständniserklärung zum Rückbau zu schreiben.

Deshalb habe ich folgende Fragen, wobei mir allerdings die Beantwortung der dritten Frage am wichtigsten ist und ich diese gern am detailliertesten beantwortet haben möchte (die anderen Fragen dienen z.T. dazu, auf die letzte Frage hinzuarbeiten):

1. Im Internet bin ich darauf gestoßen, dass eine Rückbauverfügung regelmäßig nur dann zulässig ist, wenn feststeht, dass das Gebäude oder die bauliche Anlage nicht genehmigt ist (formell illegal ist) und materiell auch nicht genehmigt werden kann, weil sie baurechtlichen Vorschriften nicht entspricht. Das unsere Schwarzbau formell illegal ist, sehe ich ein. Allerdings bin ich mir bei der materiellen Illegalität überhaupt nicht schlüssig. Wir haben das Gespräch mit dem Bauamt und somit nach Lösungsmöglichkeiten gesucht, die beiden Seiten den wenigsten Ärger bringen. Da es zur Zeit keinen B-Plan gibt, fehlt der nötige Rahmen und unser Haus kann keine Baugenehmigung erhalten. Allerdings hat sich die verantwortliche Gemeinde schon einen Kostenvoranschlag für die Überplanung des Naherholungsgebietes mit einem B-Plan eingeholt und es liegt jetzt an der Gemeine, ob sie den B-Plan mit in den Haushalt nimmt, es ist also alles mal wieder eine Frage des Geldes. Nun bin ich der Meinung, da es die Möglichkeit einer nachträglichen Überplanung mit einem B-Plan gibt, steht die materiellen Illegalität nicht endgültig fest und das Bauamt dürfte keine Rückbauverfügung aussprechen oder denke ich da falsch?

2.Um eine B-Plan zu bekommen, müssten möglichst viele der Schwarzbauer in der Siedlung sich zusammenschließen und Geld sammeln und der Gemeinde eine Kostenbeteiligung anbieten. Allerdings sind wir bis jetzt die Einzigen die Post vom Bauamt bekommen haben und die meisten anderen Schwarzbauer haben die Einstellung. Erst einmal ruhig verhalten, vielleicht kommen wir so davon. Unsere Nachfrage beim Bauamt hat ergeben, dass die anderen Schwarzbauten bekannt sind und sich um diese ebenfalls bald gekümmert wird: "man wird gegen alle vorgehen, man wolle sich schließlich keine Klage wegen Willkür einhandeln". Im Internet bin ich aber auf folgende widersprüchliche Aussage gestoßen: "Gegen das Herauspicken als solches kann man leider nichts unternehmen, da es allein auf die Frage der baurechtlichen Genehmigung ankommt. Der von Ihnen ins Auge gefasste Gleichheitsgrundsatz findet im deutschen Baurecht leider so keine Anwendung, wenn es um die Verletzung von Bauvorschriften geht."
Was soll bzw. kann ich nun glauben, wird die im Grundgesetzt festgelegte Gleichbehandlung im Baurecht also nicht angewandt? Soll ich mich darauf verlassen, dass die anderen Schwarzbauer noch Post bekommen und ich somit Gleichgesinnte bekomme, dann können wir gemeinsam Geld für einen B-Plan sammeln. Oder kann es wirklich passieren, dass mein Haus herausgepickt wird und die anderen Schwarzbauer noch jahrelang vielleicht sogar für immer in Ruhe gelassen werden? Ich denke nur mit einer großen Anzahl von Betroffen bestände die Chance einen B-Plan zu bekommen. Stehe ich vorläufig als einziger Betroffener mit einer Rückbauverfügung da, so könnte das Bauamt argumentieren, dass es keinen B-Plan geben wird und unser Bau wäre somit nicht genehmigungsfähig, also materiell Illegal. Gibt es vielleicht doch eine Möglichkeit, dass ich es schaffe, dass das Bauamt sich gleich um alle Schwarzbauten kümmert und ich somit viele Gleichgesinnte habe?

3. Nun zur Einverständniserklärung. Ich bin gewillt die Einverständniserklärung abzugeben, da ich mit dem Sachbearbeiter immer recht gütlich ausgekommen bin. Durch einen Widerspruch würde ich mir laut seiner Aussage ein Strafverfahren wegen dem Schwarzbau mit deftigen Bußgeldern einhandeln und das freundliche Miteinander ist vorbei. Durch die oben erläuterten Sachverhalt, würde ich die Einverständniserklärung in folgender Weise formulieren:

"Hiermit erkläre ich mich damit einverstanden, die Rückbauverfügung des Bauamtes bis zum 31.12.2010 zu akzeptieren. Sollte sich innerhalb dieses Zeitraumes die Rechtslage (z.B. Überplanung des Naherholungsgebietes mit einem B-Plan) zu meinen Gunsten ändern, ist die oben genannte Einverständniserklärung nichtig."

Wäre dies so in Ordnung, oder gibt es noch Etwas, dass ich unbedingt beachten bzw. einbringen sollte? Insbesondere interessiert mich, wie ich mir trotz der Einverständniserklärung den Rechtsweg offen halten kann, nur bis auf eine gewisse Grundfläche rückbauen zu müssen. Der Sachbearbeiter im Bauamt spricht immer von einem kompletten Rückbau, was meiner Meinung allerdings einer Beseitigungsverordnung entspräche. Durch geschickte Formulierung meiner Einverständnis zum Rückbau möchte ich mir die "Türen offen" halten nur auf ein bestimmtes Maß zurückbauen zu müssen, da ich mich ja nur mit dem Rückbau einverstanden erkläre und nirgendwo etwas von einer Beseitigung steht. Weiterhin möchte ich wissen, ob und wie lange ich solch eine Einverständniserklärung widerrufen kann. Zurzeit ist übrigens noch kein offizielles Rückbauverfahren eingeleitet, es gab nur viele Gespräche mit dem Sachbearbeiter im Bauamt.

Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Bemühungen und hoffe vor allem, dass Sie mir bei der Einverständniserklärung weiterhelfen können.
11.08.2008 | 11:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


der bisher eingeschlagene Weg, sich mit dem Bauamt zu verständigen, ist richtig. Denn das Amt ist hier aufgrund der formellen Illigalität auf der sicheren Seite und könnte Zwangsgelder verhängen. Sofern also die Möglichkeit der Verständigung besteht, sollte man diese beibehalten, wobei aber auf der anderen Seite Sie keine Fristen versäumen dürfen, da ansonsten die Rechtskraft der Rückbauverfügung eintritt.

Daher sollten Sie allein aus Fristgründen Widerspruch gegen eine Verfügung - wenn diese erlassen werden sollte - einlegen, dieses aber deutlich machen, ebenso wie Ihre künftige Gesprächsbereitschaft.

Zu den Fragen im Einzelnen:

1.)

Da es die materielle Überplanung bisher noch nicht gibt (er wird ja zunächst nur über die Haushalt noch entschieden, was eben nicht mit der Überprüfung gleichzusetzen ist), liegt derzeit neben der formellen auch die materielle Illegalität vor. Die Rückbauverfügung dürfte ansich also ergehen, wobei allenfalls noch dann der Einwand des Ermessensfehlgebrauch im Rahmen eines Widerspruches zu prüfen wäre.

2.)

Der von Ihnen zitierte Satz ist zutreffend. Es gilt zwaar der Gleichheitsgrundsatz, nicht aber für Unrecht. Und das Unrecht liegt hier darin, dass der Schwarzbau eben erstellt ist; das Amt kann sich also "wahllos" ein illegales Bauvorhaben "herauspicken".

3.)

Die Formulierung ist dem Grunde nach zu richtig, da Sie damit eine Bedingung für Ihr Einverständis erklären, bei deren eintritt Ihre Zustimmung hinfällig werden soll.

Allerdings würde ich es nicht auf 2010 begrenzen, da voraussichtlich bis zu diesem Zeitpunkt die Gemeinde sicherlich noch nicht die Überplanung abgeschlossen hat.

Daher sollten Sie entweder den Zeitpunkt großzügiger erweitern, oder aber die Bedingung dahingehend abändern, dass die Zustimmung mit der Genehmigung im Gemeindehaushalt, die Überplanung vorzunehmen (also nicht etwa abzuschließen) entfällt.

Ein Widerruf ist nur dann möglich, wenn Sie sich dieses ausdrücklich vorbehalten, wobei das Bauamt dann dieses vermutlich nicht akzeptieren wird, so dass Sie schon mit dieser Bedingung arbeiten sollten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 12.08.2008 | 07:01

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort. Ich habe mich wohl etwas unglücklich ausgedrückt und ein Detail ist vielleicht etwas falsch verstanden wurden. Deshalb hier noch eine kurze Nachfrage:
Der 31.12.2010 als Termin für den Rückbau, wurde uns vom Sachbearbeiter im Bauamt vorgeben und er möchte diesen Termin in der Einverständniserklärung sehen. Der Termin beruht auf unseren Gesprächen mit dem Sachbearbeiter. Da wir bis jetzt gütlich miteinander ausgekommen sind, gibt er uns Zeit das Haus bis Ende 2010 zurück zu bauen. Haben wir bis dahin den Rückbau nicht durchgeführt, wird er erst dann die Rückbauverfügung aussprechen und härter durchgreifen. Bzgl. Ihres Hinweises zum Widerruf, denke ich aufgrund des eben erklärten Sachverhaltes, dass ich erst nach der Rückbauverfügung (also 2010) einen Widerspruch machen und meine Einverständniserklärung widerrufen müsste. Oder ist es dann bereits zu spät? Oder anders gefragt, wie sehr bindet mich die Einverständniserklärung und könnte mir etwas schlimmeres als die Rückbauverfügung (z.B. ein heftiges Bußgeld) passieren, wenn ich bis Ende 2010 nicht zurück gebaut habe?

Dank Ihrer Hinweise, würde ich meine Einverständniserklärung jetzt so formulieren:

"Hiermit erkläre ich mich mit der Aufforderung des Bauamtes zum Rückbau bis zum 31.12.2010 einverstanden. Sollte sich innerhalb dieses Zeitraumes die Rechtslage zu meinen Gunsten ändern, ist die oben genannte Einverständniserklärung nichtig. Dies wäre z.B. der Fall, wenn die zuständige Gemeinde einem B-Plan zur Überplanung des Naherholungsgebietes zustimmt und diesen in ihren Haushalt aufnimmt."

Habe ich damit Ihre Änderungsvorschläge richtig verstanden und umgesetzt?

Ich wäre Ihnen bereits für eine kurze Antwort zu meiner Nachfrage sehr dankbar.

Besten Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.08.2008 | 09:25

Sehr geehrter Ratsuchender,


wir hatten uns schon richtig verstanden, da mein Hinweis auf den Widerspruch schon vorsorglich für den Fall, dass die Verfügung später erlassen wird, erfolgte.

Der Widerspruch kann erst dann (aber sollte auch) gestellt werden, wenn ein rechtsmittelfähiger Bescheid vorliegt.

Die Einverständniserklärung bindet Sie dann, wenn die Bedingung nicht eintritt, so dass Sie "Sollte sich innerhalb dieses Zeitraumes eine Änderung der Rechtslage abzeichnen..." benutzen sollten, da ich die Frist bis zum 31.12.2010 für eine tatsächliche Abänderung für zu kurz erachte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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