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Reservierungsvereinbarung


08.10.2007 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Guten Tag,
es geht um den Anspruch des Maklers über Zahlung von 1.000 Euro aus einer Reservierungsvereinbarung für ein Reihenhaus.

Folgender Sachverhalt:
1. Unterzeichung dieser Reservierungsvereinbarung am 18.09. mit der besonderen Vereinbarung, dass die Zahlung/Übergabe des Reihenhauses am 01.12.2007 ist. Weiterhin wurde vereinbart, dass der Makler alle Vertragsvorbereitungen zu treffen hat, damit der Kaufvertrag spätestens bis zum 28.09.2007 notariell beurkundet werden kann.
Relevante Klausel in der Reservierungsvereinbarung: "Jeder Vertragspartner (Kaufinteressent/Makler), der gegen diese Vereinbarung verstößt, hat der Gegenseite die nutzlosen Aufwendungen zu ersetzen. Hierfür wird ein Pauschalbetrag iHv. 1000 vereinbart"
-Notartermin wurde am 27.09.2007 16:00 Uhr vereinbart-

2.Telefonische Mitteilung von Makler am 25.09.2007, dass der vereinbarte Fertigstellungstermin zum 01.12.2007 nicht eingehalten werden kann und frühestens 15.01.2008 ist

3.Daraufhin sind wir erneut in Verhandlungen eingetreten und haben neue Kaufvertragskonditionen (z.B. Übernahme der Bereitstellungszinsen ab 01.12.2007) verhandelt, die in einem neuen Kaufvertragsentwurf am 28.09. (also nach dem Notartermin) ca. 08:30 Uhr per Email an uns übermittelt wurden. Dieser neue Kaufvertragsentwurf war natürlich von unserer Seite noch zu prüfen.

Durch die vom Makler/Bauträger Änderungen an dem vereinbarten Übergabetermin, konnte der Notartermin am 27.09. nicht gehalten werden und die Prüfung des neuen Kaufvertragsentwurfs machten es notwendig einen neuen Notartermin zu vereinbaren. Vorschlag d. Maklers war der 08.10.

Am So. 30.09. haben wir dann einen weiteren Besichtigungstermin für das Objekt gehabt und leider auch feststellen müssen, dass ein Erker "schief" eingebaut ist. Daraufhin haben wir dem Makler informiert, dass wir im Grunde nicht mehr bereit sind den vorher vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und ein neuer Notartermin nur dann SInn macht, wenn der Kaufpreis angepasst wird (ein konkretes Kaufpreisangebot von unserer Seite war diesem Schreiben enthalten).

Daraufhin hat uns der Makler direkt eine Rechnung über die 1000 Euro für die nutzlosen Aufwendungen übersandt.

Nun meine Fragen:
1. Kann der Makler nach dem beschriebenen Sachverhalt einen Anspruch überhaupt geltend machen ?
2. Hat der Makler nicht selber die Reservierungsvereinbarungen gebrochen als er uns mitteilte, dass die "besondere Vereinbarung" Fertigstellungs- und Zahlungstermin 01.12.2007 nicht gehalten werden kann ?
3. War die Reservierungsvereinbarung nicht ohnehin nur gültig bis zum 28.09. ?


Vielen Dank für Ihre Antwort und Freundliche Grüße
Eingrenzung vom Fragesteller
08.10.2007 | 12:25
Eingrenzung vom Fragesteller
08.10.2007 | 12:25

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Sehr geehrter Fragesteller,

anhand der von Ihnen geschilderten Informationen und unter Zugrundelegung des Einsatzes will ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

1.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass solche Reservierungsvereinbarungen in der Rechtsprechung höchst umstritten sind und häufig als unwirksam angesehen werden.

2.
Zunächst steht der Vereinbarung einer Art Vertragsstrafe im Falle der Nichteinhaltung der Vereinbarung durch eine Partei nichts entgegen. Solche Strafen sind von der Privatautonomie gedeckt.

Interessant wäre, ob Ihr Vertrag über Ihre Schilderungen hinaus die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr enthält. So etwas wäre nämlich in Formularverträgen nicht zulässig.

3.
Das LG Berlin hatte hinsichtlich einer Reservierungsvereinbarun folgende Ansicht:

"Veranlaßt nämlich der Makler seinen Kunden, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht, abzugeben, so handelt er den Interessen seines Auftraggebers in vorsätzlicher bzw. grob leichtfertiger Art zuwider. Durch diese Reservierungsvereinbarung übt der Makler sowohl wirtschaftlichen wie moralischen Druck auf den Käufer aus, das Objekt zu erwerben. Nach dem Wortlaut der Reservierungsvereinbarung wird in dem Käufer der Eindruck erweckt, eine Verpflichtung zum Abschluß des Kaufvertrages eingegangen zu sein." Urteil vom 23.12.1999 – 5 O 352/99

In dem entsprechenden Fall sah das Gericht die gesamte Reservierungsvereinbarung als unwirksam an, analog § 654 BGB.

4.
Um Ihre Vereinbarung zu beurteilen, fehlen die benötigten Informationen, daher empfehle ich Ihnen die Lektüre o.g. Urteils.

Nach den Sachverhaltsschilderungen scheint hier aber zumindest der Eindruck erweckt worden zu sein, Sie müssten die Reservierungsvereinbarung zum Zwecke des späteren Erwerbs unterzeichnen.

Eine Unwirksamkeit der Vereinbarung kann ich daher nicht ausschließen, mit der Folge, dass Sie die 1.000,00 EUR nicht zahlen müssen.

5.
Was aber ein entscheidender Ansatzpunkt ist, ist die zweifelsohne vorliegende Vertragsverletzung durch den Makler, der im Vertrag geregelte Fristen nicht eingehalten hat, somit selbst die "Vertragsstrafe" ausgelöst hat.

6.
Mein Rat ist, unter Hinweis auf Vertragsverletzungen des Maklers und ggf. die Unwirksamkeit der Vereinbarung eine Zahlung zu verweigern.

Sollten Sie "in die Vollen" gehen wollen, können Sie natürlich auch auf die eigentlich Ihnen zustehenden 1.000,00 EUR bestehen, wobei dies nur möglich wäre, wenn die Vereinbarung wirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

RA Alexander Boos
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