Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Richtiges VErhalten bei

| 25.06.2012 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Ich bin Vermieter einer WE.

Am heutigen Tage habe ich, zugestellt durch einen Gerichtsvollzieher, o.g. Beschluss erhalten(Briefkasteneinwurf).

Mein(e) Mieter sind in der Vergangenheit(bevor das Mietverhältmis geschlossen wurde) Ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber anderen Parteien nicht bzw. nur ungenügend nachgekommen und dadurch halte ich nun wohl das Schreiben in meinen Händen.


Ich gebe kurz den Inhalt des Beschlusses wieder:

#
Pfändungs- und Überwerweisungsbeschluss

In der Zwangsvollstreckungssache

RA: XY --> Gläubiger
gegen
G.G.--> Schuldner

wird wegen der in nachstehendem Forderungskonto näher bezeichneten und berechneten Forderung(en) in Höhe von insgesamt
XXX,XX zuzüglich
1. Zinsen
2. Zustellkosten

die Forderung des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution betreffendes Objekt: TH

an den Drittschuldner:

-Meine Person-

einschließlich etwaiger künftig fällig werdender Ansprüch aus dem gleichen Rechtsgrund hiermit gepfändet un dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen. Der Drittschuldner darf, soweit die Forderung gepfändet ist, an den Schuldner nicht mehr leisten. Der Schuldner darf insoweit über die Forderung nicht verfügen, insbesondere sie nicht einziehen. Der Drittschuldner hat die Forderung an den Gläubiger zu leisten.
#

Mit dem Inhalt des Schreibens kann ich nur schwer etwas anfangen.
Daher:

A.
Was muss ich tun? Was heißt das Schreiben für mich?
Muss ich "meine" Kaution in der Tat aus den Händen geben?

B.
Wenn ja, wie "zwinge" ich meine Mieter die Kaution wieder aufzufüllen?

C.
Die geschuldete Summe ist höher als 2 Monatsmieten.
Kann ich aus dann eventuell fehlender Mietsicherheit heraus, nach Mahnung, fristlos kündigen?

D.
Vor mehr als 4 Wochen habe ich eine NK Abrechnung erstellt. Eine Nachzahlung ergab sich und Einwände wurden nicht erhoben. Wann ist eine kostenpflichtige(RA) Mahnung möglich? Leider schaffen es einige Mieter nicht, innerhalb von 4 Wochen zu reagieren.

F.
Anmerkung zum Beschluss:
Der Mietvertrag wurde mit 2 Personen geschlossen.
(Ehepaar)
Laut schriftlicher Anzeige des Mannes hat die Ehefrau vor ~ 2 Jahren die gemeinsame Wohnung verlassen und die Scheidung eingereicht.
Reicht die Angabe des Ehemannes das ich auf die Frau nicht mehr finanziell zugreifen kann?









Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage auf diesem Portal, die ich auf Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts gern wie folgt beantworte:

A. Was muss ich tun? Was heißt das Schreiben für mich? Muss ich "meine" Kaution in der Tat aus den Händen geben? und F "Zugriff auf Ehefrau"

Sie wurden in dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss sicherlich aufgefordert, die sogenannte Drittschuldnererklärung nach § 840 ZPO abzugeben. Die Frist für diese Erklärung beträgt 2 Wochen und beginnt mit der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses.

In der Drittschuldnererklärung erklären Sie gegenüber dem Gläubiger schriftlich, ob die gepfändete Forderung tatsächlich besteht, wie hoch die Forderung (aktueller Stand der Kaution) ist und ob die Forderung evtl. bereits durch andere Gläubiger gepfändet wurde.

Vorsorglich sollten Sie vor Abgabe der Drittschuldnererklärung prüfen, ob der Schuldner überhaupt Anspruchsberechtigter auf die Kautionsrückzahlung ist oder ob ggf. die Kaution an die ehemaligen Eheleute gemeinsam, die geschiedene Ehefrau allein oder an das Sozialamt zurückzuzahlen wäre.

In der Drittschuldnererklärung sollten Sie die Forderung daher nur dann anerkennen, wenn die Kaution bei Fälligkeit dem bezeichneten Schuldner tatsächlich zusteht und die Kaution nicht bereits vorher (also vor der Pfändung) anders verwendet wurde. Steht die Kaution nicht dem Schuldner zu oder ist die Kaution bereits "verbraucht" teilen Sie dies unbedingt innerhalb der 2-Wochen-Frist dem Gläubiger mit.

Wichtig ist auch, dass Sie mitteilen, dass die Kautionsrückzahlung noch nicht fällig ist. Es können zwar auch künftige Forderungen gepfändet werden, die Aushändigung bzw. Auszahlung erfolgt aber grundsätzlich erst zur Fälligkeit.

Für Sie bedeutet das Schreiben daher vorläufig erst nur, dass Sie die Kaution im Falle der Rückzahlung nicht mehr an die Mieter (= Schuldner) leisten sondern direkt an den Gläubiger aus dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Die sofortige Auszahlung der Kaution vor Fälligkeit ist allerdings nicht notwendig.

Ob ein Zugriff auf die Ehefrau noch möglich ist, hängt davon ab, ob Sie für die Verbindlichkeiten noch haftet. Dies gilt sowohl für Sie als auch für den Gläubiger aus dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Ob und ggf. wie weit die Ehefrau noch für Verbindlichkeiten trotz des Auszugs haftet, müsste jeweils im Einzelfall tiefergehend geprüft werden.

B und C
Wie oben dargelegt, ist die sofortige Auszahlung der Kaution trotz der Pfändung nicht zwingend notwendig, so dass sich die Frage vorerst nicht stellt. Im Übrigen ist der Wiederauffüllungsanspruch für die Kaution in § 240 BGB geregelt. Ein Sonderkündigungsrecht besteht in dieser Fallkonstellation noch nicht.

D
Sofern kein festes Zahlungsziel gesetzt wurde, müssen Sie die Mieter erst einmal mahnen und in Verzug setzen. Danach können die Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden dem Schuldner in Rechnung gestellt werden. Vor der Einschaltung eines Anwalts würde ich immer eine ausdrückliche Mahnung mit Fristsetzung zur Zahlung vornehmen.

Sie müssen zunächst nur fristgerecht die Drittschuldnererklärung abgeben und versichern, dass Sie die Pfändung im Falle der Kautionsrückzahlung berücksichtigen und die Kaution, wenn sie dem Schuldner zusteht, an den Gläubiger auszahlen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin




Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2012 | 21:40

Sehr geehrte Frau Jacobi

vielen Dank für Ihre verständliche Antwort.
Meine Nachfragen:

In der Tat soll ich eine Erklärung nach §840 ZPO abgeben.

Sie schreiben, dass ich erklären soll, ob die Forderung besteht.
-Meinen Sie ich soll bestätigen, dass entsprechendes Mietkautionskonto besteht?!
-Kann ich diese Erklärung formlos abgeben?
-An wenn--> Gläubiger oder Gerichtsvollzieher?!

Sollten meinerseits zukünftig Forderungen aus dem bestehenden Mietverhältnis erwachsen, die einen Zugriff auf das Mietkautionskonto erforderlich machen, wem steht die Kaution vorrangig zu?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2012 | 10:10

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Nachfrage kann ich wie folgt beantworten:

Die Drittschuldnererklärung kann grundsätzlich formlos gegenüber dem Gläubiger abgegeben werden.

Sie bestätigen darin, dass von dem Schuldner eine Kaution in Höhe von XX Euro gezahlt wurde und der Kautionsbetrag auf ein Kautionskonto XX eingezahlt wurde. Geben Sie dann noch die derzeitige Höhe der Kautionssumme an sowie dass derzeit noch kein Rückzahlungsanspruch besteht.

Da die Kaution vorrangig der Absicherung des Vermieters bei Forderungen aus dem Mietverhältnis besteht, kann die Kaution natürlich nur dann an den Schuldner bzw. jetzt an den Gläubiger ausgezahlt werden, wenn keine Gegenanprüche Ihrerseits an der Kautionssumme bestehen. Der Gläubiger kann nicht mehr von Ihnen verlangen, als an den Schuldner auszuzahlen wäre.

Daher sollten Sie unbedingt in der Erklärung aufnehmen, dass Sie die Forderung nur insoweit anerkennen, als dass bei Fälligkeit noch ein Guthaben zugunsten des Schuldners aus der Kautin besteht. Dazu reicht meist schon der Satz: "Die Aufrechnung der Kaution mit eigenen Forderungen aus dem Mietverhältnis bleibt ausdrücklich vorbehalten".

Ergänzend können Sie dann noch ausführen: "Derzeit besteht eine Vermieterforderung in Höhe von XX aus der Nebenkostenabrechnung 2011, die dem Rückzahlungsanspruch entgegen steht. Weitere Aufrechnung mit künftigen Forderungen aus dem Mietverhältnis bleibt ebenfalls ausdrücklich vorbehalten".

Damit erklären Sie, dass die Forderung im Grund zwar besteht, dass Sie aber nur dann zur Zahlung bereit sind, wenn Sie keine eigenen Forderung mehr haben und die Rückzahlung eines Guthabens an den Schuldner möglich wäre und Sie bleiben trotzdem abgesichert.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses rechnen Sie dann ganz "normal" die Kaution ab und übersenden die Abrechnung sowohl dem Schuldner als auch dem Gläubiger. Ergibt sich ein Guthaben zugunsten des Schuldners, wird dieses an den Gläubiger ausgezahlt.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage damit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 26.06.2012 | 11:48

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Ich darf meinen Dank für Ihre umfangreiche und aufhellende Antwort zum Ausdruck bringen. War ich in der Vergangenheit mit so mancher Antwort hier auf dieser Plattform eher unzufrieden, so haben Sie dafür gesorgt, dass ich doch noch in Zukunft diese Art der Dienstleistung in Anspruch nehmen werde. "
FRAGESTELLER 26.06.2012 5/5,0