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Rück-Schenkung bewohnte Immobilie gegen freie Bar-Schenkung - wer trägt 'Verluste'?

| 15.09.2009 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

schon seit Jahren wächst bei mir und meiner Ehefrau (seit 17 Jahren verheiratet, 2 Kinder, Zugewinn-Gemeinschaft) das dringliche Bedürfnis nach eigenständigem Wirtschaften und Handeln und ich 'zermartere' mir den Kopf auf der Suche nach einem gangbaren, möglichst einverständlichem und die Kinder berücksichtigendem Weg (getrennte Wohneinheit für meine Ehefrau mit den Kindern + ehevertraglicher Fixierung der Finanzlage ?!).

Auf diesem 'steinigen Weg' geraten wir immer wieder über das im Folgenden umrissene Thema in kräftezehrende Dabatten, weshalb ich diesbezüglich nur allzu gerne einmal eine Stellungnahme von einem unabhängigen Fachmann bekommen hätte (mit hoffentlich anschließender momentane Beendigung dieses Diskussionspunkts !)... Herzlichen Dank, wenn Sie sich dessen annehmen !!!


Zur Sachlage:

VOR unserer Ehe (auch VOR Kennenlernen meiner Ehefrau !) hatten sich meine Eltern dazu entschlossen, mir ihr Haus, in dem sie derzeit wohnten (und auch heute noch wohnen), vorzeitig über Schenkung zu vermachen, d.h. dieses wurde VOR unserer Ehe im Grundbuch auf mich überschrieben (Reihenhaus in München im Wert von gut 300.000 €). Dafür sollten sie solange darin wohnen können wie sie leben.

Ich lernte DARAUFHIN meine Frau kennen, wir gründeten eine Familien, das erste Kind kam, unsere derzeitige Wohnung wurde schließlich zu klein. Angesichts der Situation, daß wir das mir überschriebene Elternhaus derzeit nicht selbst für die Familie nutzen konnten (meine Eltern wohnten ja darin !) entschlossen sich meine Eltern und ich mich letztendlich zu folgender 'Tausch-Aktion': Ich schenkte meinen Eltern ihr Haus zurück und meine Eltern schenkten mir dafür einen Bar-Betrag von 200.000 €; damit sollten wir die Chance erhalten, uns für die Familie ein Eigenheim als sofort nutzbares Zuhause finanzieren zu können !

Ich möchte hier noch ausdrücklich bemerken, daß diese 'Tausch-Aktion' seinerzeit gar nicht im Sinn meinen Eltern war, diese wollten den vorherigen Status eigentlich gerne beibehalten und ihre Ersparnisse (das war eben gerade die Bar-Schenkungs-Summe von 200.000 €, die sie derzeit über eine nicht gebundene, jederzeit zu verkaufende Eigentums-Etagenwohnung zur Verfügung hatten) lieber als flexible Alters-Notreserve bestehen lassen !
Die 'Tausch-Aktion' wurde letztendlich EINVERNEHMLICH von allen im obigem Sinne getragen, ich persönlich machte mir - die große Chance für die Familienplanung vor Augen ! - keinerlei Gedanken über den 'Wert und Gegenwert' einer solchen Transaktion. Auch von meiner Ehefrau gab es zu dieser Zeit KEINERLEI EINWÄNDE, wir freuten uns alle über die Riesen-Chance, uns ein Familien-Eigenheim erschaffen zu können...

Die 'Finanz-Umwandlung' wurde schließlich in die Realität umgesetzt und wir wohnen seither in einem eigengenutzten Eigenheim. Die Aktion gehört nun mittlerweile über 15 Jahre der Vergangenheit an...

