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Restabrechnung Nebenkosten

| 08.02.2008 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Nach dem Kauf eines Einfamilienhauses wurde unsere Mietwohnung von uns fristgerecht zum 31.12.2006 gekündigt. Der Auszug erfolgte am 16.12.2006.

Für den Zeitraum vom vom 01.01.2006-31.12.2006 erhielten wir Ende 2006 oder Anfang 2007 (leider vom Vermieter undatiert) eine Betriebskostenabrechnung die wie immer auch Wasser und Heizung enthält. Diese Betriebskostenabrechnung haben wir akzeptiert und bezahlt. Die Betriebskostenabrechnungen wurde immer vom 01. Januar bis 31.Dezember eines jeden Jahres abgerechnet und beinhalten Wasser und Heizungskosten.
In dieser Betriebskostenabrechnung (vom 01.01.2006 - 31.12.2006) ist folgender Satz enthalten:
"Wassergebühren und Heizkosten werden für die Monate November/Dezember im kommenden Jaht verrechnet."

Nun erfolgt am 29.01.2008 auf dem Postweg eine "Restabrechnung" für 11/2006 und 12/2006 über fast 400,00 EUR.

Die Ablesung/Abrechnung der Heizkosten und der Wasserverbrauchs durch die Dienstleister hatten gegenüber dem Vermieter aber einen anderen Turnus, nämlich immer vom 17.Oktober bis 16.Oktober des nächsten Jahres.

Ein Zwischenablesung bei Auszug erfolgte nicht.

Die Abbrechnung für Wasser und Heizung für das Jahr 2006/2007 lag dem Vermieter nachweislich ab 08.11.2007 vor. Er hatte also fast 2 Monate Zeit die Betriebskostennachberechnung für 2006 fristgerecht erstellen und uns zustellen zu können.

Müssen wir nun zahlen oder nicht? (§556 Abs.3 S.2 BGB )

Wenn ja, können wir die Rechnung um 15% kürzen weil keine korrekte Zwischenablesung stattfand sondern der Verbrauch nach Gradtagszahlen festgelegt wurde?

Vielen Dank für Ihr exakte und rasche Beantwortung!

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB hat der ehemalige Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Nachzahlung.
Abrechnungszeitraum im Sinne der Vorschrift war November/Dezember 2006. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Somit hätte der ehemalige Vermieter bis spätestens 31.12.2007 Ihnen die Abrechnung mitteilen müssen. Etwas anderes würde gelten, wenn der Vermieter die Verspätung der Mitteilung der Abrechnung nicht zu verschulden hätte. Da Ihnen aber bekannt ist, dass ihm die Abrechnung schon seit 8.11.2007 bekannt war, ist hierfür nichts ersichtlich.
Somit erfolgte die Mitteilung der Abrechnung zu spät, der Vermieter hat keinen Anspruch gegen Sie.

Würde ein Anspruch bestehen – was hier offenbar nicht der Fall ist – könnten Sie die aus der Abrechnung geforderte Summe in der Tat um 15 % kürzen. Denn es obliegt dem Vermieter, am Ende der Mietzeit eine Zwischenabrechnung vorzunehmen. Unterlässt er dies, besteht ein Kürzungsrecht des Mieters.


Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 08.02.2008 | 11:16

Guten Tag Herr Müller

Zunächst möchte ich mich für die rasche Beantwortung meiner Anfrage bei Ihnen herzlich bedanken. Um sicher zu gehen erlaube ich mich zusätzlich ein Nachfrage bezüglich des Abrechnungszeitraums zu stellen.

Wenn der Abrechnungszeitraum der Heizkosten (vom 17.10.2006 bis 16.10.2007) am 16.10.2007 endet kann er (der Vermieter) auch erst danach mit der Abrechnungserstellung beginnen. Können die Heizkosten (für November/Dezember 2006) für uns dann noch bis 16.10.2008 geltend gemacht werden oder nicht? Dazu habe ich nämlich Unterschiedliche Auffassungen gefunden. Gilt also die Frist der Nebenkostenabrechnung (die ja Heizkosten enthält) bzw. des Auszugs aus der Wohnung oder gilt die Frist des Abrechnungszeitraum der Heizkosten durch den Anbieter gegenüber dem Vermieter?

Vielen Dank für die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.02.2008 | 12:03

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich gilt für die Nebenkosten ein einheitlicher Abrechnungszeitraum.
Jedoch besteht für den Vermieter die Möglichkeit, bei den Heizkosten den Abrechnungszeitraum dem der Ablesefirma anzupassen.
Hier ist aber zu differenzieren.
Erstellte der Vermieter nur eine Abrechnung der Nebenkosten, mit dem Vermerk, dass die Abrechnung der Kosten für November und Dezember mit der nächsten Abrechnung erfolgt, so ist der Abrechnungszeitraum auch für die Heizkosten vom 01.01. bis zum 31.12. Eine Geltendmachung wäre demnach nicht mehr möglich.
Erstellt der Vermieter zwei Abrechnungen – einmal für die Heizkosten, einmal für die anderen Nebenkosten – so gilt für die Heizkosten ein anderer Abrechnungszeitraum. In Ihrem Fall wäre das vom 17.10. bis zum 16.10.
Somit ist zusammenfassend zu sagen, dass kein Anspruch gegen Sie besteht, wenn in der Vergangenheit nur einmal abgerechnet wurde. Wurden zwei verschieden Abrechnungen im Jahr gemacht, so haben Sie lediglich die Möglichkeit der Kürzung.

Allerdings ist anzumerken, dass diese Thematik trotz der letzten Entscheidung des BGH weiterhin sehr umstritten ist, wie Sie ja bereits selbst anhand der verschiedenen Meinungen mitbekommen haben. Es ist daher nicht mit 100%iger Gewißheit vorauszusagen, wie das Gericht diesen Sachverhalt beurteilen würde.

Mit freundlichen Grüßen


Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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