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Richtiger Umlageschlüssel für Betriebskostenabrechnung

06.11.2019 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,


ich habe eine Frage zum richtigen Umlageschlüssel für die Betriebskostenabrechnung meiner Eigentumswohnung.

Im Mietvertrag steht:
"Die Verteilung der Betriebskosten erfolgt nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache, wie sie unter Ziffer 1.a dieses Vertrages festgelegt ist, zu der Gesamtwohnfläche aller Wohnungen im Anwesen."

Unter 1.a steht:
Vermietet wird die Wohnung Nr. 252 des Anwesens .....,bestehend aus 4 Zimmer......, Wohnfläche ca. 104m2, zur Benutzung als Wohnung.

Die Hausverwaltung erstellt die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen. So wurde es auch seit 2006 an die Mieter weitergegeben. Ist dies rechtskräftig, oder mache ich einen Fehler, wenn ich weiter so vorgehe?


Vielen lieben Dank im voraus
06.11.2019 | 19:22

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie die Abrechnung der WEG-Verwaltung an den Mieter durchreichen, so ist dies nicht korrekt, da vertraglich m² vereinbart sind:

BGH, Urt. v. 25.01.2017 - VIII ZR 249/15 - Rn 9 und 12:
"Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertraglich vereinbarte Umlagemaßstab."
"Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand [...]."

Es ist zwar ausnahmsweise auch eine konkludente / stillschweigende Vertragsänderung / Änderung des Umlagemaßstabs möglich.

Durch eine unbeanstandete Zahlung durch den Mieter auf eine vertragswidrige Abrechnung tritt allerdings keine Vertragsänderung ein, da es dem Mieter dann in der Regel am rechtsgeschäftlichen Änderungswillen fehlt.

> Wenn Sie weiter nach Miteigentumsanteilen abrechnen, so ist das falsch.

Allerdings kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, wenn seit Zugang der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate vergangen sind (§ 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB ).

(Für die Zukunft können Sie versuchen, eine schriftliche einvernehmliche Änderung des Verteilerschlüssels zu erreichen. Möglicherweise ist eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen für den Mieter sogar vorteilhafter. Das müsste einmal durchgerechnet werden.)


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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