Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Reservierungsgebühr Immobilie

31.01.2017 18:37 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo,
Ich kämpfe aktuell mit einem Makler. Dieser stellt mir eine Wohnung vor, die ich erwerben wollte. Nach Zusage des Maklers und der Bank ist die Verkäuferin abgesprungen. Aufgrund der Versicherung des Maklers "es wurde zu 100% klappen" habe ich - leichtgläubig- meine damalige Mietwohnung gekündigt.

Nachdem der Kauf der 1. Immobilie von Seiten des Verkäufers abgesagt wurde hat er mir die 2. Wohnung vorgestellt. Der Termin fand um halb 9 abends statt und ich fühlte mich in diesem Gespräch sehr unter Druck gesetzt. Ich sollte nach einer 5 minütigen Wohnungsbesichtigung gleich die Reservierung unterschreiben, ansonsten wäre diese Wohnung ebenfalls weg und er wüsste nicht ob er innerhalb der 2 Monate eine neue, zu mir passende Wohnung finden würde.
Ich habe daraufhin die Kaufzusage unterschrieben, ihm aber am nächsten Tag angerufen und die Geschäftsbeziehung beendet, nachdem ich eine Nacht über die Situation schlafen konnte.

Der Makler verlangte für diese Wohnung eine Maklercourtage von 14%
In der Kaufzusage steht, das ich eine Gebühr von 500€ zzgl. Mwst zu zahlen habe, wenn der Kauf aus Gründen des Erwerbes nicht zustande kommt.

Muss ich diese Gebühr nun zahlen ?
Vielen Dank im Voraus für ihre Hilfe!

Einsatz editiert am 31.01.2017 18:46:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie.

Das sogenannte "Bestellerprinzip" (oft der Vermieter) gilt nur für Maklertätigkeiten im Rahmen der Vermietung.
Hingegen gilt beim Immobilienverkauf nach wie vor der § 652 BGB, das heißt vorausgesetzt wird ein abgeschlossener Maklervertrag, die Vermittlung durch den Makler, sowie ein aufgrund der Maklertätigkeit abgeschlossener Mietvertrag.

All diese Voraussetzungen liegen in ihrem Fall vor.

Zudem gibt es keine gesetzliche Regelung beim Immobilienkauf über die Höhe der Provision, sondern nur eine bestimmte Verkehrssitte. In Badenwürttemberg ist es üblich das ein Makler durchschnittlich 7,14% Provision verlangt, die Käufer und Verkäufer sich teilen. Aber dies unterliegt komplett der Dispositionsfreiheit der Parteien, genauso wie die Vereinbarung einer Zahlung, beim Rüctritt vom Kaufvertrag aus Käufergründen.

Hier kommt es allerdings sehr darauf an, ob eine Individualvereinbarung oder AGB`s des Maklers den Anspruch beim Rücktritt klären. Unzulässig ist es für den Makler in AGB einen aufwandsunabhängigen Anspruch beim Rücktritt zu deklarieren. Unter AGB versteht man, einen formularmäßigen Vertrag, den der Verwender in einer Vielzahl von Fällen verwendet und dessen Inhalt nicht ernsthaft zur Disposition steht. Hier ist allenfalls ein von den Aufwendungen zum Vertragsschluss abhängiger Zahlungsanspruch möglich (Grundsatzurteil: BGH, Urteil vom 28.01.1987, Az. IVa ZR 173/85). Sollten sie die 500 € also nicht individuell mit dem Makler vereinbart haben, dürfte die Regelung der Zahlung der starren 500,00 € unwirksam sein.

Desweiteren ist fraglich, inwieweit hier ein vom Käufer verhinderter Erwerb vorliegt, denn so wie sie es beschreiben hat der Makler sie unter Druck gesetzt, in dem er zunächst einen Kaufvertrag für eine Immobile als sicher darstellte, und ihnen bei der zweiten Immobilie erzählte, er sei im Hinblick auf die von ihnen gekündigte Wohnung, nicht sicher ob er binnen der Kündigungsfrist eine weitere passende Immobilie finden würde.
Dies könnte im Bezug auf den als sicher dargestellten ersten Kaufvetrag eine Verletzung der Beratungs- und Informationspflichten aus dem Maklervertrag ( § 280 BGB ) darstellen, der bei Verschulden des Maklers zu einem Schdenersatzanspruch ihrerseits führen kann. Allerdings liegt für diese Aussage die Beweislast bei ihnen, zudem müssen sie darlegen, dass gerade diese Aussage ursächlich für die von ihnen vorgenommene Wohnungskündigung war und sie nur deswegen dem Druck bei der Zweiten Immobilie nicht stand gehalten haben. Diesen potentiellen Schadenersatzanspruch ihrerseits halte ich für sehr wackelig, so dass ein Gerichtsprozess hierzu meines Erachtens mit einem enormen Kostenrisiko belastet wäre. Auf einen gerichtsprozess würde ich es hier nicht ankommen lassen.

