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Risse an Gebäude Entstanden durch Neubau

04.02.2007 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,
an meinem und am Haus meines Nachbarn (DHH) sind offensichtlich durch einen Neubau auf der gegenüberliegenden Strassenseite (Grosser Supermarkt, Bodenplatte wurde aktuell gegossen) entstanden. Bislang haben wir festgestellt das ein Riss mit Verzweigungen vom Boden bis ans Dach reicht.
Mit dem Neubau wurde vor ca. 2 Monaten begonnen. Während der Verdichtung wackelte das ganze Haus, die Erschütterungen waren sehr stark. Nun wissen wir nicht wie sich das ganze weiterentwickelt. Soweit mein nachbar das beobachtet hat werden die Risse breiter. Auch bei 3 Häuser weiter entfernten Nachbarn wurden Schäden festgestellt welche eigentlich nur mit dem Bau in Zusammenhang stehen können- verogene Türrahmen.
Zu den Fragen:
- sind solche Schäden bekannt, ist es möglich das unsere Gebäude weiter zerstört werden, ist das gefährlich?
- wer haftet für die bereits enstandenen Schäden, an wen muss man sich wenden?
- welche Ansprüche können geltend gemacht werden, Schadenersatz, Wertminderung?
- wer muss die Sanierung bezahlen bzw. wer muss das in die Wege leiten?
Unser Haus steht seit über 20 Jahren, bislang waren solche Risse nirgends sichtbar, leider haben wir vor dem Beginn des Neubaus keine Bilder gemacht. Soweit bekannt müsste jedoch der Bauherr nach einer Verordnung ??? vor Beginn Bilder machen oder?
Bitte um Ihre Tip´s und Meinung zum Fall, Danke

Eingrenzung vom Fragesteller
07.02.2007 | 20:23

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier bedingungsgemäß im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten :

Ihr Hauptproblem bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung dürfte werden, die Kausalität zwischen den Bauarbeiten und den Schäden an Ihrem Haus (Risse im Aussenputz) nachzuweisen, denn es kommen ja zumindest theoretisch auch andere Ursachen in Betracht (z.B. Erdrutsch, Vorschäden, etc.).

Eine Vorschrift wonach der Bauherr die Nachbarhäuser zur Dohumentation fotografieren müsste ist mir nicht bekannt.

Grundsätzlich ist es nach Ihrer Frage aber am wahrscheinlichsten, daß die Schäden im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück entstanden sind bzw. noch entstehen. Solche Schäden sind bekannt und werden teilweise bei öffentlichen Bauvorhaben durch vorherige Begutachtung der Nachbarhäuser abgesichert.

Der Schaden (Risse im Putz) ist nicht unerheblich und könnte sich auch ausweiten (z.B. Herabstützende Putzteile auf Fußgänger oder parkende Autos) ob und inwieweit auch die Gebäude substanz angegriffen werden kann lässt sich hier von mir nicht beurteilen, da ich den Schaden nicht gesehen habe.

Für den Schaden haftet der sogenannte "Störer", also derjenige, der Ihr Eigentum verletzt hat nach §§ 906, 1004 (823, 823 II) BGB. Ein bereits eingetretender Schaden ist zu beseitigen ("Beseitigungsanspruch" bzw. "Schadenersatzanspruch") ein drohender zukünftiger Schaden (z.B. weitere schädigenden Verdichtungsarbeiten) ist zu unterlassen ("Unterlassungsanspruch").

Haftender Anspruchsgegner ist der sogenannte Handlungsstörer (der, der die Verdichtungsarbeiten durchgeführt hat) und/oder der Zustandsstörer (der, der die Sachherrschaft über die störende Sache hat. In Ihrem Fall also die Baufirma die die Bodenplatte gebaut hat, und notfalls auch der Bauherr des Neubaus.
Typischerweise bestehen bei diesen Personen und Firmen auch Versicherungen gegen solche Schäden, die voraussichtlich den Schaden begutachten werden.

Typischerweise richtet sich der Anspruch auf Kostenersatz zur Herstellung eines gleichwertigen Putzes, wobei unter Umständen (z.B. bei Vorschäden, Wertsteigerungen) anteilig Abzüge gemacht werden.

Ihren Schaden hätten sie zu beziffern und feststellen zu lassen (z.B. durch Begutachtung des Schadens durch einen Architekten oder eine Verputzerfirma).

In Ihrem Fall dürfte es auch angezeigt sein die zuständige Baubehörde (als "Baupolizei" nach der LBO-BW) entsprechend zu informieren (per Einschreiben Rückschein) und diese aufzufordern tätig zu werden, weil die Ausweitung der Schäden zu befürchten ist. Möglicherweise liegen auf dem Bauamt auch Erkenntnisse zu Baugrund etc. vor.

Es wird Sie nicht verwundern, daß ich Ihnen (und Ihren Nachbarn) rate sofort einen Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen, der dann auch z.B. in einem Beweissicherungsverfahren oder Eilverfahren sofort tätig werden sollte.

Voraussichtlich wird es nicht leicht werden die Schadensverursachung nachzuweisen und den richtigen (zahlungsfähigen) Anspruchsgegner zu finden, da die Verantwortung sehr wahrscheinlich dem jeweils anderen "in die Schuhe geschoben" werden wird. Es steht auch ein langwirige Auseinandersetzung führen zu müssen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 14.03.2007 | 20:51

Der Schädiger hat auf ein Gutachten-eidesstatt. (privat bezahlt) nicht reagiert. Welcher Weg kann nun eingeschlagen werden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.03.2007 | 23:46

Sehr geehrter Fagensteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich hier wie folgt beantworte:

Ihre Frage lässt sich im Rahmen einer Erstberatung hier nur sehr allgemein beantworten.

Ich würde Ihnen zunächst raten, den vom Gutachter vorgeschlagenen Weg zu gehen und unter Beauftragung eines Kollegen/einer Kollegin ein Beweissicherungsverfahren zu betreiben. Dabei sollten Sie auch andere Rechtsmittel prüfen lassen, da eine gütliche Einigung nicht aus der Ferne betrachtet erreichbar scheint.

Es scheint mir nicht ausgeschlossen, daß auch andere (Hersteller, Verkäufer) für den Schaden haften - auch das sollten Sie prüfen lassen.

Weitere Schritte Ihrerseits wären nach genauer Prüfung der Garantieurkunde und ggf. weiterer Unterlagen zu erwägen - namentlich eine Klage (oder deren Androhung, Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohungen usw.).

Bitte machen Sie sich klar, daß Ihnen vermutlich eine langwirige Auseinandersetzung bevorsteht, deren Abarbeitung Sie in professionelle Hände geben sollten. Es ist etwa nicht ausgeschlossen, daß ein Kollege einen tragbaren Komporomis erzielen kann.

Bitte Bedenken Sie zur Schadensminimierung verpflichtet sind, die entsprechend vorbereitet werden muß um dadurch keine Rechtsnachteile entstehen zu lassen, insbesondere wenn eine Schadensausweitung droht.

Weitere Informationen erhalten Sie etwa auch bei Bauherren Schutzgemeinschaften.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger

Rechtsanwalt



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