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Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrages -ist das zulässig ?


| 08.09.2017 15:31 |
Preis: 70,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.



Kann der Verkäufer die Rückabwicklung eines notariellen (Grundstücks ) Kauvertrages einseitig erzwingen ?

Ich habe in einer noch zu errichtenden Wohnanlage mit 42 Wohneinheiten und einer Gewerbefläche die Gewerbefläche erworben. Für das Objekt sind insgesamt 43 TG-Stellplatze bzw. Außenstellplätze geplant. Der notarielle Kaufvertrag wurde vor ca. einem Monat unterzeichnet. Nun teilte mir der Verkäufer mit, dass nur aufgrund der Gewerbeeinheit im Gebäude 1,5 Stellplätze pro Einheit ( dann auch für die Wohnungen - insgesamt also ca. 65 Pkw-Stellplätze) durch die Baubehörde vorgeschrieben werden. Dieses sei nicht umsetzbar. Meiner Meinung wäre dieses allerdings doch umsetzbar- jedoch mit erheblichen Kosten verbunden ( z.B. Bau einer zweiten Etage in der Tiefgarage) Man macht nun den Vorschlag, das Gewerbe in Wohnraum umzumünzen. Dann wären wieder die 43 geplanten Stellplätze ausreichend. Ansonsten müsse der Vertrag bei Übernahme aller entstandenen Kosten durch den Verkäufer rückabgewickelt werden.
Das Problem ist, dass bei einer Umwidmung in Wohnraum ca. 10 TEUR p.a. weniger Ertrag erzielt werden könnten als bei einer Gewerbefläche, da es sich um eine 1a Lauflage handelt. Mietinteressenten sind bereits vorhanden. Die Gewerbeimmobilie wurde mit einem günstigeren Quadratmeterpreis angeboten, als die Wohnungen im Objekt. Das dieses nicht marktgerecht war, fiel dem Verkäufer aufgrund vieler Interessenten später auf. Wir mussten trotz kostenpflichtiger Reservierung noch einen Preisaufschlag akzeptieren um kaufen zu können. Eine Umwidmung der Fläche in Wohnraum ist aus genannten Gründen für mich völlig uninteressant.
Es scheint, als ob der Verkauf der Immobilie aufgrund einer positiven Bauvoranfrage gestartet wurde, ohne die eigentliche Baugenehmigung abzuwarten.
Die Frage ist nun diese, ob wir 1.) einer Rückabwicklung zustimmen müssen ? Sicherlich gibt es Möglichkeiten an anderer Stelle im Ort die fehlenden Stellplatze dazuzukaufen und nachzuweisen. Zum anderen 2.) die Frage: Ist der Verkäufer im Falle einer Rückabwicklung Schadensersatzpflichtig ? Bei Mindereinnahmen von ca. 10 TEUR p.a kommt bei einer Nutzungsdauer von angenommenen 50 Jahren und mehr ein großer Schaden zusammen.
Vielen Dank.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Rücktritt ist ein sog. Gestaltungsrecht. D. h. dieses wird durch einseitige Erklärung ausgelöst und entfaltet auch ohne Zustimmung der Gegenseite Rechtswirkung, wenn die Rücktrittserklärung der Gegenseite zugeht.

Aber:

Voraussetzung für einen rechtswirksamen Rücktritt ist entweder ein vertraglich eingeräumtes Rücktrittsrecht oder ein vom Gesetz zugestandenes Rücktrittsrecht. Eine Vertragspartei kann nicht rechtswirksam "willkürlich" vom Vertrag zurück treten.

Im Gesetz ist der Rücktritt u. a. in § 323 BGB und in § 437 BGB geregelt. Hiernach wird ein Rücktrittsrecht nur dann zugestanden, wenn eine Vertragspartei eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht verletzt, insbesondere die geschuldete Leistung nicht erbringt. Rücktrittsberechtigt ist jedoch nur die Gegenpartei, d. h. der "schadentragende" Teil (in Ihrem Fall Sie).

Sofern im Vertrag kein Rücktrittsrecht für den Verkäufer eingeräumt ist, können Sie als Käufer darauf bestehen, dass der Vertrag so erfüllt wird, wie er vereinbart wurde. Ist dies dem Verkäufer aus rechtlicher Sicht nicht möglich, hat nicht dieser sondern nur Sie ein Rücktrittsrecht.

