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Rückbau einer Eigentumswohnung im 2-Parteienhaus

| 20. Juli 2016 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:59

Meine Mutter und meine Tante erbten gemeinsam ihr Elternhaus und haben es sich 1997 zivilrechtlich derart geteilt, dass 2 Eigentumswohnungen entstanden: Dachgeschoß für meine Tante und Ergeschoß für meine Mutter. Beide Eigentümer sind mittlerweile verstorben. Die Erben der Dachgeschoßwohnung wollen nicht in die Wohnung investieren und haben jetzt - nach über 5 Jahren Leerstand - angekündigt, die Wohnung rückzubauen. Die Erdgeschoßwohnung ist vermietet.
Welche Konsequenzen kann dieser Rückbau für die Eigentümer der Erdgeschoßwohnung haben, insbesondere im Hinblick auf die Rechten und Pflichten der Eigentümer in der Eigentumsgemeinschaft? Sollte eine Änderung des notariellen Vertrags über die Aufteilung des Eigentums (ein Haus, ein Grundstück im Kataster) erfolgen?

20. Juli 2016 | 11:07

Antwort

von


(666)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Mit Verlaub sei meine Frage gestattet, was ist mit Rückbau gemeint? Die Trennung der beiden Wohneinheiten wieder aufzuheben? ...und das Eigentum daran zugunsten der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung aufzugeben?

Ersteres ist nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer rechtlich möglich. Entsprechend müssten die Verträge bzw. rechtlichen Urkunden abgeändert werden.

Die Aufgabe des Eigentums an einer Sache ist jederzeit möglich. Soweit hier kein Übernehmer der Sache vorhanden ist, nennt das der Jurist Dereliktion. Das tun wir recht häufig, jedes mal, wenn wir Sachen wegwerfen. In der Regel ist hier keine Übereignungsabsicht an den jeweiligen Entsorger verbunden.
Bei Immobilien ist es nicht so einfach die Sache wegzuwerfen und es ist rechtlich auch nicht so gewollt, da den Immobilien auch öffentliche Verpflichtungen innewohnen, die der Eigentümer zu erfüllen hat. Lange Rede kurzer Sinn, es bedarf hier eines neuen Eigentümers.

Die Eigentumsübertragung bedarf, eben nicht nur des Schutzes der Parteien wegen, einer öffentlichen Beglaubigung.

Ggf. ist ein Rückbau insoweit auch unwirtschaftlich und die einstig vollzogene Trennung der beiden Wohnungen kann bestehen bleiben. Hier sollten Sie das Gespräch suchen.
Ein Rückbau hat ja auch unmittelbare Folgen für die Mieter der unteren Wohnung. Soweit diese sich hier gestört fühlten und/oder Ihnen hier ein Schaden durch den Rückbau entsteht, bestünde ggf. ein Schadensersatzanspruch.

Im Falle der Aufhebung der räumlichen Trennung, entfallen die Sondereigentumsrechte innerhalb der Immobilie. Dies ist jedoch, wie oben bereits kurz erwähnt, nur möglich, soweit sich alle Eigentumsanteile der Immobilie in einer Person realisieren.

Für weitere rechtliche Beurteilungen, bitte ich den Sachverhalt zu ergänzen und eventuelle weitere Fragen zu konkretisieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 20. Juli 2016 | 12:32

Gestern habe ich erfahren, dass "Rückbau" bedeutet, die Strom- Wasser- und Gaszähler der Wohnung auszubauen und bei weiteren Mängeln an der leerstehenden Wohnung diese dadurch zu beheben, dass der Mangel entfernt oder zerstört wird (z.B. Fenster zunageln, Zaun entfernen, Garage abreissen). Da die Eigentumsverhältnisse 50:50 betragen, befinden die Eigentümer sich in einer Patt Situation bezüglich der Nutzung des Hauses.
Die Kernfrage ist eigentlich: kann der Eigentümer rechtlich mit seinem Eigentum so verfahren (Rückbau), obwohl in der Teilungserklärung die gegenseitige Sorgfaltspflicht gegenüber dem jeweiligen Eigentum vereinbart wurde?
Der andere Eigentümer hat, wie gesagt, vermietet. Ein Wechsel des Eigentümers kommt wohl nicht infrage.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25. Juli 2016 | 12:59

Sehr geehrte Ratsuchende,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben aus technischen Gründen etwas verspätet, was ich zu entschuldigen bitte, wie folgt.

Die Erben der jeweiligen Wohnung bilden eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft, hier betreffend das Gemeinschaftseigentum nach Ihren Angaben je zur Hälfte.

