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Risse im Putz - wie wird fachgerecht repariert?


25.07.2005 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Das Objekt ist ein gemietetes Haus ca. Baujahr 1965. Es besteht ein langjähriger Mietvertrag, in dem Haus wurde mieterseits viel investiert, d.h. Kosten für Maßnahmen übernommen, die nicht durch mietvertragliche Vereinbarung erforderlich waren. Zu diesen Instandsetzungsmaßnahmen gehörte u.a. auch der auf fast allen Wänden des Hauses mit Zustimmung des Eigentümers angebrachte Sichtputz.

In einem Zimmer sind nun Risse entstanden: 2 senkrechte ca. 1 m lang sowie an der Decke waagrecht entlang gehend 2,5 m lang, die sich (je nach Wetterlage?) sichtbar vergrößern und auch verkleinern (max. Größe jedoch unter 1 mm). Die Wände dieses Zimmers sind ebenfalls mit Sichtrauhputz versehen.

Der Vermieter wurde gebeten, den Mangel zu beseitigen. Er schickte dann einen Maler zum Besichtigen, der vorschlug, das mit Acryl auszuspritzen.

Aus einer anderen ähnlichen Reparatur ist mir bekannt, dass Putz bis auf die Mauer abgeklopft wurde, ein spezielles elastisches Band aufgebracht und dann erneut verputzt wurde.

Auf Nachfrage gab der Maler zu, dass er nicht garantieren könne, dass bei seiner vorgeschlagenen Reparaturweise die Risse nicht erneut auftauchen können.

Eine solche Reparatur ist mit erheblichem Aufwand auch mieterseits verbunden - Ausräumen und verschieben eines größeren Schranks, Fußbodenschutz gegen die üblichen Handwerkerverschmutzungen. Nach der o.a. Reparatur müßte wohl der Sichtputz erneuert werden, weil die Acrylausbesserungen sichtbar sind. Vermutlich werden die Ausbesserungen dabei sogar beschädigt bzw. haben anschließend gar keine Funktion mehr.

Die Korrespondenz mit dem Vermieter zieht sich inzwischen seit Mai 2005 hin. Aus der Art der Korrespondenz ist objektiv ersichtlich, dass verzögert, am liebsten gar nichts gemacht werden soll. Ich beabsichtige nun, 5% der Miete wegen des Mangels zu kürzen.

Dem Eigentümer soll selbstverständlich das Recht eingeräumt bleiben, die Reparatur so zu machen, wie er das entscheidet. Allerdings sollte gewährleistet sein, dass die Reparatur fachgerecht durchgeführt wird, d.h., dass in absehbarer Zeit der Schaden nicht wieder erneut eintritt.

FRAGE:
a) Ist die Mietkürzung angemessen?
b) Welcher Anspruch auf "fachgerechte" Reparatur besteht?
c) Beinhaltet die Reparatur nur die Beseitigung der Risse oder auch die "deckende Oberfläche" (also z.B. Tapete, in diesem Fall aber den Zierputz)?
25.07.2005 | 22:12

Antwort

von


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Tel: 06181-6683 799
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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

solange die Wand Risse aufweist, haben Sie Anspruch auf Mietminderung. Die Höhe der anzusetzenden Quote bestimmt sich nach dem Einzelfall. Sowohl das Amtsgericht Münster wie auch das Landgericht Berlin sprachen dem Mieter für einen Riss an der Wand eine Mietminderung von 2 % zu (LG Berlin, Urteil v. 22.9.1998  64 S 53/98; AG Münster, WM 1995, S. 704). Diese Quote ist allerdings einzellfallabhängig, so wurde Mietern bei punktuellen Schäden sogar 5 % zugebilligt. Insgesamt ist Ihre Quote daher noch angemessen. Aber selbst wenn Ihr Minderungsbetrag zu hoch ausfallen sollte, darf dies nicht zu Ihrem Nachteil gereichen ( LG Karlsruhe in WuM 1990,294), denn Sie müssen als Mieter ohne Furcht vor einer Kündigung Ihre Rechte wahren können. Ich rate Ihnen daher, schreiben Sie Ihrem Vermieter nochmals und zeigen Sie den Mangel an. Setzten Sie Ihm eine Frist zur Mangelbeseitigung und kündigen Sie ihm an, dass Sie die Miete mindern werden. Teilen Sie Ihm gleichzeitig mit, wenn er den Mangel nicht innerhalb einer von Ihnen gesetzten angemessenen Frist beseitigt, Sie die Reparatur selbst durchführen lassen werden. Sollte dann der Vermieter trotz Mahnung den Riss nicht entfernen, dann können Sie selbst eine Firma beauftragen.

