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Reservierungsvertrag: Abstandsgebühr bei Rücktritt

30.05.2011 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Ich hatte beabsichtigt, eine Wohnung zum Preis von 137000,- zu erwerben und habe nach erfolgtem zweiten Besichtungstermin eine Reservierungsvereinbarung des Maklers unterzeichnet, in der folgende Sondervereinbarung geschrieben steht:

"Kommt aus Gründen, die bei dem Auftraggeber liegen, kein notarieller Vertrag zustand, verpflichtet sich der Auftraggeber an den Makler eine Abstandsgebühr in Höhe von 5000 Euro zzgl. MwSt. zu zahlen".

Ich habe diese Klausel akzeptiert, da ich ja vor hatte, die Wohnung zu erwerben.
Eine Woche vor dem Notartermin wurde direkt neben dem Haus ein provisorischer 20m hoher Handymasten errichtet.
Auf Nachfrage im Rathaus wurde ich informiert, dass es sich nur um ein Provisorium handelt.
Es existiert aber seit über 3 Jahren ein Mobilfunkkonzept, dass einen 40m Handy-Sendemasten ca. 10m direkt neben dem Haus vorsieht.

Darüber wurde ich bei der Besichtigung nicht hingewiesen und bin trotz einer angebotenen Reduzierung des Kaufpreises seitens des Verkäufers vom Kauf zurückgetreten.

Der Makler sagte, dass ihm trotz eingehender Recherche nichts von dem Bau bekannt gewesen sei, jedoch haben - wie ich nun weiß - Verkäufer und dessen Vorbesitzer davon gewusst.
Ich hätte niemals die Reservierungsvereinbarung unterzeichnet, wenn ich von einem Bau eines Sendemasten gewusst hätte.

Der Makler bot mir an, die "Abstandsgebühr" auf 2500,- bzw. nachdem ich diesen telefonisch kontaktiert und die Zahlung generell ablehnte auf 2000,- Euro zu senken und schickte mir unaufgefordert ein paar Tage später eine Rechnung über 2000,-+ MwSt. zu.

Ich weigere mich nun, diese Summe zu bezahlen.
Der Makler sagte, dass er im Klagefall auf die ursprünglichen 5000,- + MwSt. besteht.

Ist eine solche Sondervereinbarung - Handy-Sendemasten hin oder her - überhaupt rechtens?
Wie stehen die Chancen, falls es zu einem Rechtsstreit kommt?

MfG
kikiham

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

In der Regel verhält es sich so, dass ein Grundstücksmakler nur dann Anspruch auf Zahlung seiner Provision hat, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt.

Ohne das Zustandekommen eines Kaufvertrages hat der Makler allenfalls einen Anspruch auf Ersatz der Ihm entstandenen Aufwendungen, wie Fahrkosten, Porto, etc. (§ 652 Abs.2 BGB). Dies gilt auch nur dann, wenn dieser Aufwendungsersatz ausdrücklich vereinbart wurde.

In Betracht kommt auch ein Schadenersatzanspruch, wenn der Kaufvertrag Ihretwegen nicht zustande gekommen ist.

Hierfür müsste der Verkäufer allerdings belegen, welcher Schaden Ihm in welcher Höhe entstanden ist.

Grundsätzlich ist es auch möglich, dass solche Schadenersatzansprüche pauschalisiert werden dies geschieht in der Regel wie bei Ihnen durch eine feste Summe oder durch prozentuale Angaben.

Eine solche vorformulierte Klausel, die dem Verwender der Klausel einen pauschalierten Schadenersatzanspruch zuspricht ist allerdings nur zulässig, wenn entweder

„die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder

dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale" (§ 309 Nr. 5 BGB)

Der Schaden, der dem Makler hier in der Regel entstehen dürfte, wird wohldeutlich niedriger sein, als 5.000,00 € (was sich auch schon dadurch zeigt, dass er sich herunterhandeln ließ), so dass die erste Voraussetzung nicht erfüllt sein dürfte.

Die zweite Voraussetzung (Nachweis des niedrigeren Schadens) liegt ganz offensichtlich hier nicht vor.

Die "Sondervereinbarung" dürfte daher hier unwirksam sein. Dies hätte zur Folge, dass kein Schadenersatzanspruch des Maklers besteht.

Selbst wenn die Klausel wirksam wäre hätte ich ernsthafte Zweifel, dass ein Schadenersatzanspruch des Vermieters überhaupt bestehen würde.

Die Tatsache, dass er Sie absichtlich oder aus Unwissenheit nicht über den geplanten Sendemast informiert hat, dürfte zum einen bedeuten, dass der Vertrag durch sein Verschulden nicht zustande gekommen ist, zum anderen könnte dadurch sogar ein Schadenersatzanspruch Ihrerseits gegen den Makler entstanden sein.

Insgesamt sollten Ihre Chancen in einem Rechtsstreit bei vernünftiger anwaltlicher Vertretung sehr gut stehen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

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