Rückabwicklung Grundstückskaufvertrag

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ende August 2005 wurden wir über eine Anzeige im Internet auf ein Grundstück aufmerksam, das uns von der Lage her zusagte. Daher nahmen wir Kontakt mit dem Anbieter auf. Bei einem ersten Gespräch mit dem Verkaufsberater erfuhren wir, dass es sich um eine Baufläche mit 10 Teilflächen handelt.

Anhand des vorliegenden Lageplans wurde die Grundstücksfrage geklärt und das Grundstück für uns telefonisch reserviert. Anschließend wurde bereits ein Werksvertrag unter Vorbehalt der Finanzierbarkeit geschlossen. Bei einem weiteren Gespräch mussten wir erfahren, dass die von uns gewählte und reservierte Teilfläche schon vergeben wurde. Daraufhin sollten wir uns umgehend für ein neues Grundstück entscheiden. Ein vorgeschlagenes Grundstück lehnten wir ab, da es sich dabei um ein hinteres Teilgrundstück handelte. Wir machten in diesem Zusammenhang deutlich, dass wir auf keinen Fall ein hinteres Teilgrundstück wünschten. Nach einigen Erläuterungen entschieden wir uns für ein Grundstück, das im Zuge der Bebauung auch über eine Anbindung an die angrenzende Straße (auf der gegenüberliegenden Seite der Baufläche) verfügen sollte. Es bestanden nie Zweifel an einer Zufahrtsmöglichkeit über diese angrenzende Straße, was uns in diversen Gesprächen immer wieder bestätigt wurde.

Nach Eingang der Finanzierungsbestätigung erfolgte am 5.12.2005 der Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages für das Grundstück. Im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrages mit den entsprechenden Formalitäten wurden wir damit konfrontiert, dass sich eine Änderung hinsichtlich der Zufahrt (wegen Einwand Natur- und Umweltamt) zu unserem Grundstück ergeben hatte. Diese neue Regelung machte unser Grundstück zu einem hinteren Teilgrundstück, was wir nie gewollt hatten und dem wir in unzähligen Gesprächen von Anfang an entgegengewirkt hatten. Unter diesen Umständen wäre es nie zum Kauf des Grundstückes durch uns gekommen.

In einem von uns geforderten Gespräch einige Tage später wurden wir beruhigt und es wurde uns versichert, dass der Zugang zum Grundstück wie geplant erfolgen würde. Dazu wäre lediglich die Beantragung eines Gehrechts notwendig. Der durch uns erfolgte Antrag auf Gehrecht wurde durch das zuständige Grundstücksamt jedoch abgelehnt. Als Begründung hieß es, dass das Grundstück über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht über eine andere Teilfläche erschlossen werden kann. Außerdem gab es einen Einwand vom Natur- und Umweltamt.

Aufgrund der Tatsache, das uns wichtige Informationen vorenthalten wurden, wir vom Bauträger ständig nur hingehalten werden und der Kaufvertrag unserer Meinung nach unter falschen Voraussetzungen geschlossen wurde sowie im Zuge des Antrages auf Baugenehmigung weitere Ungereimtheiten auftauchten, möchten wir nun vom Kaufvertrag zurücktreten. Daher hier nun unsere Fragen diesbezüglich.

Ist es möglich den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen, da er offensichtlich unter falschen Voraussetzungen abgeschlossen wurde? Gilt ein mündlich zugesagter Zugang, der letztendlich nicht möglich ist, in diesem Fall als Mangel?

Was passiert in diesem Zusammenhang mit dem abgeschlossenen Kreditvertrag? Kann er ebenfalls rückgängig gemacht werden oder ist dies nur mit größeren Kosten verbunden möglich?

Die Baubetreuer verlangen für das Pflastern des Weges zu unserem (hinteren) Teilgrundstück, dem wir nie zugestimmt haben eine finanzielle Beteiligung, die wir aber abgelehnt haben, da wir den Zugang von dieser Seite nicht wollen und uns der andere Zugang von Seiten der anderen Straße durch die Baubetreuer zugesichert wurde. Müssen wir trotzdem dafür aufkommen?

Können wir ebenfalls ohne Konsequenzen vom Werkvertrag zurücktreten, da mündlich gegebene Versprechungen seitens der Baufirma nicht eingehalten wurden?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Anwalt · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.

Ein Rückabwicklung des Kaufvertrages lässt sich auf unterschiedlichen Wegen erreichen. Diese Wege hängen von den konkreten Gegebenheiten Ihres Vertrages ab. Leider reichen die Informationen nicht aus, um eine definitive Auskunft zu geben. Ich möchte daher hier die verschiedenen Wege mit einer Gewichtung darstellen wie Ihr Fall wohl zu behandeln sein wird.

Sie schreiben, Sie haben bei den Vertragsgesprächen wiederholt darauf hingewiesen, dass Sie ein Grundstück wünschten, welches im vorderen Teil der Baufläche läge. Darauf hätten Sie ausdrücklich mündlich bestanden. Insbesondere hätten Sie ein Grundstück im hinteren Teil der Baufläche ausdrücklich aufgrund dessen Lage abgelehnt. Dabei haben Sie ausgedrückt, dass es Ihnen auf den Verkehrsanschluss an die Straße ankommt. Sie wollten nicht, dass Sie über ein anderes Grundstück angeschlossen werden.