Übersenden Sie Ihrem Vermieter das aus Beweisgründen das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein und behalten Sie eine Kopie Ihres Schreibens in den Unterlagen. Im Übrigen erstreckt sich Ihr Anspruch auf Mangelbeseitigung, d.h. es muss der Riss entfernt werden. Wie die Reparatur tatsächlich auszuführen ist, kann nur ein Handwerker beurteilen. Da Risse oftmals verschiedene Ursachen (Statik, Feuchtigkeit..)haben können. Der Handwerker muss neben der Beseitigung des Risses, natürlich auch die Wand in den ursprünglichen Zustand versetzen, so als ob der Riss nie dagewesen wäre. Das bedeutet, die Wand muss auch so verputzt werden, dass Spuren der Beseitigung nicht mehr sichtbar sind und Sie auch nicht verpflichtet sind, irgendwelche Korrekturen vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2005 | 11:10

Sehr geehrter Herr RA Glatzel,

danke für Ihre Antwort. Nach entsprechendem Vorgehen habe ich nun Antwort vorliegen, die ich nachstehend zitiere:

" ... mit Ihrem Vorgehen bin ich nicht einverstanden. Als Eigentümer möchte ich entscheiden, wer in meinem Haus Arbeiten übernimmt. Im übrigen ist Herr ... sehr wohl in der Lage, den Riss zu reparieren. Weiterhin ist es ein Irrtum zu glauben, dass ich Reparaturen nur von Firmen ausführen lassen darf. Ich könnte es sogar selbst reparieren, wenn ich dazu in der Lage bin. Allerdings kann ich Sie nicht dazu zwingen, das von mir gemachte Angebot anzunehmen."

Ich hatte mich vorher über den Herrn ... informiert und festgestellt, dass dieser kein Handwerk betreibt (Handwerkskammer + Augenschein der "Betriebsstättenadresse") sowie den Eigentümer darauf hingewiesen, dass fachgerechte Reparatur nur von einem Handwerker durchgeführt werden könne, weil Risse oft unterschiedliche Ursachen ... (gemäß Ihrem Hinweis).

Ziel soll nun sein, eine ordentliche Reparatur durchführen zu lassen. Ich möchte vermeiden, dass etwas so là là durchgeführt wird und dann in absehbarer Zeit die Geschichte wieder von vorne beginnt, zusammen mit dem damit verbundenen Ausräumen des Zimers usw.

Einerseits habe ich keinerlei Bedenken vor einem Rechtsstreit, insbesondere wenn ich in einem solchen Fall Beklagter sein sollte, ich möchte jedoch vorher (möglichst hohe) Rechtssicherheit haben, nicht durch Selbstverschulden oder fehlerhaftes Verhalten zu unterliegen.

Frage: Was ist nun zu tun / kann getan werden?

Danke für Beantwortung dieser Nachfrage und
mit freundlichem Gruß

Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2005 | 11:39

Sehr geehrter Herr RA Glatzel,

danke für Ihre Antwort. Nach entsprechendem Vorgehen habe ich nun Antwort vorliegen, die ich nachstehend zitiere:

" ... mit Ihrem Vorgehen bin ich nicht einverstanden. Als Eigentümer möchte ich entscheiden, wer in meinem Haus Arbeiten übernimmt. Im übrigen ist Herr ... sehr wohl in der Lage, den Riss zu reparieren. Weiterhin ist es ein Irrtum zu glauben, dass ich Reparaturen nur von Firmen ausführen lassen darf. Ich könnte es sogar selbst reparieren, wenn ich dazu in der Lage bin. Allerdings kann ich Sie nicht dazu zwingen, das von mir gemachte Angebot anzunehmen."

Ich hatte mich vorher über den Herrn ... informiert und festgestellt, dass dieser kein Handwerk betreibt (Handwerkskammer + Augenschein der "Betriebsstättenadresse") sowie den Eigentümer darauf hingewiesen, dass fachgerechte Reparatur nur von einem Handwerker durchgeführt werden könne, weil Risse oft unterschiedliche Ursachen ... (gemäß Ihrem Hinweis).

Ziel soll nun sein, eine ordentliche Reparatur durchführen zu lassen. Ich möchte vermeiden, dass etwas so là là durchgeführt wird und dann in absehbarer Zeit die Geschichte wieder von vorne beginnt, zusammen mit dem damit verbundenen Ausräumen des Zimers usw.

Einerseits habe ich keinerlei Bedenken vor einem Rechtsstreit, insbesondere wenn ich in einem solchen Fall Beklagter sein sollte, ich möchte jedoch vorher (möglichst hohe) Rechtssicherheit haben, nicht durch Selbstverschulden oder fehlerhaftes Verhalten zu unterliegen.

Frage: Was ist nun zu tun / kann getan werden?

Danke für Beantwortung dieser Nachfrage und
mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2005 | 22:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

mit Ihrem Schreiben haben Sie Ihren Vermieter nun in Verzug gesetzt, d.h. gem. § 536 a BGB haben Sie insoweit einen Anspruch auf Selbstbeseitigung, wenn der Vermieter nicht nach Ablauf der von Ihnen gesetzten Frist die Reparatur durchführen lässt. Das Problem in Ihrem Fall ist allerdings, dass der Vermieter sich zumindest bereit erklärt hat, die Reparatur von seinem bekannten Maler durchführen zu lassen. Inwieweit er allerdings in der Lage ist, den Schaden fachgerecht bzw. dauerhaft zu entfernen, kann nur ein Fachmann beurteilen.Bei der Beurteilung kommt es nämlich darauf an, auf welche Ursachen der Schaden zurückzuführen ist.

Grundsätzlich haben Sie aber einen Anspruch darauf, dass die aufgetretenen Mängel wirksam und dauerhaft beseitigt werden. Der Mieter kann durchaus unzureichende Reparaturversuche als untauglich ablehnen (LG Hamburg 311 S 52/97, WM 98, 690).
Um aber sagen zu können, ob die vorgeschlagene Reparatur geeignet ist, müssen Sie hierzu einen Handwerker befragen. Erst wenn Sie sich absolut sicher sind, dass das Ausspritzen mit Acryl eine untaugliche Maßnahme ist, können Sie diesen Vorschlag ablehnen. Denn sonst würden Sie das Risko eingehen, dass Sie dann auf Ihren Kosten sitzen bleibe würden, wenn Sie selbst eine Firma beauftragen würden.

Da Ihre Lage einwenig verfahren ist und Sie auch nicht wissen, wie die Risse dauerhaft entfernt werden können, rate ich Ihnen schon wegen des Kostenrisikos, zunächst auf den Vorschlag des Vermieters einzugehen. Sein Maler soll die Risse entfernen und die Wand in den ursprünglichen Zustand versetzen. Diese Vorgehensweise hat dann den Vorteil, dass wenn die Reparatur des Malers nichts bringt, Sie dann wegen des ungeeigneten Versuchs eine Firma beauftragen können und Sie das Recht erhalten, die Reparatur auf Kosten des Vermieters zu veranlassen (OLG Frankfurt 25 W 131/88, WM 89, 284). Wenn Sie allerdings den Maler die Arbeiten nicht durchführen lassen wollen, dann müssen Sie sich um einen Sachverständigen bemühen, der Ihnen darlegt, mit welcher Methode die Risse entfernt werden können, die Kosten müßsten Sie dann einklagen, da mit großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass der Vermieter die Kosten nicht bezahlen werden will.

Im Ergebnis ist es also sinnvoll, den Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass sein Maler die Arbeiten ordnungsgemäß duchführen soll. Erst wenn die Arbeiten ungeeignet sind, beauftragen Sie eine Firma und verklagen den Vermieter.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

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