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Rückabwicklung Wohnungskauf und Schenkung/Übertragung in der Familie (Vorkaufsrecht)

30.03.2022 10:04 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Ausüben Vorkaufsrecht, Rückabwicklung Kaufvertrag

Hallo,

ich habe eine Wohnung gekauft und beim Notar den Kaufvertrag am 14.02.2022 unterzeichnet (ohne Auflassung).

Da im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass der Besitz mit der Unterschrift bereits in meine Hände überging und ich nichts vom Vorkaufsrecht wusste, bin ich bereits vor 3 Wochen hier eingezogen und wohne nun bereits in der o.g. Wohnung.

Im Nachgang hat sich herausgestellt, dass in der zugehörigen Teilungserklärung ein Vorkaufsrecht für die anderen Eigentümer des Mehrfamilienhauses eingetragen ist.
Von diesem Vorkaufsrecht hat ein Eigentümer gebraucht gemacht und seine Kaufabsichterklärung bekundet - insbesondere da der Preis sehr attraktiv ist (ich kaufe von einer sehr guten Freundin).

Ich bin mit dem Eigentümer im Austausch, es sieht jedoch so aus, als ob der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss. Mein Notar gab grünes Licht, da der Verwalter bisher nicht zum Kauf zugestimmt hat.

Nun meine Fragen:

Wie würde diese Rückabwicklung ablaufen und ab wann ist diese gültig? Ich (Käufer) und Verkäuferin müssen wieder beim Notar vorstellig werden, richtig? Verlangt der Notar dafür Gebühren?

Die Verkäuferin möchte die o.g. Wohnung nun Ihren Vater verkaufen ODER schenken.
Von Ihrem Vater würde ich die Wohnung dann mieten.

Ist dies möglich? Oder geht das Vorkaufsrecht vor der Schenkung/vor dem Verkauf innerhalb der Familie?

Was hätte ich für Möglichkeit die Wohnung dann (ohne das Vorkaufsrecht) zu erwerben?
Ich dachte an Mietkauf?



30.03.2022 | 12:07

Antwort

von


(1472)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Vorkaufsfall tritt mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages und dem Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen ein. Da hier die Zustimmung des Hausverwalters fehlt, ist der Vorkaufsfall noch nicht eingetreten.

2. Zwar enthält der Kaufvertrag grds. ein Rücktrittsrechtes des Verkäufers, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt. Dies hat aber den SInn, dass der Verkäufer im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechtes sich nicht gegenüber zwei Käufern vertraglich binden will.

Insoweit ist hier kein Rücktritt von dem Vertrag vorzunehmen, sondern der notarielle Vertrag rückabzuwickeln. Wichtig ist daher, dass die Voraussetzungen für den Vollzug des Kaufvertrages nicht eintreteten, da ansonsten eine Aufhebung des Kaufvertrages nicht zum Wegfall des Vorkaufsrechtes führt. BGH, Urteil vom 01.10.2010, Az.: VII ZR 173/09.

3. Ob eine Übertragung an den Vater möglich ist, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt ist, ist anhand der Teilungserklärung zu prüfen. Aktuell sollten Sie mit der Verkäufer einen Miet- oder Nutzungsvertrag abschließen, damit Sie die Wohnung weiterhin nutzen können.

4. Ein Mietkauf von dem Vater dürfte das Problem des Vorkaufsrechtes nicht lösen. Ggfs. ist im Vorfeld auf ein Verzicht aus dem Vorkaufsrecht hinzuwirken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 30.03.2022 | 12:24

Herzlichen Dank für die gute Verständliche Antwort.

ich habe jedoch eine Rückfrage zu ihren Punkt 3:

-Ob eine Übertragung an den Vater möglich ist, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt ist, ist anhand der Teilungserklärung zu prüfen-
ich habe die Teilungserklärung mehrfach gelesen. Es wird nichts erwähnt ob ein Verkauf in der Familie Vorrecht vor dem Vorkaufsrecht hat. Der Verkauf innerhalb der Familie wird somit das Vorkaufsrecht nicht "aushebeln" richtig? Mich interessieren hier die Rechtssprechungen / Gesetze dazu.
Deshalb war meine Frage, ob eine Schenkung möglich ist. Hierzu habe ich ihre Einordnung noch nicht herausgelesen. Auch hier interssieren mich die hier die Rechtssprechungen / Gesetze hierzu
Frage: ist eine Schenkung in o.g. Fall an den Vater möglich, ohne das der Miteigentümer (der Vorkaufsabsichten angemeldet hat) Einfluss hierauf hat?

Herzlichen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.03.2022 | 14:19

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Auch der Verkauf an einen Familienangehörigen löst ein Vorkaufsrecht aus, wenn dies in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Die Schenkung hingegen löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall setzt eine entgeltliche Eigentumsübertragung voraus. Ob diese vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsschließenden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 15. Dezember 2016, Az. 5 U 44/14) Allerdings erlischt das Vorkausfrecht nicht, sondern bleibt für die Zukunft bestehen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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