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Rückabwicklung einer nicht durchführbaren Immobilienübernahme

24.04.2008 22:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Abend.
Meine Mutter besitzt ein Wohn- und Geschäftshaus (Neubau 1994); der Kauf und Neubau wurde durch mehrere Kredite finanziert. Aufgrund der sich verschlechternden wirtschaftlichen Lage wurde ich durch die finanzierende Bank mündlich (aber teils im Beisein meines Steuerberaters) dazu gedrängt, Grundstück und Immobilie samt allen Verpflichtungen auf mich umschreiben zu lassen, damit eine neue, nicht so liquiditätsbelastende Finanzierung aufgestellt werden könne (neue Laufzeit, kleinere Monatsraten). Nach längerem Druck und aufgrund des sich verschlechternden Gesundheitszustandes meiner Eltern habe ich per 1.1.07 die Immobilie per notariellem Vertrag übernommen.
Ab diesem Moment wollte die Bank das aber nicht mehr zur Kenntnis nehmen; eine neue Finanzierung oder ein Einstieg in die bestehende Finanzierung wurden abschlägig beschieden; zudem wurde die Schuldhaftentlassung der Mutter verweigert und somit kam auch keine Umschreibung im Grundbuch zustande.
Jegliche Verhandlungen mit der Bank führten zu keinem Ergebnis; die Übernahme wurde ignoriert und die zugesagte Finanzierung nicht einmal angeboten. Da meine Mutter die für die zu hohen Raten, die schon vorher ihr gesamtes Eigenkapital aufgefressen hatten, nicht mehr zahlen konnte, und ich - mangels Vertrag und Anerkennung meiner Eigentümerschaft - nur weiter Pacht (für die Gewrberäume) und Miete (für die Wohnung ) zahlte, statt wie früher schon zu oft für meine Mutter einzuspringen, hat die Bank nun meiner Mutter gegenüber den Kredit fällig gestellt und droht die üblichen Schritte an (Bürgschaftsverwertung, Zwangsverwaltung und -versteigerung, etc).
Nun meine Frage: Kann / muss / sollte ich den (ja nie ratifizierten) notariellen Übernahmevertrag rückgängig machen oder annullieren lassen, wenn die Bank als Grundschuldeignerin jetzt das Gebäude verwerten will (als wenn meine Mutter einfach aus Lust und Laune heraus nicht mehr gezahlt hätte), oder kann dieser bestehende und zivilrechtlich gültige Vertrag die Bank an der Verwertung hindern (anders ausgedrückt, kann sie sich dann an mir schadlos halten, wenn bei meiner Mutter nichts mehr zu holen ist)?

Ich weiß, das sind quasi mehrere Fragen in einer, deswegen auch 50 Euro Einsatz. Danke für Ihre Mühe, und einen schönen Abend!

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sie als Erwerber der Immobilie werden erst mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer der Immobilie. Dies ist noch nicht geschehen, wenn ich Sie richtig verstehe. Falls Ihre Mutter noch Eigentümerin und Sie nicht persönlich die Schuldübernahme für Schulden Ihrer Mutter erklärt haben, kann sich die Bank primär aus dem Grundstück befriedigen und nicht Ihnen gegenüber, d.h. Sie haften nicht persönlich mit Ihrem Privatvermögen. Die Grundschuld steht ja nach wie vor im Grundbuch und deshalb kann die Bank den Kredit bei Nichtzahlung kündigen und fällig stellen; sodann bei weiterer Nichtzahlung wird die Bank die Zwangsversteigerung betreiben.
Ein zivilrechtlicher bzw. schuldrechtlicher Vertrag kann die Bank nicht an der Verwertung des Grundstücks hindern; die Bank macht sich aber eventuell schadenersatzpflichtig.

Falls ich Sie mißverstanden haben sollte, bitte ich Sie, dies im Rahmen der Nachfragefunktion klarzustellen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
auch Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com
Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2008 | 08:09

Guten Morgen Herr Hermes,
Vielen Dank für Ihre Auskünfte. Ich würde jedoch gerne noch einmal auf den ersten Teil meiner Frage zurückkommen, denn der nun scheinbar nutzlose Übernahmevertrag (unberücksichtigt einer eventuellen Schadensersatzforderung) liegt uns ja noch auf dem Tisch. In diesem Vertrag ist (wie bereits angedeutet) natürlich eine Schuldübernahme vereinbart; schließlich waren wir ja auch willens, die bestehenden Lasten zu schultern und im Rahmen einer Neufinanzierung zu tragen.
Nun sollte man vom gesunden Menschenverstand her meinen, dass nur eins von beiden möglich sei: ENTWEDER ignoriert die Bank die Übergabe/Übernahme (handelt also so, als hätte diese nie stattgefunden, und nimmt lediglich meine Mutter in die Pflicht, während ich außen vor bleibe), ODER sie akzeptiert die Übergabe (müsste dann aber zuerst die Grundbuchumschreibung zu meinen Gunsten zulassen, bevor sie mich in die Pflicht nehmen kann - dann bliebe aber meine Mutter außen vor).
Meine Befürchtung geht nun aber dahin, dass der bestehende Vertrag seitens der Bank in dem Moment wieder "erinnert" wird, sobald sie feststellt, dass bei meiner Mutter nichts zu holen ist, und dass ich dann anschließend ebenfalls zur Kasse gebeten werde. Deswegen hatte ich gefragt, ob es sinnvoll bzw. angeraten wäre, den bestehenden Vertrag (evtl. rückwirkend) für ungültig erklären bzw. annullieren zu lassen. Hierzu würde ich noch um einen kurzen Hinweis bitten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2008 | 14:12

Falls die Schuldübernahme von der Übertragung gesondert erfolgte, kann die Bank Sie hieraus bereits in Anspruch nehmen.
Diesen Schuldübernahmevertrag können Sie nicht einfach annulieren- vorbehaltlich einer abschließenden Vertragsprüfung.

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