Richtiger Umgang mit störrischer Mieterin

Anfang des Jahres haben wir zur Kapitalanlage eine kleine Wohnung in Berlin erworben. Sie ist seit 11 Jahren vermietet, die Mieterin bezieht Sozialleistungen, zahlt 5,- € pro qm und hat 12 Monate Kündigungsfrist.

Wir haben ihr nach dem kauf einen neuen Mietvertrag vorgelegt, der alle Daten auf den aktuellen Stand bringt und auch nach Ablauf von drei jahren eine Mieterhöhung um die zulässigen 15% per 1.1.20 vorsieht, was auch mit dem Mietspiegel ebenfalls gut zu begründen ist. Die Mieterin verweigert die Unterschrift, wir haben eine Abmahnung verschickt. Die Mieterin hat sich beraten lassen und verweigert erneut die Unterschrift. Wir sind daher mit dem bisherigen Mietvertrag verblieben, was wohl rechtens ist, wie wir jetzt wissen.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung hat sie aber nicht gegeben.

Wir haben ihr ein weiteres Schreiben mit Rückantwortformular und mit Fristsetzung zukommen lassen, auf dem sie ihre Zustimmung zur Mieterhöhung bekunden sollte. Sie hat darauf nicht reagiert.

Wir haben der Mieterin vorgeschlagen, ein Übernahmeprotokoll zu fertigen. Das hat sie abgelehnt. Jetzt muss sie, sicher nicht zu ihren Gunsten, mit dem Übergabeprotokoll von 2008 leben, das uns vorliegt.

Wir haben die Mieterin auch aufgefordert, ein Kautionskonto einzurichten, auf das wir ihre Kaution überweisen können. Das hat sie verweigert, indem sie auf unsere mehrmaligen schriftlichen Aufforderungen nicht reagiert.
Wir selbst können alleine kein Kautionskonto eröffnen, weil unsere Bank das so nicht anbietet, sondern weil die Mieterin persönlich vorsprechen muss und der Mietvertrag vorgelegt werden muss. Damit sind wir wider Willens daran gehindert, die Kaution den rechtlichen Vorgaben entsprechend "getrennt von unserem Vermögen" anzulegen, das Geld verbleibt jetzt auf unserem Girokonto.

Wir haben die Wohnung vor dem Kauf kurz in Augenschein genommen, indem wir im Flur und im Wohnzimmer standen. Es war Abend, Fernsehzeit und wir wollten nicht lange stören. Jetzt möchten wir gern unseren neuen Besitz einmal genauer und bei Tageslicht sehen, auch den Balkon, die Nebenräume, den Keller, den Innenhof, nach dem Zustand der Installationen und der 80 Jahre alten Kastenfenster u.v.a.m. sehen, zwei Räume vermessen, weil uns diese Angaben in den Unterlagen fehlen.
Laut Mietvertrag dürfen wir "die Mietsache zur Überprüfung ihres Zustandes ... in abgemessenen Abständen" betreten. Es ist davon auszugehen, dass der Vorbesitzer seit 2008 nicht von diesem Recht Gebrauch gemacht hat.
Nach unserer Anfrage zur Besichtigung hat sich die Mieterin wieder beraten lassen und legte ein Schreiben vor, in dem sie einwendete, wir hätten die Wohnung bereits besichtigt und dass wir Gründe vorzubringen hätten.
Wir haben in einem weiteren (Ein-) Schreiben unsere Gründe vorgetragen und unter Wahrung einer Dreitagesfrist einen Besichtigungstermin anberaumt. Zu diesem Termin hatten wir uns eigens frei genommen, waren angereist, standen aber vor verschlossener Tür. Auch das Mobiltelefon der Dame war plötzlich nicht erreichbar. Das war vorgestern.

Für uns ist jegliche Basis für einen verlässlichen Umgang weggebrochen und wir möchten gern, wenn möglich, die widerspenstige Dame aus ihrem Mietverhältnis entlassen.

Unsere Fragen:

Wie würden Sie in diesem Fall vorgehen, welche Erfahrungen haben Sie im Umgang mit solchen Leuten sammeln können?

Unsere Optionen:

a) der Dame maximalen Stress machen, um sie auf den Weg der Vernunft zu zwingen,
b) fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung oder
c) Eigenbedarfskündigung (für einen Bruder).

Bitte geben Sie bei Ihrer Antwort auch mit an, welches finanzielle Risiko wir in dem jeweilen Fall zu tragen hätten.