Jetzt im Zuge der Suche nach einem einvernehmlichen 'gerechten' Abstecken der Finanz-Situation kommt natürlich die Frage auf, wie es denn mit dem 'Verlust' (Rückgabe des Reihenhauses meiner Eltern im Wert von über 300.000 € => Bar-Schenkung von 200.000 €) der vor über 15 Jahren erfolgten 'Tausch-Aktion' zu sehen ist.
In der 'Vor-der-Ehe /Nach-der-Ehe'-Berechnung bei einer Scheidung würde ich wohl (?!) die Schenkung meiner Eltern VOR der Ehe angerechnet bekommen (10-Jahres-Frist verstrichen, keine vorsätzliche Bereicherungs-Absicht bzw. Veruntreuung der Familien-Lebensgrundlage !), meine Frau hingegen würde für die 'gescheiterte Investition in die Familie' geradestehen müssen...
Im Fall, daß statt des Hauses meiner Eltern 'nur' der Tausch-Gegenwert von 200.000 € ins Kalkül gezogen würde, wäre ich hingegen der Benachteiligte, der einen (loyal) verbrieften Gegenwert von 300.000 € für eine Summe von 200.000 € hergegeben hat (und dafür noch ein Schulden-Paket für das Abbezahlen des seinerzeit noch aufzunehmenden Familienheim-Darlehens mit auf sich genommen hatte)...


So meine konkreten 3 Fragen zur grundsätzlichen Klärung der Sachlage:

1) Wie würde die Angelegenheit rein juristisch im Falle einer 'offiziellen' Scheidung berurteilt, d.h. wer hätte die 'Verluste' der damaligen Vorgehensweise im Endeffekt zu tragen ?

2) Was sieht die juristische Praxis in einem solchen Fall vor, was wäre als eine 'gerechte', diplomatische Einigungs-Variante zu sehen (ehevertragliche Einigung ohne Scheidung) ?

3) Wie ist die geschilderten 'Tausch-Aktion' aus der momentanen Sicht (meine Eltern haben sich im Vergleich zum Vermögensstand unmittelbar VOR der Ehe um 100.000 € 'bereichert') juristisch zu werten, d.h. sind hier irgendwelche Vorhaltungen vertretbar ?


Vorab nochmals meinen herzlichsten Dank für alle (hoffentlich zur Glättung der Wogen beitragenden) Bemühungen !

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Im Falle einer Scheidung beurteilt sich die Frage nach den Vorschriften des Zugewinnausgleiches, wenn die Parteien dies im Scheidungsverfahren beantragen.

Für die Berechnung des Zugewinns ist zunächst zu ermitteln, inwieweit das Endvermögen (zum Zeitpunkt des Scheidungsantrages) eines Ehegatten sein Anfangsvermögen (bei Eheschließung) übersteigt (§ 1373 BGB). Dies ist für beide Ehegatten durchzuführen. Dann ist zu vergleichen, wer mehr hat. Die Differenz ist hälftig auszugleichen (§ 1378 Abs. 2 BGB).

Vorausgesetzt im Scheidungsverfahren wird der Wert der Immobilie von 300.000 € von keiner bestritten und somit zu Grunde gelegt, gilt folgendes Berechnungsschema:

Anfangsvermögen Ehemann: Immobilie 300.000 € + x (weiteres Vermögen, Sparguthaben, Auto etc.)

Endvermögen Ehemann: Wert der jetzigen Immobilie (wenn Sie Alleineigentümer sind / bei Miteigentum der Ehegatten halber Wert im Endvermögen beider Ehegatten) + weitere Vermögenswerte in Ihrem Alleineigentum
abzüglich etwaiger Verbindlichkeiten (z.B. bestehende Kredite)

Die Differenz hieraus ist Ihr Zugewinn.

Für Ihre Ehefrau ist eine entsprechende Aufstellung zu machen und der Zugewinn Ihrer Ehefrau zu ermitteln. Die Differenz beider Ehegatten ist bei Zugewinnausgleich hälftig an denjenigen mit dem geringeren Zugewinn zu zahlen.

Das bedeutet für Ihr "Tauschgeschäft", bei dem Sie einen Verlust von 100.000 € ansetzen, dass dieses rechtlich nicht isoliert bewertet wird, sondern sich durch die oben dargestellte Bilanzierung in derart auswirkt, dass Ihr Endvermögen geschmälert wird. Denn Sie haben ja bei Eheschließung im Vergleich zum Zeitpunkt - eines ggf. noch einzureichenden - Scheidungsantrages einen Vermögensverlust erlitten. Dabei ist übrigens nicht relevant, ob dies damals im Einverständnis aller Beteiligten geschah. Maßgeblich ist die reine Vermögenssituation. Ein Vorwurf etwa, das Vermögen ohne Not verringert zu haben, ist dabei nicht zu erkennen und rechtlich nicht relevant.

