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Rohrsanierung in Eigentumswohnung - Vorgehensweise bei 'verdecktem Mangel'

04.11.2020 17:44 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Im Fall eines Schadens am Gemeinschaftseigentum trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Mängelbeseitigung. Sollte hierfür in das Sondereigentum eingegriffen werden, hat der betreffende Eigentümer diesbezüglich einen Aufopferungsanspruch.

In einer der Wohnungen unserer Eigentümergemeinschaft wurde bei der Ursachenforschung einer Toilettenverstopfung mit Kamera festgestellt, dass das Abflussrohr von der Toilette Richtung Fallrohr ein negatives Gefälle aufweist und dadurch immer wieder Verstopfungen auftreten können/ werden. D.h. die Wände müssten aufgeklopft und die Rohre korrekt verlegt werden.

Die Wohnungseigentümer haben diese Wohnung erst vor kurzem gekauft und sind darüber nicht erfreut und sehen die Eigentümergemeinschaft in der Verantwortung, die Kosten für die Sanierung zu tragen.

Laut Vorbesitzer hatten die Vormieter in den 3 Jahren, in denen sie in der Wohnung wohnten, keine Mängel diesbezüglich gemeldet.

Der Sanitärinstallateur deutete an, dass es so wirkt, dass einer der Vorbesitzer der Wohnung im Zuge einer Badumgestaltung Änderungen an den Rohren vorgenommen hat und dabei Fehler beim Gefälle gemacht wurden.
Ob es alternativ ein Baumangel ist, lässt sich schwer beurteilen. Das Haus ist aus den 90er Jahren.

Wie gehen wir hier als Eigentümergemeinschaft vor?
Müssen wir wirklich für die Kosten dafür aufkommen (und wenn ja in welchem Umfang, also Bad mit Fliesen...) oder muss sich der Eigentümer selbst darum kümmern und mit den (Vor-) Vorbesitzern Kontakt aufnehmen und evt. auf "verdeckten Mangel" klagen?

Falls sich herausstellt, dass es sich um einen baulichen Mangel handelt, hat man da nach 25 Jahren noch eine Möglichkeit? Wobei mir dieser Umstand seltsam erscheint, dass das erst nach so langer Zeit auftritt.

Besten Dank vorab.

Viele Grüße



04.11.2020 | 18:48

Antwort

von


(578)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Abwasserrohre dürften in Gemeinschaftseigentum stehen, da sie der Wasserentsorgung aller Eigentümer dienen. Vorsorglich sollten Sie diesbezüglich aber noch einmal einen Blick in die Teilungserklärung werfen, ob dort eine andere Regelung, etwa zur Kostentragung gegeben ist.

Folglich kann ich den Ansatz der neuen Eigentümer, dass die Gemeinschaft die Kosten der Rohrsanierung tragen muss, nachvollziehen. Da sich auch ordnungsgemäß verlegte Rohre über die Jahre hinweg zu setzen, halte ich es auch durchaus für möglich, dass sich dieser Mangel erst nach Jahren zeigt.

Soweit sich der Putz und vielleicht auch die Fliesen im Badezimmer im Sondereigentum der Eigentümer befinden, hätten diese einen Aufopferungsanspruch gegen die Gemeinschaft, da diese Fliesen zerstört werden müssen, um an das Abwasserrohr zu gelangen. Natürlich müssen sie sich einen Abzug „neu für alt" gefallen lassen.

Wenn den Verkäufern der Wohnung die Problematik bekannt war, hätten die neuen Eigentümer gegebenenfalls einen Anspruch auf Schadenersatz. Aber es ist zu bedenken, dass in Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien üblicherweise ein Haftungsausschluss vereinbart wird und die neuen Eigentümer nachweisen müssen, dass die Verkäufer positive Kenntnis von dem Mangel hatten. Gegebenenfalls könnte hier Rücksprache mit den vormaligen Mietern genommen werden. Eine etwaige Ersatzforderungen könnte sodann gegebenenfalls auch mittels einer sogenannten Drittschadensliquidation seitens der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Grundsätzlich ist die Hürde hier aber hoch aufgrund des üblicherweise vereinbarten Haftungsausschlusses.

Alternativ hätte natürlich auch die Eigentümergemeinschaft eine Schadensersatzforderung gegen den ehemaligen Eigentümer, der die Abwasserrohre möglicherweise verändert hat. Allerdings scheint ja der Sanitärinstallateur nur zu vermuten, dass es einen derartigen Eingriff gab. Zudem dürfte es wohl auch schwierig zu ermitteln sein, welche Eigentümer derart in das Abwasserrohr eingegriffen hat.

Eine Forderung gegen den ursprünglichen Bauunternehmer, der das Gebäude wohl vor 25 Jahren errichtet hat, dürfte bereits verjährt sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

ANTWORT VON

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