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Rückbau - Sind wir zum Rückbau der Garage und des Nebenbaus grundsätzlich verpflichtet?

07.05.2009 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit kurzem Eigentümer eines Haus, dessen Garage und Nebenbau das Nachbargrundstück (seit 32 Jahren) ca. 3 m² überbaut. Der Nachbar hat den Überbau des Vorbesitzers geduldet, verlangt aber nun von uns den Rückbau. Da wir es nicht auf Streit mit dem Nachbarn anlegen und er das Angebot einer Pacht oder des Grundstücksankaufs abgelehnt hat, haben wir ihm angeboten, im kommenden Herbst, spätestens im Frühjahr den Rückbau vorzunehmen. Er besteht allerdings auf einer schriftlichen Zusicherung, die wir ihm vor Genehmigung eines Bauantrag für einen ersatzweisen Carport nicht geben können/wollen. Nun droht er damit, unsere Garageneinfahrt zum Teil zuzumauern (was auf seinem nur mit einem Zaum überbauten Grundstücksteil möglich ist) und/oder den auf seinem Grundstück stehenden Überbau (eine Seite der Garage und des Anbaus) abzureißen.

Meine Fragen:

Sind wir zum Rückbau der Garage und des Nebenbaus grundsätzlich verpflichtet?

Darf der Nachbar auf seinem überbauten Grundstück eine Mauer so setzen, dass sie einen Teil unserer Garageneinfahrt zumauert und sich das Tor nicht mehr öffnen lässt?

Darf er die Seitenwand unserer Garage/des Anbaus auf seinem Grundstück abreißen?

Und welche Schritte können wir unternehmen, wenn er diese Maßnahmen ergreift. D.h. muss man z. B. die Polizei miteinschalten, oder beauftragt man einen Anwalt mit einer entsprechenden Klage? Gibt es die Möglichkeit einer einweiligen Verfügung?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort!



Sehr geehrte Fragestellerin,

1.

> Sind wir zum Rückbau der Garage und des Nebenbaus grundsätzlich verpflichtet?

Das hängt davon ab, ob Ihr Nachbar einen Beseitigungsanspruch hat (§ 1004 Abs. 1 BGB), was wiederum davon abhängt, ob er den Überbau dulden muss oder nicht (§ 1004 Abs. 2 BGB).

Zunächst wäre zu prüfen, ob der damalige Erbauer der Garage vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze gebaut hat. Ohne solches Verschulden läge ein sog. entschuldigter Überbau vor, der zu dulden wäre, es sei denn, es wäre damals nach der Grenzüberschreitung sofort Widerspruch erhoben worden (§ 912 Abs. 1 BGB). Nach 32 Jahren ist dies natürlich schwer nachzuvollziehen. Allerdings ist es so, dass der Überbauer mangelndes Verschulden zu beweisen hat. Das heißt, wenn sich die Umstände des Überbaus nicht mehr ermitteln lassen können, dann ginge das zu Ihren Lasten. Ein Beseitigungsanspruch Ihres Nachbarn kommt daher grundsätzlich in Betracht.

Zu beachten ist hier allerdings der lange Zeitraum, in dem der Überbau geduldet worden ist. Einem Beseitigungsanspruch dürfte daher mittlerweile die Einrede der Verjährung entgegen stehen (was allerdings genau geprüft werden müsste). Daneben liegt aufgrund der langen Duldung des Überbaus auch eine Verwirkung der Rechte des Nachbarn nahe.

Es dürfte also davon auszugehen sein, dass der Nachbar den Abriss der Garage nicht mehr verlangen kann.

2.

> Darf der Nachbar auf seinem überbauten Grundstück eine Mauer so setzen, dass sie einen Teil unserer Garageneinfahrt zumauert und sich das Tor nicht mehr öffnen lässt?

Grundsätzlich darf Ihr Nachbar mit seinem Grundstück anfangen, was er will. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass eine Rechtsausübung nur dem Zweck dient, dem anderen zu schaden (sog. Schikaneverbot gemäß § 226 BGB). Das Zumauern Ihres Garagentors wäre also rechtswidrig.

3.

> Darf er die Seitenwand unserer Garage/des Anbaus auf seinem Grundstück abreißen?

Nein (siehe oben).

4.

> Und welche Schritte können wir unternehmen, wenn er diese Maßnahmen ergreift. D.h. muss man z. B. die Polizei miteinschalten, oder beauftragt man einen Anwalt mit einer entsprechenden Klage? Gibt es die Möglichkeit einer einweiligen Verfügung?

Vorausgesetzt, es besteht Anlass zu der Befürchtung, dass Ihr Nachbar den Überbau abreißen wird, dann kann eine vorbeugende Unterlassungsklage erhoben werden. Bei Verurteilung müsste Nachbar im Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld zahlen (daneben könnte auch Schadensersatz verlangt werden).

Gleichzeitig müsste, da ein Rechtsstreit seine Zeit dauert, auch der Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt werden, die den Abriss vorläufig untersagt.

Die Polizei wird Ihnen nicht helfen, da es sich um eine rein privatrechtliche Angelegenheit handelt, die nicht die öffentliche Sicherheit bzw. Ordnung berührt. Sie müssten also den erwähnten zivilrechtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2009 | 17:26

Sehr geehrter Herr Juhre,

danke für Ihre Antwort. Zu Punkt 1 noch folgende Ergänzung: Dass es sich beim Bau der Garage um einen Überbau handelte, stellte sich ca. 4 Jahre nach Abschluss des Baus heraus Die betroffenen Grundstücke wurden seinerzeit neu vermessen und im Zuge dieser Neuvermessung wurden die beiden Grundstückseigentümer erst auf den Überbau aufmerksam. Schon damals wurde wohl zwischen den Parteien über einen Rückbau diskutiert. Das geht aus einen Anwaltsschreiben hervor, dass uns die Vorbesitzer überlassen haben und in dem der befragte Anwalt vom Rückbau abriet, da der Überbau vom Nachbarn zu dulden sei, weil er ohne Verschulden des Garagenbauers entstanden sei. Können wir davon ausgehen, dass sich die Rechtslage in dieser Frage des verschuldeten/unverschuldeten Überbaus nicht geändert hat.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2009 | 18:02

Zu Ihrer Nachfrage:

Von einem entschuldigten Überbau ist nach Ihren Angaben auszugehen.

Dieser muss geduldet werden, wenn nicht der Nachbar widersprochen hat. Der Widerspruch muss sofort nach der Grenzüberschreitung erhoben werden. Beweispflichtig dafür, dass 1. überhaupt und 2. rechtzeitig widersprochen wurde, ist der Nachbar.

Dass nur über den Rückbau diskutiert wurde, dürfte für einen Widerspruch noch nicht ausreichend sein. Jedenfalls wäre ein Widerspruch vier Jahre nach Grenzüberschreitung verspätet (auf die Unklarheit des Grenzverlaufs kann sich der Nachbar nicht berufen, da es auf ein Verschulden hinsichtlich der Verspätung nicht ankommt).

Ihr Nachbar wird den Überbau aller Wahrscheinlichkeit nach zu dulden haben. Es bleibt also bei der dargestellten Rechtslage.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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