Zur Vervollständigung in diesem Punkt ist noch auf die Vorschrift des § 1374 Abs. 2 BGB hinzuweisen. Danach sind Schenkungen an einen Ehegatten seinem Anfangsvermögen zuzurechnen, so dass sie dem Zugewinnausgleich entzogen werden. Grund hierfür ist, dass es sich um persönliche Zuwendungen handelt, auf die der andere Ehegatte grundsätzlich kein Anrecht hat. Dies ist in Ihrem Fall jedoch nicht einschlägig, da es sich in Ihrer Konstellation letztlich um ein "Tauschgeschäft" handelte, bei dem für die Überlassung des Geldes die Rückübertragung des Grundstückes als Gegenleistung vereinbart war.

2. Bei einer vertraglichen Vereinbarung zur Verteilung des vorhandenen Vermögens empfiehlt es sich m.E. zu berücksichtigen, dass ja vor Eheschließung unstreitig gewollt war, dass Ihre Eltern das übetragenen Haus weiter bewohnen. Dies kann auch als Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden (§ 1093 BGB), was bei vorweggenommener Erbfolge auch häufig passiert. In diesen Fällen reduziert sich der Verkehrswert einer Immobilie drastisch. Diese Vergleichsüberlegung dürfte m.E. geeignet sein, den Verlust durch das Tauschgeschäft nicht überzubewerten.

Im Übrigen ist zur raten, sich bei einer vertraglichen Vereinbarung an dem Ergebnis zu orientieren, die der gesetzliche Zugewinnausgleich ergeben würde, da der Gesetzgeber hier ein ausgewogenes Resultat angestrebt hat, das von dem Gedanken ausgeht, dass alle Vermögenswerte letztlich durch das gemeinsame Wirtschaften der Eheleute erreicht wurden. Einen Anlass für den Punkt des Tauschgeschäftes eine Sondervereinbarung zu treffen, ist aus den unter 1. genannten Gründen nicht gegeben.

Sie sind natürlich frei, bei der Vermögensverteilung zu berücksichtigen, wer während der Überbrückungszeit nach Trennung mehr auf die Mittel angewiesen ist oder wer mehr erwirtschaftet hat. Ein völliger Verzicht eines Ehegatten kann u.U. jedoch sittenwidrig und damit nichtig sein.


3. Das "Tauschgeschäft" mit Ihren Eltern wurde von beiden Parteien im Rahmen Ihrer Entscheidungsfreiheit geschlossen (zudem auf Ihre Initiative). Dies ist im Rahmen der Vertragsfreiheit rechtmäßig. Die Wertdifferenz ändert daran nichts. Für Ansprüche gegen Ihre Eltern besteht daher - ganz klar - keine Rechtsgrundlage.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2009 | 16:47

Sehr geehrter Herr Driftmeyer,

für Ihre im bestehenden Rahmen umfassenden und ausführlichen Erst-Auskünfte darf ich mich hiermit ganz herzlich bedanken ! Insbesondere auch Ihr Einfühlungs-Vermögen - abseits von den rein juristischen Sachverhalten - in die familiär-moralische Gesamt-Situation hat mir sehr gefallen und geholfen ! Damit haben Sie sehr in meinem/unserem Sinn gedacht und geantwortet...

Mit zwei Anliegen möchte ich mich nochmals an Sie wenden: einer kurze Detail-Klärung zum bestehenden Thema sowie einer Anfrage auf Übernahme dreier weiteren Fragen-Komplexe (ein mittlerer, zwei eher kleinere), die von mir bereits praktisch ''versandfertig'' aufbereitet vorliegen und mir ebenfalls hinsichtlich einer ersten Orientierung sehr am Herzen liegen; da Sie ja durch die Bearbeitung der aktuellen Fragestellung schon mit unserer familiären Grund-Konstellation etwas vertraut sind, wären Sie sicherlich der prädestinierte Bearbeiter, den ich gerne bevorzugen würde und bei dem ich mich auch gut ''aufgehoben'' fühlen würde. Hier die Details:


