Richtiger Umlageschlüssel für Betriebskostenabrechnung

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie die Abrechnung der WEG-Verwaltung an den Mieter durchreichen, so ist dies nicht korrekt, da vertraglich m² vereinbart sind:

BGH, Urt. v. 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - Rn 9 und 12:
"Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlagemaßstab."
"Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand [...]."

Es ist zwar ausnahmsweise auch eine konkludente / stillschweigende Vertragsänderung / Änderung des Umlagemaßstabs möglich.

Durch eine unbeanstandete Zahlung durch den Mieter auf eine vertragswidrige Abrechnung tritt allerdings keine Vertragsänderung ein, da es dem Mieter dann in der Regel am rechtsgeschäftlichen Änderungswillen fehlt.

> Wenn Sie weiter nach Miteigentumsanteilen abrechnen, so ist das falsch.

Allerdings kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, wenn seit Zugang der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate vergangen sind (§ 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB ).

(Für die Zukunft können Sie versuchen, eine schriftliche einvernehmliche Änderung des Verteilerschlüssels zu erreichen. Möglicherweise ist eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen für den Mieter sogar vorteilhafter. Das müsste einmal durchgerechnet werden.)


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt