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Rohbaufertigstellungsanzeige und Rohbauabnahme


12.11.2015 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Ich baue eine Scheune zu Wohnzwecken um und habe mit dem Architekten vereinbart, dass er die Bauleitung bis zur Fertigstellung des Rohbaus übernimmt.
Der Rohbau ist noch nicht ganz fertig und auch nicht alles ist nach Plan umgesetzt worden. Der Architekt - der in meinen Augen für die fehlerhafte Umsetzung zum Großteil mitverantwortlich ist und sie ohne mein Einverständnis toleriert - möchte jetzt das Formular zur Anzeige der Rohbaufertigstellung (BAB 18) beim Bauamt einreichen.

Ist meine Unterschrift (als Bauherr) auf diesem Formular notwendig oder ist es ausreichend, wenn der Architekt als Bauleiter unterschreibt?

Kommt meine Unterschrift auf diesem Formular einer Abnahme des Rohbaus (gegenüber dem Architekten) gleich?

Mit was erkläre ich mich einverstanden bzw. welche Verantwortung übernehme ich mit der Unterschrift auf diesem Formular?

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Sehr geehrter Mandant,

gerne gebe ich Ihnen einige Informationen an die Hand, um Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage in Ihrem Fall behilflich zu sein:

das Formular zur Anzeige der Rohbaufertigstellung sieht vor, dass sowohl Sie, als auch Ihr Architekt als Bauleiter die dort gemachten Angaben durch Unterschrift bestätigen.
Fehlt eine von beiden, sind die baurechtlichen Vorschriften nicht eingehalten und Sie wären gezwungen, einen Baustopp einzulegen. Sinn der Abgabe dieser Erklärung ist es ja, dass die Baubehörde den Rohbau besichtigen und auf Einhaltung aller verwaltungsrechtlichen Vorschriften überprüfen kann, wenn sie dies im Einzelfall für notwendig hält.

Hinsichtlich der Frage, ob Sie durch eine Unterschrift eine Abnahme des Rohbaus erklären, sind zwei Teilaspekte zu unterscheiden: Auf der einen Seite stehen die verwaltungsrechtlichen Vorschriften des Baurechts, auf der anderen Seite diejenigen des privaten Werkvertragsrechts.
Setzen Sie eine Unterschrift unter das benannte Formular, erklären Sie damit gegenüber der Behörde, dass bei der Fertigstellung des Rohbaus sämtliche Vorschriften des Baurechts, also z. B. Abstandsflächen, Traufhöhe etc. eingehalten worden sind.

Eine Abnahme des von dem Architekten erbrachten Werks ist damit nicht verbunden. Das heißt, dass Sie gegen ihn auch dann noch wegen mangelhafter Werkausführung, z. B. mit dem Zwecke der Nachbesserung oder der Leistung von Schadensersatz vorgehen können, wenn Sie das behördliche Formular unterzeichnet haben.

Grundsätzlich gilt also: Verwaltungsrecht und privates Werkvertragsrecht sind zwei Bereiche, die voneinander unabhängig zu beurteilen sind.
Allerdings mag es natürlich Sinn machen, die Unterschrift zu verweigern, wenn Sie konkrete Zweifel an der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften haben. Ich kann Ihrer Schilderung nicht entnehmen, welche Mängel Sie im einzelnen beanstanden möchten.

Denn, um Ihre dritte Frage zu beantworten: Mit Ihrer Unterschrift unter dem Abnahmeformular für den Rohbau haften Sie gem. § 48 HBO als Bauherr. Zwar haben Sie aus gutem Grund einen Sachkundigen - nämlich den Architekten - mit der Bauleitung nach § 51 HBO betraut.
Wenn Ihnen jedoch positiv bekannt ist, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt worden sein könnten, haften Sie dennoch voll als Bauherr. Sie könnten dann zwar beim Verursacher intern Regress nehmen. Sollte die Baubehörde aber zum Beispiel zu dem Schluss kommen, dass ein Rückbau notwendig wird, müssten Sie sich dem erst einmal beugen.

Da ich nicht beurteilen kann, welcher Art die von Ihnen beschriebenen Mängel sind, empfehle ich Ihnen im Zweifel eine genaue Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort.
Eine Abnahme eines möglicherweise mangelhaften Werks gegenüber dem Architekten sehe ich in der Unterschriftsleistung aber nicht. Sollte dies also Ihre Hauptsorge sein, könnten Sie das Formular unterschreiben, ohne Ihre Rechte wegen Mängelgewährleistung zu verlieren.

Wenn Sie sichergehen möchten, können Sie einen entsprechenden Brief an Ihren Architekten richten, dort die Ihnen aufgefallenen Mängel aufzählen und anmerken, dass Sie seine Werkleistung nicht abnehmen, sondern sich die Prüfung eventueller Ansprüche vorbehalten möchten. Damit Sie nachweisen können, dass er diesen Brief auch erhalten hat, sollten Sie ihn per Einwurfeinschreiben versenden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben gedient zu haben. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte gerne die Rückfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2015 | 16:10

Sehr geehrte Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Bei den von mir angesprochenen Mängeln handelt es sich um (geringfügige) optische Abweichungen von der Zeichnung, auf der die Baugenehmigung basiert. Allerdings steht das Gebäude unter Denkmalschutz.

Wird die Verantwortung für solche Abweichungen mit meiner Unterschrift auf mich übertragen, oder bleibt die Verantwortung dafür beim Bauleiter/Architekten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2015 | 16:23

Sehr geehrter Mandant,

so wie Sie die Dinge schildern, werden Sie sich bezüglich der Unterschrift keine Sorgen Sorgen machen müssen. So lange die Vorgaben, die Sie bezüglich des Denkmalschutzes erhalten haben, eingehalten werden, wird auch kein Problem mit den Behörden aufkommen.
Genaueres kann ich mangels Kenntnis von den Einzelheiten natürlich nicht sagen. Sollte es dennoch zu Problemen kommen, werden Ihnen diese als Bauherr aber immer auch zugerechnet, wie ich bereits sagte. Daher gibt es ja auch die Bauherrenhaftpflichtversicherung.
Unabhängig davon kann ein Fall gegeben sein, in dem Sie intern im Vertragsverhaltnis zu Ihrem Architekten Ansprüche gegen diesen geltend machen können. Dies sollten Sie eventuell ergänzend prüfen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


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