1) Zum Punkt 2 Ihrer Antwort (Wohnrecht meiner Eltern in der vor der Ehe an mich übermachten Immobilie) hätte ich noch gerne eine kurze Klärung, wie es denn nun praktisch in unserem Fall Ihrer Einschätzung nach aussehen würde, d.h. käme denn eine Verkehrswert-Minderung meines Immobilien-Vermögens vor der Ehe REALISTISCH in Betracht ? Die Ihnen bei Ihrer Einschätzung (''KANN'' auch als Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden, was bei vorweggenommener Erbfolge auch ''HÄUFIG PASSIERT'') vielleicht unvollständig vorgelegene Information zur Sachlage wäre noch damit zu ergänzen, daß eine solche grundbuchliche Vereinbarung mit meinen Eltern real NICHT vorgenommen wurde. Vielmehr war auf gegenseitiger Vertrauensbasis klar, daß meine Eltern in ''ihrem'' Haus wohnen sollten, solange sie wollten bzw. aus gesundheitlichen Gründen evtl. könnten; gleichermaßen wurde aber auch konkret daran gedacht, daß ich in späteren Jahren einmal in das Haus einziehen könnte, während meine Eltern in ihre kleinere (Alters-Notreserve-) Eigentums-Etagenwohnung umziehen, da diese im Alter ''pflegeleichter'' ist. In der Praxis war also die Nutzung der mir übermachten Immobile zu praktisch 50/50 absolut offen und dabei auch nicht grundbuchlich festgeschrieben...
Weniger zur momentanen Umsetzung in die Realität, sondern eher als definitive ''Argumentationshilfe'', wäre es deshalb nett, wenn Sie mir noch einen Anhalt dafür geben könnten, mit welchem Vermögens-Wert (volle 300.000 € <-> geminderter Wert von grob ca. ???) ich/wir wohl rechnen müßten. Vielen Dank !


2) Im Zuge der in meiner ersten Anfrage schon geschilderten ''verzweifelten'' Suche nach einem gangbaren Lebens- und Wirtschafts-Modell, das für möglichst alle Beteiligten möglichst gerecht ist und auch weitestmöglich die Kinder berücksichtigt, habe ich als ''Amateur'' die beiden Varianten ''Ehevertrag mit Gütertrennung = getrenntes Wirtschaften mit Festschreibung der aktuellen Vermögens-Verhältnisse'' vs. Notwendigkeit einer ''offizielle'' Scheidung vor Augen. Hier wäre mir VOR genauerem Durchsehen diverser Bücher zu diesem Thema eine Grob-Einschätzung der ''Vor-/ und Nachteile'' sowie Konsequenzen beider Modelle sehr hilfreich, um später dann Details besser einordnen zu können. Dies wäre mein erster Folge-Auftrag (Details zu den konkreten ca. 5 Punkten, die für mich von Relevanz sind, würde ich Ihnen dann noch direkt über ''Beauftrag-einen-Anwalt'' zukommen lassen, damit Sie Ihren Aufwand genauer abschätzen können).
Der zweite geplante Folge-Auftrag wäre recht konkret und betrifft nur die Fragestellung der juristischen Wohnungs-Situation für mich sowie meine Frau mit den Kindern bei eventuellem Entschluß/Notwendigkeit einer ''offiziellen'' Scheidung (müßte ICH während des Trennungsjahrs mein größtenteils von mir und meinen Eltern erschaffenes, quasi ''eigenes'' Zuhause zwangsweise verlassen bzw. wäre ein anderes Übergangs-Wohnmodell denkbar - getrenntes Wohnen in einem Haus o.ä. ?).
Der dritte grundsätzliche Klärungs-Bedarf schließlich würde die Thematik betreffen, wie man sich im Falle einer ehevertraglichen Einigung über die Unterstützungs-Zahlungen für die Familie einigen könnte (einvernehmliche vertragliche Festlegung / Anlehnung an bestehende gesetzliche Unterhalts-Verpflichtungen o.ä.).