Es kommt nun ein Mangel des von Ihnen gekauften Grundstücks in Betracht, da der direkte Anschluss nicht zu erreichen ist. Sie müssen über ein anderes Grundstück drüber.
Ein Mangel liegt aber nur in Bezug auf solche Eigenschaften vor, die vertraglich geregelt sind. Da es bei einem Immobilienkauf einen schriftlichen Vertrag gibt, der den Vertragsinhalt festhält, kann auch nur ein Mangel an Eigenschaften bestehen, die Inhalt des Vertrages und der Beurkundung geworden sind.

Wurde vertraglich also festgehalten, dass Ihr Grundstück eine direkte Anbindung hat, so liegt ein Mangel vor. Aufgrund dessen besteht zunächst die Möglichkeit, den Kaufvertrag gem. §§ 433 , 434 I, 437 Nr. 2 , 440 , 323 I, II BGB sofort zurückzutreten. In Ihrem Fall müssen Sie wohl nicht noch eine Nachbesserung (§ 439 BGB )verlangen, da eine solche das Problem wohl nicht beheben kann. Schließlich bekommen Sie nicht die behördliche Genehmigung das Grundstück unmittelbar anzuschließen.

Sollten nur Sie und nicht auch der Verkäufer davon ausgegangen sein, dass das Grundstück eine unmittelbare Anbindung erhält, können Sie Ihre Willensklärung anfechten (§§ 119 II, 142 BGB ). Danach entfällt der Vertrag von Anfang an, so dass ausgestauschte Rechtspositionen zurück übertragen werden müssen (§§ 812 I BGB ).

Ich hoffe, Ihnen zunächst zu Ihrer Zufriedenheit geantwortet zu haben. Bitte haben Sie Verständnis, dass die Beratung auf diesem Forum lediglich eine Erstberatung ist. Eine ausführliche anwaltliche Beratung kann diese nicht ersetzen. Ich möchte Sie daher motivieren, weiteren anwaltlichen Rat einzuholen. Wenn Sie es wünschen, stehe ich Ihnen weiterhin zur Seite. Sie können zunächst eine kostenlose Nachfrage stellen oder mich direkt kontaktieren. Letzterenfalls fielen allerdings weitere Rechtsanwaltsgebühren an.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
Eingang C
20375 HAMBURG

TEL.: 040 / 43 209 - 227
FAX: 040 / 43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM

Sofern bezüglich der Anbindung in der Kaufvertrag keine Vereinbarung getroffen ist, kommt bei Ihnen der Fall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 I, II, II BGB ). Danach ist ein Rücktritt möglich, wenn sich wesentliche Eigenschaften einer Kaufsache als nicht wahr herausstellen, die in dem Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurden, aber in der Vorstellung wenigstens einer Partei enthalten waren. Die andere Partei muss wenigstens die Möglichkeit gehabt haben, diese Vorstellung wahrzunehmen. Dies ist bei Ihnen wohl der Fall, da Sie wiederholt darauf bestanden, dass das Grundstück direkt angebunden wird. Prozessual dürfte nun entscheidend sein, ob diese Vorstellung, also die Geschäftsgrundlage beweisbar ist. Da bei den Gesprächen wahrscheinlich Notizen gemacht wurden und unter Beachtung der Lebenswahrscheinlichkeit auch Zeugen anwesend waren, dürfte aber auch dies nicht weiter problematisch sein.

Rückfrage vom Fragesteller 27. Mai 2006 | 13:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Diplom-Jurist Krajewski,

vielen Dank für Ihren schnelle Antwort und Ihren Rat, der uns einen ersten Überblick über unsere Rechte verschafft. Leider ist die Thematik zu komplex, um sie hier detaillierter darstellen zu können.

Im Zusammenhang mit Ihrer Antwort würde uns interessieren, inwieweit sich eine Rückabwicklung des Kaufvertrages auf andere geschlossene Verträge (z.B. den Werkstvertrag oder den Kreditvertrag), die wir in diesem Zusammenhang abschließen mussten, auswirkt.

So war beispielsweise an den Erwerb des Grundstückes die Bedingung geknüpft, mit einem bestimmten Bauträger das Bauvorhaben zu realisieren. Aus diesem Grund wurde gleich zu Beginn, d.h. noch vor Abschluß des Kaufvertrages, ein Werksvertrag geschlossen, der uns ebenfalls von den Verkäufern des Grundstückes, die gleichzeitig Mitarbeiter des Bauträgers sind, vermittelt wurde.

Vielen Dank für Ihren Rat.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29. Mai 2006 | 16:04

Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

da die Verträge eine Einheit bilden, sind auch diese unwirksam, wenn der Hauptvertrag unwirksam ist. Dies ergibt sich für verbundene Darlehensverträge ausdrücklich aus § 358 I BGB .

Sie bleiben also nicht weiter an diese Verträge gebunden.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Thomas Krajewski

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