Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Richtiger Umgang mit störrischer Mieterin

| 13.07.2019 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


06:42
Anfang des Jahres haben wir zur Kapitalanlage eine kleine Wohnung in Berlin erworben. Sie ist seit 11 Jahren vermietet, die Mieterin bezieht Sozialleistungen, zahlt 5,- € pro qm und hat 12 Monate Kündigungsfrist.

Wir haben ihr nach dem kauf einen neuen Mietvertrag vorgelegt, der alle Daten auf den aktuellen Stand bringt und auch nach Ablauf von drei jahren eine Mieterhöhung um die zulässigen 15% per 1.1.20 vorsieht, was auch mit dem Mietspiegel ebenfalls gut zu begründen ist. Die Mieterin verweigert die Unterschrift, wir haben eine Abmahnung verschickt. Die Mieterin hat sich beraten lassen und verweigert erneut die Unterschrift. Wir sind daher mit dem bisherigen Mietvertrag verblieben, was wohl rechtens ist, wie wir jetzt wissen.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung hat sie aber nicht gegeben.

Wir haben ihr ein weiteres Schreiben mit Rückantwortformular und mit Fristsetzung zukommen lassen, auf dem sie ihre Zustimmung zur Mieterhöhung bekunden sollte. Sie hat darauf nicht reagiert.

Wir haben der Mieterin vorgeschlagen, ein Übernahmeprotokoll zu fertigen. Das hat sie abgelehnt. Jetzt muss sie, sicher nicht zu ihren Gunsten, mit dem Übergabeprotokoll von 2008 leben, das uns vorliegt.

Wir haben die Mieterin auch aufgefordert, ein Kautionskonto einzurichten, auf das wir ihre Kaution überweisen können. Das hat sie verweigert, indem sie auf unsere mehrmaligen schriftlichen Aufforderungen nicht reagiert.
Wir selbst können alleine kein Kautionskonto eröffnen, weil unsere Bank das so nicht anbietet, sondern weil die Mieterin persönlich vorsprechen muss und der Mietvertrag vorgelegt werden muss. Damit sind wir wider Willens daran gehindert, die Kaution den rechtlichen Vorgaben entsprechend "getrennt von unserem Vermögen" anzulegen, das Geld verbleibt jetzt auf unserem Girokonto.

Wir haben die Wohnung vor dem Kauf kurz in Augenschein genommen, indem wir im Flur und im Wohnzimmer standen. Es war Abend, Fernsehzeit und wir wollten nicht lange stören. Jetzt möchten wir gern unseren neuen Besitz einmal genauer und bei Tageslicht sehen, auch den Balkon, die Nebenräume, den Keller, den Innenhof, nach dem Zustand der Installationen und der 80 Jahre alten Kastenfenster u.v.a.m. sehen, zwei Räume vermessen, weil uns diese Angaben in den Unterlagen fehlen.
Laut Mietvertrag dürfen wir "die Mietsache zur Überprüfung ihres Zustandes ... in abgemessenen Abständen" betreten. Es ist davon auszugehen, dass der Vorbesitzer seit 2008 nicht von diesem Recht Gebrauch gemacht hat.
Nach unserer Anfrage zur Besichtigung hat sich die Mieterin wieder beraten lassen und legte ein Schreiben vor, in dem sie einwendete, wir hätten die Wohnung bereits besichtigt und dass wir Gründe vorzubringen hätten.
Wir haben in einem weiteren (Ein-) Schreiben unsere Gründe vorgetragen und unter Wahrung einer Dreitagesfrist einen Besichtigungstermin anberaumt. Zu diesem Termin hatten wir uns eigens frei genommen, waren angereist, standen aber vor verschlossener Tür. Auch das Mobiltelefon der Dame war plötzlich nicht erreichbar. Das war vorgestern.

Für uns ist jegliche Basis für einen verlässlichen Umgang weggebrochen und wir möchten gern, wenn möglich, die widerspenstige Dame aus ihrem Mietverhältnis entlassen.

Unsere Fragen:

Wie würden Sie in diesem Fall vorgehen, welche Erfahrungen haben Sie im Umgang mit solchen Leuten sammeln können?

Unsere Optionen:

a) der Dame maximalen Stress machen, um sie auf den Weg der Vernunft zu zwingen,
b) fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung oder
c) Eigenbedarfskündigung (für einen Bruder).

Bitte geben Sie bei Ihrer Antwort auch mit an, welches finanzielle Risiko wir in dem jeweilen Fall zu tragen hätten.



13.07.2019 | 15:40

Antwort

von


(1213)
Karolinenstr. 8
33609 Bielefeld
Tel: 0521/178960
Web: https://www.reinhard-otto.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Das Verhalten der Mieterin ist aus Ihrer Sicht sicherlich ärgerlich, weil Sie sich einen etwas anderen Verlauf vorgestellt haben. Aber wenn Sie mal genau die einzelnen Vorgänge betrachten, müssen Sie feststellen, dass die Mieterin sich tatsächlich im Recht befindet. Von daher ist Ihre subjektive Meinung, die Mieterin sei störrisch, objektiv nicht nachzuvollziehen.


Sie muss keinen neuen Vertrag mit Ihnen schließen, weil Kauf die Miete nicht bricht, und der bisherige Vertrag eben weitergilt.

Wenn die Mieterin einem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt, sieht das Gesetz in § 558b BGB genau vor, wie Sie dann weiterkommen können. Dann muss eben ein Gericht feststellen, ob und inwieweit Ihre Erhöhungsverlangen berechtigt ist.

Da keine weitere Übergabe stattgefunden hat, muss die Mieterin auch kein neues Übergabeprotokoll unterzeichnen.

Das im Mietvertrag enthaltene allgemeine Besichtigungsrecht des Vermieters ist in Allgemeinen Vertragsbedingungen unwirksam; erforderlich ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes.
Insofern verweigert die Mieterin, solange ein solcher nicht vorgetragen wird, zu Recht den Zutritt. Das bloße allgemeine Interesse des Vermieters am Zustand der Wohnung reicht als wichtiger Grund nicht aus.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände sind Ihre Möglichkeiten für das weitere Vorgehen deutlich beschränkt.

Die unter Variante a) scheidet aus, solange sich die Mieterin an die gesetzlichen Vorgaben hält.

Eine fristlose Kündigung scheidet aus, da derzeit jedenfalls noch keine Vertragsverletzung seitens der Mieterin vorliegt, auf die die Kündigung gestützt werden könnte.

Das Verhalten der Mieterin, die lediglich den ihr zustehenden gesetzlichen Rahmen ausschöpft, kann nicht als wichtiger Grund i.S.d. § 543 BGB angesehen werden.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann erfolgreich, wenn der behauptete Eigenbedarf auch tatsächlich vorliegt. Zudem müssten Sie auf jeden Fall die 12-monatige Kündigungsfrist einhalten.

Sollte der Eigenbedarf nur vorgeschoben sein, und wird das von der Mieterin später aufgedeckt, würden Sie sich in erheblichem Umfang schadensersatzpflichtig machen, u.U. sogar mit strafrechtlicher Relevanz (Betrug).

Sie sollten versuchen, von unberechtigten Forderungen Abstand zu nehmen und so mit der Mieterin zu einem vernünftigen Umgang zu kommen.


Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 14.07.2019 | 14:43

Sehr geehrter Herr RA O.,
danke für die schnelle, sprachlich präzise und sehr klare, wenn auch erschütternde Antwort. Da hat man also als Vermieter kaum Rechte über sein Eigentum, das man sich jahrelang gearbeitet hat, nicht einmal das Recht, sich auch nur eben mal anzusehen, was man da überhaupt gekauft hat. Da der Berliner Mieterverein immerhin "Vermessung" als einen wichtigen Grund für eine Besichtigung aufführt (https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-164-das-besichtigungsrecht-des-vermieters.htm) sind wir weiterhin hin- und hergerissen in dieser Frage.
In ihrer Antwort fehlte leider eine Bemerkung über den angesprochenen Verbleib der Kaution, handeln wir Eigentümer denn jetzt illegal ?

Meine Rückfrage geht aber in Richtung der gewünschten Mietpreiserhöhung. Haben wir den von Ihnen angeführten § 558b BGB richtig verstanden, wonach wir vor dem Sommer 2024 (wegen der 5-jährigen Mietpreisdeckelung in Berlin) keine Chance mehr haben, die Miete am den Mietspiegel anzupassen? Unsere gewünschte Mietpreiserhöhung zum 1.1.20 haben wir erstmals im Mietvertragsentwurf vom Februar 2019 angekündigt, der dann nicht rechtskräftig wurde. Dann haben wir aber mehr als 3 Monate verstreichen lassen bis zur Erinnerung an die Zustimmungspflicht der Mieterin. Jetzt können wir nicht einmal mehr in dieser Sache klagen, richtig?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.07.2019 | 06:42

Guten Morgen,

ich beantworte Ihre Nachfragen wie folgt:

Das Problem mit der Kaution verstehe ich nicht so ganz: Der Voreigentümer muss doch auch ein solches Kautionskonto eingerichtet haben, also liegt die Kaution doch schon getrennt verwahrt. Sie als neuer Eigentümer haften für die Rückzahlung der Kaution. Wieso muss die Mieterin an der Einrichtung eines neuen Kautionskontos mitwirken?

Wenn es allerdings tatsächlich erforderlich ist, und die Mieterin die Mitwirkung verweigert, kann Ihnen das nicht zum Vorwurf gemacht wreden.

Wenn Sie die Frist des § 558b BGB versäumt haben, müssen Sie grundsätzlich ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen. Da das in Berlin aber derzeit nicht zulässig ist, werden Sie bis 2024 warten müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.07.2019 | 14:46

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Herr Otto hat beide Male sehr schnell geantwortet, seine Sprache ist klar und unmissverständlich. Die Antwort war hilfreich. Durch die Rückfrage konnten letzte Unklarheiten ausgeräumt werden."
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Reinhard Otto »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.07.2019
4,8/5,0

Herr Otto hat beide Male sehr schnell geantwortet, seine Sprache ist klar und unmissverständlich. Die Antwort war hilfreich. Durch die Rückfrage konnten letzte Unklarheiten ausgeräumt werden.


ANTWORT VON

(1213)

Karolinenstr. 8
33609 Bielefeld
Tel: 0521/178960
Web: https://www.reinhard-otto.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht