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Rückbau von Grenzbebauung vermeiden

| 20.11.2012 01:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

der Erstbesitzer meines Grundstückes hatte vor über 40 Jahren einen gemauerten Unterstand errichtet. Die Wand des Unterstandes steht auf einer Länge von 10m direkt auf der Grundstücksgrenze. Die Duldung dieses Bauvorhabens wurde von dem ehemaligen Besitzer des Nachbargrundstückes und meines Erstbesitzers per "Handschlag" besiegelt. Offizielle Unterlagen sind nicht vorhanden. Beide Vorbesitzer sind verstorben.
Das Nachbargrundstück wurde vor mehreren Jahren verkauft. Der neue Besitzer hat die Grenzbebauung beim Kauf nicht beanstandet.

Die Dachkonstruktion des Unterstandes soll nun erneuert werden. Dazu ist eine Baugenehmigung erforderlich, welche aber, aufgrund der Größe des Unterstandes, eine Eintragung einer Baulast in das nachbarliche Grundbuch erfordert.
Dieses möchte ich vermeiden. Ebenso einen Rückbau des Unterstandes.

Welche Möglichkeiten ergeben sich hier ?

MfG

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Sehr geehrter Ratsuchender,



es könnte die Möglichkeit bestehen, dass Sie Ihrem Nachbarn die Baupläne vorlegen und dieser dann auf den Bauplänen mit seiner Unterschrift die Zustimmung zum Vorhaben erteilt.

Je nach anzuwendener Landesbauordnung (die angezeigte Adresse lässt keinen Rückschluss zu) kann eine solche Unterschrift ausreichend sein, ohne dass es der Eintragung einer Baulast bedarf. Denn das öffentlich-rechtliche Interesse an einer Baulast (vermutlich hinsichtlich der Abstandsflächen) wird dann bei Zustimmung durch Unterschriftsleistung nicht mehr zu bejahen sein.


Rechte aus dem zeitlichen und tatsächlichen Ablauf können Sie hingegen nicht ableiten.


Auch ein möglicherweise angedachter Bestandsschutz wird problematisch:

Vom Bestandsschutz gedeckt sind u.a. Instandsetzungs-/ Modernisierungsmaßnahmen, sofern es keine qualitative und quantitative wesentliche Änderungen sind (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschl.v. 12.12.1996, Az.: 3 M 103/96).

Ist ein Gebäude hingegen in seiner baulichen Substanz verbraucht, besteht aus dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes kein Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung zur Erneuerung.

Vom Bestandsschutz gedeckte Reparaturen liegen also nur vor, wenn die Identität der baulichen Anlage erhalten bleibt, was dann, wenn offenbar ein Dachüberstand geplant ist, zweifelhaft werden kann.

Hierzu sollte ggfs. ein Architekt eine Stellungnahme abgeben, die dann der Genehmigungsbehörde vorgelegt werden kann. Dann könnte vielleicht über den Bestandschutz die Genehmigung zur Dachsanierung ohne Nachbarbeteiligung erzielt werden.


Ist das alles nicht möglich - die Sachverhaltsdarstellung gibt dazu wenig her - kommt tatsächlich nur eine Änderung der Pläne in Betracht.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2012 | 16:19

Sehr geehrter Herr Bohle,

den Satz: "denn das öffentlich-rechtliche Interesse an einer Baulast (vermutlich hinsichtlich der Abstandsflächen) wird dann bei Zustimmung durch Unterschriftsleistung nicht mehr zu bejahen sein" aus Ihrer Antwort verstehe ich nicht richtig.
Können Sie diesen anhand eines Beispieles abschließend erklären ?
Vielen Dank.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2012 | 17:08

Sehr geehrter Ratsuchender,


einee Baulast ist kein Institut des privaten, sondern des öffentlichen Rechts, auch wenn dere Nachbar privat damit zu tun hat.

Diese werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen, also ein Verzeichnis AUßERHALB des Grundbuchs, welches bei der Bauverwaltung geführt wird und dort eingesehen werden kann.


Mit Bewilligung einer solchen Baulast übernimmt der Eigentümer für das belastete Grundstück freiwillig eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung, die die Baubehörde notfalls zwangsweise durchsetzen kann, so dass zur5 Löschung immer auch der Verzicht der Baubehörde notwendig ist.

Der Grund liegt darin, dass ansonsten die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung nicht erteilt werden kann.

So z.B.

A ist Eigentümer zweier hintereinander liegenden Grundstücke. Das vordere, an der Straße liegende ist bereits bebaut. Das hintere Grundstück kann nur über das andere erreicht und versorgt werden. Voraussetzung der Erteilung der Baugenehmigung ist u.a., dass die Erschließung des Hintergrunds auf Dauer gesichert ist. Er bestellt zur Sicherung der Erschließung an dem Vorderliegergrundstück eine Baulast für das hintere, welche dessen Erschließung öffentlich- rechtlich sichert. Danach kann die Baugenehmigung erteilt werden.

Baulasten können weiter aber auch Anbau-, Abstandsflächen-, Stellplatz- und Freiflächen betreffen, sind also vielfältig, wenn es darum geht, Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen so im Wege der Ausnahme auszufüllen, dass überhaupt erst gebaut werden kann.

Verkürzt: Mit einer Baulast kann ein öffentlich-rechtlicher Ausnahmetatbestand der LBO geschaffen werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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