Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.578
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rohbau / Deckenhöhe zu niedrig


11.05.2007 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Baurechts-Experten,

Sachverhalt:

Seit September letzen Jahres bin ich mit der Sanierung und dem Anbau meines Hauses beschäftigt. Für den Anbau sowie die Errichtung einer neuen Doppelgarage wurde ein Architekt beauftragt. Nach Erteilung der Baugenehmigung meinte der Architekt, dass wir keine Ausschreibung machen müssten und ich übernahm die Einholung der Angebote aufgrund der Genehmigungsplanung und der Statikberechnung, welche ich den Bietern zur Verfügung stellte. Da es sich bei dem Anbau "nur" um ein (Schlaf-)Zimmer von 30 qm und einen ca. 20 qm großen Raum über dem Schlafzimmer handelte meinte der Architekt wir würden keine Ausführungsplanung benötigen. Im Grunde genommen ein einfacher Anbau. Maßgabe war, dass man später vom ersten Stockwerk in den Altbau durchbrechen kann, da dies derzeit nicht möglich ist. Der erste Stock des Altbaus ist noch durch ein altes Ehepaar bewohnt. Um den neu entstehenden Raum im ersten OG jedoch jetzt schon nutzen zu können, wurde ein Treppe in den ersten Stock des Anbaus vom neu zu errichtenden Schlafzimmer im EG geplant.

Die Genehmigungsplanung weißt eine Maß Rohbauboden EG bis Rohbauboden erstes OG von 2,75 Meter aus. Die Statik wurde nach der Baugenehmigung erstellt. Lt. Statik musste eine Betondecke von 22cm Stärke eingebaut werden.

Nun ist folgendes passiert. Zu dem Zeitpunkt als die Decke anstand haben sich Architekt und Bauunternehmer am Bau getroffen und besprochen in welche Höhe die Decke des Anbaus eingezogen werden soll. Beide waren sich einig, dass man ja "ebenerdig" vom ersten OG des Neubaus in das erste OG des Altbau kommen müsse, wenn später der Durchbruch in den ersten Stock Altbau geschehen sollte. Da der Altbau ein Holzbalkendecke besitzt, ist man (Architekt u. Bauunternehmer) nun mit der Betondecke tiefer gegangen ("Es muss ja noch ein Estrich auf die Betondecke") was zur Folge hatte, dass ich nun ein Rohbaudeckenmaß in meinem neunen Schlafzimmer (EG) von 2,45m-2,47m habe. Da der Rohfußboden vom Altbau höher liegt, als der des neuen Raums (hier war zuvor eine Garage) beträgt der Höhenunterschied, wenn ich auf die gleiche Fertigfußbodenhöhe kommen möchte wie im Altbau EG ca. 11cm - 12 cm. Ohne den Deckenaufbau des Erdgeschosses von Anbau zu berücksichtigen erreicht der Raum somit nicht mehr die Mindestraumhöhe von 2,40m für Aufenthaltsräume lt. der hessischen Bauordnung. Dies habe ich nachdem die Rohbaudecke ausgeschalt war festgestellt und sofort sowohl dem Architekten als auch den Bauunternehmer mitgeteilt.

Beide waren sich einig, dies wäre doch nicht schlimm, ich könne ja einen "Fliesestrich" von ca. 3 cm auf den Fußboden machen und die Decke ganz flach verputzen, dann käme ich noch auf die 2,40 m. Erwähnen möchte ich, dass weder der Architekt noch der Bauunternehmer mir mitteilten, dass sie die Neubaudecke nach unten "korrigiert" haben. Weitere Baumaßnahmen habe ich sofort gestoppt, leider wurde das Gebälk schon aufgeschlagen, während die Neubaudecke noch eingeschalt war.

Ich möchte weder auf eine "vernünftige" Isolierung des Bodens (50% sind nicht unterkellert, 50% des Neubaus haben einen offnen Außenkeller) verzichten, noch eine Stufe von ca, 7 cm zum Altbau im EG haben. Eine glatt 1-2 cm verputze Betondecke ist auch nicht der "Hit".

