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Rissbildung nach Bebauung des Nachbargrundstückes

16.11.2011 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Hallo zusammen,

nach der Bebauung des Nachbargrundstückes, ist es an meiner Doppelhaushälfte (Bayern, Umkreis München) zu Rissbildungen im Mauerwerk gekommen. Das Grundstück ist nun seit ca. 2 Jahren bebaut.
Gibt es eine Möglichkeit hier den entsprechenden Bauherren in die Pflicht zu nehmen - gibt es "Verjährungsfristen", was sich wahrscheinlich schon aus der Tatsache des Nacweises ergibt?!
Danke für die Antwort im Voraus,

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Lieber Herr Fragensteller,

wie Sie am Ende des Ihrerseits mitgeteilten Sachverhalts richtig annehmen besteht zunächst das Erfordernis der Ursächlichkeit insoweit, dass die auf dem Nachbargrundstück erfolgte Baumaßnahme genau zu den Rissen an und in Ihrem Haus geführt hat, die Sie nun von Ihrem Nachbarn beseitigt haben möchten.

Eine solche Ursächlichkeit ist umso schwerer zu beweisen, je länger die Baumaßnahme in Ihrer Umgebung zurück liegt. Die in Ihrem Fall schon verstrichenen 2 Jahre sind ein verhältnismäßig langer Zeitraum, der sich bereits nachteilig auf die Darlegung der Schadensverusachung auswirken kann, bevor die eigentliche Problematik der Verjährung relevant wird, die vorliegend etwa 3 Jahre zum Jahresende betragen dürfte.

Zu den Beweisfragen:

Das in Ihrem Gebiet zuständige Oberlandesgericht München hat durch Urteil vom 08.11.2006, Az. 20 U 3168/06 entschieden, dass eine 50 % ige Wahrscheinlichkeit der Baustelle in der Nachbarschaft zur Begründung der Schadensursache nicht genügt.

Erforderlich ist damit zwar nicht die Gewissheit der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück für den Beweis der Ursächlichkeit. Ihr OLG lässt vielmehr, wie die anderen Gerichte auch, einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit bzw. ein für einen venünftigen, die Lebensverhältnisse klar überschauenden Menschen so hohen Grad von Wahrscheinlichkeit genügen, dass Zweifeln Schweigen geboten wird, ohne diese völlig auszuschließen. Doch eben dieser Beweisgerad muss auch erreicht werden.

Prinzipiell kommen deshalb auch die Grundsätze des sog. Anscheinsbeweises in betracht, um die Bebauung Ihres Nachbargrundstücks als ursächlich für die bei Ihnen aufgetretene Rissbildung zu klassifizieren. Zu beachten ist jedoch, dass entsprechend des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unklar geblieben sein kann, ob es sich bei Ihrer Doppelhaushälfte auch noch um ein vergleichbar jüngeres Gebäude handelt. Dies - wenn es der Fall wäre - wäre eine andere, nahe liegende Ursächlichkeit für die Rissbildung - etwa infolge Austrockung der Bausubstanz bei Ihnen. Ebenso käme der Umstand in Betracht, dass Ihr Doppelhaus möglicherweise nicht auf einer einheitlichen Bodenplatte errichtet wurde, so dass sich von daher auch Verschiebungen in Bezug auf die sich auf einem Grundstück befindlichen beiden Haushälften zueinander ergeben könnten (solche Trennungen werden oft gemacht um den Schallschutzerfordernissen zu genügen).

Kommt eine solche weitere Ursache - was nahe liegt - in Ihrem Fall in Betracht, so besteht die Möglichkeit eines Anscheinsbeweises nicht mehr. Erforderlich wäre dann die Einschaltung eines Sachverständigen, der z.B. im Wege des selbständigen Beweisverfahrens, gegebenenfalls heute noch belegen könnte, dass die seinerzeit durchgeführten Baumaßnahmen als - alleinige / weit überwiegend wahrscheinlichste Ursache - für die Rissbildung bei Ihnen in Betracht kommen.

Ohne eine solche - gegebenenfalls durch Sachverständigengutachten belegte Beweislage - besteht das erhebliche Risiko, einen Prozess gegen Ihren Nachbarn zu verlieren.

Kann die Rissbildung bei Ihnen eindeutig auf die Baumaßnahme zurückgeführt werden, so können Sie von Ihrem Nachbarn Schadensersatz in Form einer Beseitigung der Risse (Naturalrestitution), bzw. des dazu erforderlichen Geldbetrages verlangen. Bzw. alternativ, je nach Lage des Falles eine Geldentschädigung.

Voraussetzung ist und bleibt jedoch eine -unter Umständen kostspielige- Tatsachenfeststellung und eindeutige Klärung der Ursächlichkeit. Um diese "Vorleistungspflicht" Ihrerseits möglicherweise zu umgehen wird sich zunächst ein Gespräch mit Ihrem Nachbarn selbst anbieten. Möglicherweise zeigt sich dieser ja einsichtig und ist von sich aus mit einer Regulierung des Schadens, bzw. der Zahlung eines angemessenen Geldbetrages einverstanden, so dass ein möglicherweise langwieriges Beweis- und Gerichtsverfahren kurzerhand vermieden werden kann.

Letztlich hängt das in Ihrem Fall sinnvolle und erfolgreiche Vorgehen aber von der Ermittlung weiterer Details ab, die eine Abwägung von Aufwand und Erfolg erst ermöglichen.