Nur in Ausnahmefällen kann eine Leistungspflicht ausgeschlossen sein, vgl. § 275 BGB. Dies gilt bei Fällen von tatsächlicher und rechtlicher Unmöglichkeit. Ob solch ein Fall bei Ihnen gegeben ist, wäre durch ein Gericht zu klären.

Wie sollten Sie vorgehen?

Sie können sich den Einwänden der Gegenseite verschlossen zeigen und auf den geschlossenen, rechtsverbindlichen Vertrag verweisen. Bestehen Sie auf Erfüllung. Ist dies dem Verkäufer nicht möglich, schuldet er Ihnen Schadensersatz. Der Schadensersatz umfasst neben den hierdurch entstehenden Kosten (Rechtsanwaltskosten etc.) auch mögliche entgangene Gewinne (bei hinreichender Darlegung).

Insgesamt befinden Sie sich in einer guten Rechtsposition.

Ihre Fragen auf den Punkt gebracht:

1.) Nein, Sie müssen einem erklärten Rücktritt nicht zustimmen.

2.) Ja, bei Nichterfüllung schuldet der andere Vertragsteil Schadensersatz.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und würde mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2017 | 23:01

Sehr geehrte Herr Traub,
am 08.09.2018 haben sie mich bei der Fragestellung „Rückabwicklung eines notariellen…." beraten. Mittlerweile haben wir zu diesem Vorgang weitere Informationen und würde ein weiteres Mal um ihre Einschätzung bitten. Da der Umfang sicherlich über die normale Nachfragefunktion hinausgeht, können sie uns gern ihre Honorarvorstellung und Bankverbindung nennen.
Zur Situation:
Durch Gespräche mit der genehmigenden Behörde und eigenen Recherchen habe ich erfahren, dass es darum geht, das Bauvorhaben mithilfe des vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 LBauO M-V genehmigen zu lassen. In diesem Fall würde die Stellplatzanzahl nicht geprüft (Es wären aber nach meinen Recherchen genauso viele Stellplätze vorgeschrieben…nur eben ohne Prüfung !)
Wenn das Bauvorhaben aus Wohnungen und Gewerbe besteht, ist dieses vereinfachte Verfahren nicht möglich. Es müsste nach § 64 beantragt werden und anschließend würde eine Prüfung auf die Einhaltung der Vorschriften erfolgen.
Man versucht nun wohl diese anschließende Prüfung zum umgehen, indem man zum vereinfachten Genehmigungsverfahrennach § 63 votiert.
Ich habe nun ein Schreiben an den Verkäufer formuliert, welches ich ihnen in gesonderter Mail zusende. Meine Frage ist nun, ob sie empfehlen würden, dieses Schreiben so zu versenden ? Oder würde der gegnerischen Seite nur unnötigerweise die Möglichkeit gegeben, sich auf unsere Strategie umso besser vorzubereiten. Auf der anderen Seite kann sich in einem späteren Rechtsstreit ggf. niemand auf Unwissenheit berufen. Es könnte ja ggf. sein, dass nach erfolgreicher Fertigstellung des Objektes ein Richter uns prinzipiell Recht gibt es aber unverhältnismäßig findet, im Nachhinein alles zu ändern und uns stattdessen ( nur) eine Kostenerstattung etc. zuspricht. Dieses wäre nicht in unserem Sinne. Wir wünschen eine Erfüllung des rechtmäßigen Kaufvertrages.
Über eine Einschätzung ihrerseits würden wir uns sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen
M.S

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2017 | 23:06

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Da - wie von Ihnen auch erkannt - die Ergäzungen und erweiterte Sachverhaltsschilderung über die Nachfragefunktion (Klärung von Verständnisfragen) hinaus geht, darf ich Sie bitten, die Frage nebst entsprechender Sachverhaltsschilderung über die "Anwalt Direkt"-Funktion zu stellen. Sie können diese über folgenden Link

https://www.123recht.net/anwalt.asp?id=108136

über "Jetzt beraten lassen" einleiten.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 23.10.2017 | 17:29


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