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Rückauflassungsvormerkung bei Vermögensübertragung


20.11.2015 13:49 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Wenn eine Wonung von einem Elternteil auf ein Kind übertragen werden soll (Wert 400.000 Euro) und in den vertraglichen Regelungen hierzu Folgendes festgelegt werden soll:

1. Es wird festgelegt, dass von einem Veräußerungs- und Belastungsverbot abgestand genommen wird (nicht erwünscht).

2. Rückübertragungsanspruch wird durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Eigentlich darf die Wohnung nach Übertragung verkauft werden (Punkt 1), andererseits will sich der Elternteil aber durch Punkt 2 dagegen absichern. Kann das Kind, und wenn auf welchem Weg/unter welchen Umständen, die Wohnung direkt nach Übertragung verkaufen? Realistisch ist ein Verkaufswert von 375.000 Euro.
Was bedeutet es grundsätzlich, muss der Elternteil dann dem Kind 400.000 Euro geben, wenn die Person den Verkauf nicht wünscht?

Ein weiterer Satz der vom Steuerberater vorformuliert wurde lautet:

Der Steuerwert der Immobilie beträgt 400.000,00 Euro. Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt nach Ablauf der 10 Jahre nach Kauf und der Vertrag darf auch erst nach 10 Jahren geschlossen werden.

Das heißt im schlechtesten Fall, kann das Kind die Immobilie erst nach 10 Jahren selbstbestimmt veräußern?

Alternativ steht auch das Angebot im Raum die Wohnung nicht übertragen zu bekommen, sondern diese zu kaufen, was steuerlich sinnvoll sein kann wenn diese vermietet werden soll (Abschreibung). Könnte derElternteil bei einem Verkauf ebenfalls durch Klauseln eine Wiederverkauf verhindern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Gehe ich also recht in der Annahme,dass Sie laut der hier zitierten Vereinbarung frei sind die zu übertragende Immobilie zu veräußern, auf der anderen Seite aber auch ein Rückübertragungsanspruch besteht.

ist ein Rückübertragungsvorbehalt vor der eigentlich Schenkung vertraglich vereinbart worden, so wäre die spätere Rückübertragung nicht als Schenkung anzusehen. Es würde also keine weitere Schenkungssteuer fällig.

in Ihrem Falle ist es schwierig die Rückübertragungsklausel ohne genaue Kenntnis des Wortlautes einzuordnen. Liegt eine auflösende Bedingung, eine Auflage deren Nichterfüllung automatisch zur Rückübertragung führt oder gar ein Widerrufsvorbehalt vor?

ich gehe von einem Widerrufsvorbehalt in Ihrem Falle aus. oftmals wird dieser aus den Gründen der §§ 528 ff. BGb vereinbart, also spätere Armut oder groben Undank des Beschenkten. Aber auch ein sehr genereller Widerrufsvorbehalt ist wirksam.

Die Immobilie wäre dann wieder zurück zu übertragen. Die Eltern müssten dafür kein Geld aufwenden, da auch Sie kein Geld dafür aufgewandt haben.

Sollten Sie die Wohnung verkaufen, so können Sie rein rechtlich nicht mehr rück übertragen. Unter Umständen müssten Sie dann den Verkaufserlös an Ihre Eltern herausgeben.

Erst nach 10 Jahren gehen Nutzung und Lasten auf Sie über. Vor 10 Jahren wird Ihnen die Immobilie zwar gehören, sie können Sie aber nicht bewohnen, müssen aber auch keine damit verbundenen Lasten (Steuern etc.) tragen. offensichtlich ist auch ein Weiterverkauf erst nach 10 Jahren gewünscht.

Sollten Sie die Immobilie kaufen, steht es Ihnen aus §§ 903 ff. BGB frei diese jederzeit ohne Hinderung weiter zu verkaufen. Die Eltern könnten ein Vorverkaufsrecht vertraglich vereinbaren, dann hätten Sie das Recht des ersten Zugriffes, müssten aber dann zu den Konditionen eines regulären Käufers die Immobilie erwerbe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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