Es gelten insoweit die Regelungen der §§ 741 bis 758 BGB . In Beantwortung Ihrer eigentlichen Frage, des Rückbaus, möchte ich § 743 Abs. 2 BGB ins Feld führen. Danach ist jeder Teilhaber der Gemeinschaft zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstandes befugt, soweit dadurch der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber nicht beeinträchtigt wird.

Das ist in Ihren beschriebenen Fall nicht so einfach auseinander zu halten. Denn wie ich Sie verstanden hatte, wurden die beiden Wohneinheiten des gemeinsamen Hauses schon zu Zeiten Ihrer Eltern auseinanderdividiert, so dass hier Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes entstand.

Das besondere an der Bruchteilsgemeinschaft ist, dass der Teilhaber unabhängig von den übrigen Teilhabern über seinen Anteil verfügen darf. Andererseits steht er, insbesondere bei Immobilien, immer mit in der Pflicht der Werterhaltung des (tragenden) Gemeinschaftseigentums.

Die wirtschaftliche Entscheidung zum Rückbau (Entfernung der Versorgungszähler) sehe ich hier nicht als Problem an. Das Recht ist diesen zuzugestehen. Die beschriebene Handhabe bei Mängeln jedoch, ist etwas differenzierter zu betrachten. Mängel sind in Ansehung an § 743 Abs. 2 BGB so zu beheben, dass die Nutzung des gemeinsamen Wirtschaftsgutes durch Sie nicht beeinträchtigt wird.

Eine ungeheizte Wohnung ist für sich schon ein eine Beeinträchtigung, die Sie aber unter Umständen hinnehmen müssten, zugenagelte Fenster, und ggf. Abbrüche von Nebengebäuden aber nicht.
Die Entfernung eines Zauns träfe unter Umständen sogar das Nachbarschaftsrecht, durch welches Sie beide ggf. verpflichtet wären.

Und die in der Teilungserklärung vereinbarte Sorgfaltspflicht gilt nach wie vor.
Es bleibt hier nur die Frage, welche Pflichten sind davon umfasst und zu was ist der Teilhaber berechtigt und wozu ist er verpflichtet.
Die Sorgfaltspflicht aus der Teilungserklärung würde erst erlöschen, wenn sämtliche Teile der Bruchteilsgemeinschaft auf eine Person fallen würden und diese aufgelöst würde.

Um Ihre Kernfrage zu beantworten, nein, der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nicht nach Beliben verfahren, soweit dadurch das Eigentum und auch die Verwendung dessen anderer Beeinträchtigt würde.
Darüber hinaus gilt noch der allgemeine Grundsatz – Eigentum verpflichtet.

Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Bewertung des Fragestellers 22. Juli 2016 | 09:30

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Entweder der Anwalt hat meine Frage nicht verstanden oder ich seine Antwort nicht oder die Frage war zu unpräsize gestellt. Ich wollte wissen, welche RECHTE ein Eigentümer in der geschilderten Konstellation hat - ob ein Rückbau der Wohnung ohne Rücksicht auf den Eigentümer der anderen Wohnung gesetzlich erlaubt ist. Das hat sich mir aus der Antwort nicht erschlossen, auf meine kostenlose Nachfrage wurde nicht geantwortet.

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Stellungnahme vom Anwalt:

Sehr geehrte Ratsuchende, danke für Ihre Bewertung, die angesichts der erfolgten Antwort auf Ihre Rückfrage und der präzisen Anwort auf Ihre Frage - ob ein "Rückbau" ohne Rücksicht auf die übrigen Eigentümer erlaubt ist, nicht ganz fair ist. Wenn Sie sofort und unmittelbar eine Anwort zur einem Sachverhalt haben wollen, kommen Sie doch beim nächsten Mal direkt in meine Kanzlei. Hier können wir im persönlichen Gespräch alle Unklarheiten und vor allem Ihre Fragen vollumfänglich erörtern. Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22. Juli 2016
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Entweder der Anwalt hat meine Frage nicht verstanden oder ich seine Antwort nicht oder die Frage war zu unpräsize gestellt. Ich wollte wissen, welche RECHTE ein Eigentümer in der geschilderten Konstellation hat - ob ein Rückbau der Wohnung ohne Rücksicht auf den Eigentümer der anderen Wohnung gesetzlich erlaubt ist. Das hat sich mir aus der Antwort nicht erschlossen, auf meine kostenlose Nachfrage wurde nicht geantwortet.


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