Auch wenn der Architekt kein Verschulden auf seiner Seite sieht, hat er mir nun angeboten auf sein Resthonorar (LP 1-4 sind schon abgerechnet) zu verzichten und würde mir auch kostenlos eine neue Statik für eine Holzbalkendecke (diese wäre günstiger als Beton) errechnen lassen.

Dies ist für mich soweit akzeptable, deckt aber nur ca. 50-60% der Kosten, welche mir durch die Entfernung der Betondecke und einer neuen Holzbalkendecke entstehen. Der Bauunternehmer sieht ebenfalls keine Fehler bei seinen Arbeiten und ist nicht bereit sich an der Korrektur (in keiner Form) der mangelnden Deckenhöhe zu beteiligen.

Nun meine Fragen:

Hätten Architekt und Bauunternehmer mich davon in Kenntnis setzen müssen, dass sie nicht nach (Genehmigungs-)Plan gearbeitet haben und wenn ja, welche Rechte kann ich jetzt für mich ableiten? Kann ich Architekt und/oder Bauunternehmer zu Behebung des Schadens auffordern?

Kann sich der Bauunternehmer aus der Sache rausreden, indem er sagt er hätte auf Anweisung des Architekten gearbeitet und somit keinen Fehler gemacht?

Kann ich die Abschlagsrechnung, ca. 54% des Auftragsumme, des Bauunternehmers bezahlen, ohne dass mir rechtliche Nachteile entstehen?

Besten Dank für Ihren Rat.


Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte Ratsuchende,



dass Architekt und Bauunternehmen diesen Vorschlag unterbreiten, ist verständlich, wollen Sie sich so elegant aus der Verantwortung ziehen.

Denn selbstverständlich hätten Beide Ihnen die Abweichung von der Planung mitteilen müssen und die Abweichung nicht ohne Ihr Einverständnis dürchführen dürfen. Hierin liegt ein Mangel, den Sie aber nachweisen müssen.

Daher sollten Sie möglichst bald einen Bausachverständigen beauftragen, den Zustand und die Abweichungen von der Planung zu manifestieren, da dieses vor das weitere Vorgehen von Bedeutung ist - Sachverständige werden Ihnen von der örtlichen IHK benannt.



Rechtlich können Sie nun auf Erfüllung des Auftrages bestehen. Diesen Anspruch auf Erfüllung (Bau mängelfrei nach Planung) sollten Sie auch keinesfalls aufgeben, da ohne diese Erfüllung die Gewährleistungsfrist nicht zu laufen beginnt.


Beide sind zur Behebung des Schadens und der Herstellung verpflichtet.

Dabei wird der Bauunternehmer versuchen, alle Schuld auf den Architekten zu schieben und Sich auf dessen Anweisungen berufen.

Dieses kann aber nur dann durchgreifen, wenn der Bauunternehmer davon ausgehen durfte, dass die Änderungen mit Ihnen abgesprochen seien - und genau dieses ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung zu verneinen.

Sie sollten sich daher nicht auf diese Argumentation einlassen.


Hinsichtlich der Abschlagsrechnung sollten Sie die Zahlungen NICHT ohne Vorbehalt leisten, da einige Gerichte darin dann ein Anerkenntnis der mängelfreien Erfüllung sehen. Wenn die Abschlagszahlung also geleistet werden soll, dann NUR UNTER VORBEHALT (das ist sehr wichtig).

Allerdings würde ich auch hier die Zahlung der Abschlagszahlungen nicht empfehlen, da bereits jetzt ja gravierende Mängel bestehen und der Unternehmer insoweit VORLEISTUNGSPFLICHTIG ist, er also die bisherigen Mängel abstellen müsste, um überhaupt die Rechnung fällig stellen zu können.


Daher sollten Sie nun zunächst einen Sachverständigen einschalten; kommt es zu keiner Einigung mit Architekt und Bauunternehmen, die Ihren Wünschen entspricht, sollten Sie dann einen Rechtsanwalt unbedingt einschalten.

Sicherlich kann es sinnvoll sein, eine Einigung herbei zu führen; dabei sollten Sie aber deutlich machen, dass Sie in der rechtlich besseren Situation sind, so dass "Ihre Zugeständnisse" nicht sehr hoch sein müssen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER