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Risiko im Insolvenzfall des Verkäufers nach Eintragung der AV und KP-Zahlung

18.11.2013 08:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Zusammenfassung: Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und einer Sicherungsgrundschuld schützt ausreichend vor einem Totalverlust des bei einem Immobilienerwerb eingesetzten Kapitals.

Sehr geehrte Damen und Herren,

es besteht folgende Ausgangssituation: Ich plane eine Immobilien zum Preis von rund EUR 200 Tsd. zu erwerben. Davon habe ich für 90% des Preises eine Finanzierungszusage . Im Grundbuch des Objekts stehen Eintragungen zugunsten zweier Gläubiger (Bank und Privatperson) in Höhe von EUR 160 Tsd. Der Kaufvertrag regelt, dass ich nach Fälligkeitsmitteilung durch den Notar die Gläubiger abzulösen habe und einen Restbetrag auf das Konto des Verkäufers überweise. Verkäufer ist eine GmbH, die Bauträgergeschäft betreibt und die ggf. in Zahlungsschwierigkeiten stecken könnte. Meine finanzierende Bank fordert vor der Darlehensauszahlung
1. „Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde"
2. „Vollständige Grundbuchblattabschrift(en), aus der die rangrichtige Eintragung unserer/unseres Grundpfandrechte(s) hervorgeht (erhalten wir vom Grundbuchamt)" mit dem Hinweis"Ist die rangrichtige Eintragung der Grundschuld 10 Tage vor dem ersten Zahlungstermin noch nicht erfolgt, bitten wir Sie uns ein notarielles Rangtestat des vertragsabwickelnden Notares einzureichen."

Meine Frage lautet: Angenommen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Kaufpreiszahlung geht der Verkäufer in die Insolvenz. Kann es in diesem Szenario passieren, dass ich als Käufer mein Eigen- und/oder das Fremdkapital verliere und damit einen Totalverlust erleide? Oder hat meine Bank dann schon ein Sicherheit bzw. einen Anspruch auf das Objekt vor Dritten? Sofern die Gefahr eines Totalverlusts von Eigen- und Fremdkapital vorliegen kann, mit welcher Formulierung kann ich mich dagegen schützen?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Das von Ihrer Hausbank verlangte Procedere ist durchaus üblich. Insbesondere die Grundschuldbestellung vor Auflassung (= Eigentumsumschreibung) ist der Regelfall und normalerweise von einer entsprechenden Belastungsvollmacht im Kaufvertrag gedeckt. Ferner dürfte Fälligkeitsvoraussetzung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten sein; dies gilt aus Ihrer Schilderung zwar nicht hervor, ist aber ebenfalls üblich und sollte sicherheitshalber anhand Ihres Vertragsentwurfs nachgeprüft werden.

Sinn der Auflassungsvormerkung ist es, Sie gegen anderweitige Verfügungen des Verkäufers (oder eines Insolvenzverwalters als Vertreter des Verkäufers) zu schützen. Zu diesem Schutz ordnet § 883 Abs. 2 BGB eine sog. „relative Unwirksamkeit" nachfolgender Eintragungen/Verfügungen an: Verfügungen des Verkäufers wie z.B. ein anderweitiger Verkauf oder eine anderweitige Belastung sind Ihnen als Vormerkungsberechtigtem gegenüber unwirksam (ansonsten jedoch wirksam, daher „relativ unwirksam"). Hieraus folgt: Wird der Kaufpreis nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erbracht, kann ein Insolvenzverwalter zwar den Kaufvertrag weiter vollziehen (also das Geld behalten und der Eigentumsumschreibung statt der GmbH zustimmen) oder rückabwickeln (also das Geld zurückzahlen und im Gegenzug Löschung der Vormerkung verlangen), § 103 InsO. Letzteres wird erfahrungsgemäß nur dann der Fall sein, wenn der mit Ihnen vereinbarte Kaufpreis DEUTLICH unter dem marktüblichen Kaufpreis liegen sollte. Daher ist ein Totalverlust Ihres Eigenkapitals ausgeschlossen.
Ihre Hausbank wiederum ist über die vor Kaufpreiszahlung eingetragene Grundschuld ausreichend abgesichert. Insbesondere eine Anfechtung der Grundschuldbestellung nach §§ 129ff. InsO kommt nicht in Betracht, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Dies gilt wiederum dann nicht, wenn der Kaufpreis DEUTLICH unter dem marktüblichen Kaufpreis liegt, vgl. §§ 134 Abs. 1, 143 Abs. 1 InsO.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt


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