In Bezug auf die von Ihnen aufgeworfene Frage der Verjährung kommt es zudem darauf an, ob die Risse beispielsweise schon direkt am Beginn der Baumaßnahme aufgetreten sind, also beim Ausheben der Baugrube, ob die inzwischen verstrichenen 2 Jahre sich seit der Fertigstellung des Hausbaus berechnen, so dass der Beginn schon 3 Jahre zurück liegt, oder ob sich die Risse erst später, nach Abschluss der Baumaßnahme bei Ihnen gezeigt haben. Jedenfalls dürfte die Verjährung nicht zu laufen beginnen, bevor Sie von den Rissen wussten. Sollte dieser Zeitpunkt nun etwa 3 Jahre zurückliegen, so kann es sich empfehlen noch vor Jahresende die Verjährung hemmende Maßnahmen, wie etwa "Einleitung eines Selbständigen Beweisverfahrens" zu ergreifen.

Bitte beachten Sie, sehr geehrter Herr Fragensteller, dass es sich hier nur um eine erste rechtliche Einschätzung anhand der Ihrerseits mitgeteilten Informationen handeln kann. Eine abschließende und umfassende Würdigung des Falles ist deshalb zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Gerne bin ich aber bereit, gegebenenfalls nach Schilderung weiterer Einzelheiten, die Korrespondenz mit Ihrem Nachbarn, bzw. die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens für Sie zu übernehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2011 | 13:40

Hallo,

vielen Dank für die umfassende und konkrete Antwort - es ist in der Tat so, dass erst jetzt die Risse aufgetreten sind (also ca. 1-2 Jahre nach Bau) und mein Haus stand schon ca.10 Jahre, bevor das Nachbarobjekt erstellt worden ist.
Eine Nachfrage - wie ist das Prozedere für/bei der "Einleitung eines Selbstständigen Beweisverfahrens"? Sind Bau-Gutachter notwendig?

Mit besten Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2011 | 14:03

Sehr geehrter Herr Fragensteller,

in der Tat kann ich Ihnen aus Gründen der anwaltlichen Vorsicht zur Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens unter Hinzuziehung eines Sachverständigen raten.

Das Prozedere wäre ein Antrag an das für Sie zuständige Amtsgericht. Rechnen Sie etwa mit Mangelbeseitigungskosten von bis zu 5.000,- €, dann wäre der Antrag an das Amtsgericht zu stellen. Sie hätten die Beweisfragen auszuformulieren und entsprechende Abschriften für die / oder gegebenenfalls die Gegner beizufügen, wenn Sie auch gegen den bauuüberwachenden Architekten / einzelne Unternehmer die auf der Baustelle Ihres Nachbarn tätig waren, vorgehen möchten.

Sodann folgt etwa die Bitte um Beweiserhebung ob

"die Rissbildung auf ....(genau zu beschreibenden).... Bauarbeiten in der Nachbarschaft beruht",

"andere Ursächlichkeiten für die Rissbildung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit -gegebenenfalls unter Anwendung der Grundsätze des Anscheinsbeweises- ausgeschlossen werden können".

"Bestanden für den Antragsteller zumutbare Möglichkeiten, die Rissbildung zu vermeiden"

Auch müssten Sie kurz schreiben warum Sie ein rechtliches Interesse an der Durchführung haben, etwa drohende Verjährung, Beweissicherung etc.

Sodann Ihre Unterschrift.


Ferner ist mir noch das Urteil des OLG Koblenz, vom 17.07.2003, Az. 5 U 18/03 eingefallen. Dieses hat entschieden, dass bei Immobilien - Verantwortlichkeit für Bauschäden am Nachbargebäude - folgende Haftungs- und Verjährungskonstellation bestehen kann.

Eine deliktische Haftung des Bauherrn, also Ihres Nachbarn, für baubedingte Schäden am Nachbargebäude schließt das Gericht dann aus, wenn der Nachbar die Arbeiten von Fachleuten hat durchführen lassen, auf deren Sachkunde er vertrauen durfte. Dies deshalb weil Architekt und Bauunternehmer keine Verrichtungsgehilfen des Bauherrn, also Ihres Nachbarn sind. Diese müssten dann gegebenenfalls also gesondert verklagt werden, wenn sich deren Verantwortlichkeit im selbständigen Beweisverfahren herausstellt.

Dennoch müsste auch Ihr Nachbar für derartige Schäden die durch seine Unternehmer verursacht wurden haften, in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Demnach hätte Ihr Nachbar Ihnen auch dann einen angemessenen Ausgleich in Geld zu zahlen, wenn sich im selbständigen Beweisverfahren herausstellt, dass er auf seine Unternehmer vertrauen durch und wenn Sie die Beeinträchtigung nicht abwehren konnten.

Die Geltendmachung eines solchen Ausgleichsanspruchs gegen Ihren Nachbarn wäre neben den ebenfalls in 3 Jahren verjährenden Ansprüchen aus unerlaubter Handlung gegen Ihren Nachbarn oder die auf dessen Baustelle tätigen Unternehmer möglich und in jedem Fall gegen Ihren Nachbarn zu richten.

Hinsichtlich der Verjährung ist in Ihrem konkreten Fall zu beachten, dass die 3 jährige Verjährungsfrist hinsichtlich der Ansprüche gegen Ihren Nachbarn mit Ihrer Kenntnis von den Rissbildung zu laufen begann.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.

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