Gerne würde ich Ihnen genauere Unterlagen (Detail-Fragestellungen) über die angerissenen 3 Themen-Komplexe direkt zukommen lassen, in Anlehnung an die Bearbeitung meines ersten Anliegens würde ich hinsichtlich Ihres Aufwands von einer Honorar-Vorstellung von ca. 50 €+25 €+25 € = 100 € ausgehen. Über eine positive Rückmeldung (zur Direkt-Übersendung genauerer Details per ''Beauftrag-einen-Anwalt'' an Sie zum Erstellen Ihres definitiven Honorar-Angebots) würde ich mich sehr freuen, wenn möglich wäre ich um baldige Rückmeldung dankbar, da ich beruflich im Lauf der nächsten Woche unvorhersehbar gebunden bin und ich den Vorgang deshalb baldmöglichst in Gang bringen möchte.

Herzlichen Dank und freundliche Grüße aus München !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2009 | 21:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gern wie folgt:

1. Eine reale Wertminderung einer übertragenen Immobilie tritt nur im Falle eines ins Grundbuch eingetragenen Wohnrechtes ein.
Wenn man diese beziffern wollte, müsste ein umfangreiches Bewertungsverfahren durchgeführt werden, bei dem Restnutzungsdauer des Objektes, zu erwartende Dauer des Wohnrechtes in Jahren und der geltende Zinssatz zu berücksichtigen wären.

Als grobe Einschätzung bei einer ca. 30 Jahre zu erwartenden Ausübung des Wohnrechtes würde ich eine Minderung des Verkaufswertes von min. 50 % ansetzen.

2. Ist das Wohnrecht nicht ins Grundbuch eingetragen, dann besteht keine Wertminderung, denn objektiv gesehen (unabhängig von der familiären Bindung des Erwerbers zu den Voreigentümern), kann der Neueigentümer ja die Nutzung der Immobilie verlangen.

3. Über einen Folgeauftrag würde ich mich sehr freuen, muss Sie jedoch vorab auf folgendes hinweisen:

Da Sie augenscheinlich eine umfassende Regelung der Auseinandersetzung der Ehe durch einen schriftlichen Vertrag anstreben und hierbei auch ein Bezug zum ehelichen Güterrecht besteht, gilt ein gesetzlicher Formzwang gemäß § 1410 BGB. Danach ist notarielle Beurkundung von güterrechtlichen Eheverträgen erforderlich. Ein ohne dieses Formerfordernis geschlossener Vertrag ist nichtig.

Ich kann gerne vorab eine rechtliche Einschätzung zu Ihrer Situation geben, der Gang zum Notar im Anschluss ist jedoch leider unumgänglich. Der Notar wird Sie daher zu denselben Fragestellungen nochmals beraten. Es liegt an Ihnen, ob Sie die kostenpflichtige Beratung zwei Mal in Anspruch nehmen wollen. Aus finanzieller Sicht kann ich dieses natürlich nicht guten Gewissens raten.


Falls Sie dennoch meine Vorabeinschätzung wünschen, nutzen Sie bitte die Direktanfrage-Option (anstatt „Beauftrage-einen-Anwalt“) auf meiner Profilseite und schicken Sie mir Ihre Unterlagen per Email oder per Post. Die bereits gemachten Angaben brauchen Sie dabei natürlich nicht zu wiederholen.
Das von Ihnen angedachte Honorar halte ich für konsensfähig, es hängt jedoch natürlich auch vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen und der konkreten Fragen ab.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2009 | 00:17

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"Rechtsanwalt Driftmeyer hat im bestehenden Rahmen der E-Mail-Beratung in meinem Fall absolut gute und korrekte Arbeit geleistet ! Seine Erst-Auskünfte waren umfassend und ausführlich, betonen möchte ich auch sein Einfühlungs-Vermögen - abseits von den rein juristischen Sachverhalten - in die familiär-moralische Gesamt-Situation, das mir sehr gefallen und geholfen hat !
Seine Honorarforderungen sind absolut in Ordnung, hier darf ich auch noch gerne auf seine Fairness hinweisen, auf eventuelle Doppel-Beratungs-Kosten durch eine erforderlichen werdende weiteren Notar-Inanspruchnahme hinzuweisen.
Auch die Antwort auf meine Nachfrage war voll zufriedenstellend in Qualität sowie Umfang.
Kurz gesagt: Alles bestens, in 'guten Händen', prima, Danke ! "
FRAGESTELLER 21.09.2009 5/5,0
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