In Punkto des Unterdrucksetzens bei der zweiten Immobilie müsste dargestellt werden, dass der Makler sie über seinen Immobilienbestand arglistig getäuscht hat. Auch dies halte ich für kaum realisierbar. Die zweite Variante wäre, darzustellen, dass der Makler ihre Unwissenheit und ihre Situation mit der Kündigung ( Zwangslage) ausgenutzt hat ( § 138 BGB) , um mit ihnen den Maklervertrag zu schließen, auch dies halte ich für ausgeschlossen, da sie die Beratungsdienste ja schon bei der ersten Immobile in Anspruch genommen haben. Eine dritte Variante wäre es, dem Makler nachzuweisen, dass er ihre Zwangslage ausgenutzt hat, um sie zur Unterschrift unter den Kaufvertrag zu drängen. Dies macht dann Sinn, wenn der Kaufvertrag die Rücktrittszahlung enthalten würde oder um nachzuweisen, dass ein verschulden von ihnen beim Rücktritt vom Kaufvertrag nicht vorliegt. Aber auch dies halte ich für nicht unbedingt erfolgsgekrönt, da ein gewisser Druck in Verkaufsgesprächen stets normal ist. Dem Gericht müsste dargelegt werden, dass die Zwangslage durch die Wohnungskündigung außerordentlich hoch war, so dass sich die Vertragsunterzeichnung nur durch den sittenwidrigen Druck ergeben hat. Dies halte ich für schwierig darlegbar und beweisbar, da sie ja extra zum Immobilienerwerb an den Makler herangetreten sind, und sich damit auch darauf einstellen mussten, dass dieser ihnen eine Wohnung vermitteln wollte.

Folglich sehe ich kaum Möglichkeiten, den Anspruch des Maklers zu Nichte zu machen. Hier bleibt ihnen meines Erachtens nur eine einvernehmliche Kulanzlösung, wenn die Rücktrittszahlung nicht durch AGB vereinbart wurde.

Alles in allem empfehle ich ihnen wie folgt vor zugehen:

1. Prüfen sie zunächst, wie der Zahlungsanspruch bei Rücktritt vereinbart wurde, ob durch AGB oder durch einen individuelle ausgehandelten Vertrag.

2. Sollten AGB vorliegen, weisen sie den Makler auf die Unwirksamkeit der Rücktrittsvereinbarung hin. In diesem Fall wird die Klausel nicht bis zu ihrer Wirksamkeit modifiziert, sondern sie fällt ersatzlos weg. Somit wären sie zur Zahlung nicht verpflichtet.

3. Sollte sich die Zahlungspflicht bei Rücktritt vom vertrag aus einer Individualvereinbarung ergeben, so weisen sie den Makler darauf hin, dass die von ihm veranschlagte Maklerprovision aus dem Vertrag die Grenzen von dem was in ihrem Bundesland verlangt wird überschreitet (14 % statt den üblichen 7,14 %) und sie deswegen berechtigt sind, eine Provisionsherabsetzung nach § 655 BGB zu verlangen. Dies ist ein Scheinargument, da es gerade nicht die Rücktrittszahlung betrifft, dennoch können sie hierdurch einen gewissen Druck aufbauen, in dem sie ihre Vorhalte mehren.
Legen sie dann dar, sich zur Zahlung nicht verpflichtet zu sehen, da 1. der Makler sie in puncto der ersten Immobilie und den sicheren Kaufvertrag falsch informiert hatte und sie deswegen ihre Wohnung gekündigt haben. Führen sie aus, dass sie 2. den Kaufvertrag zur zweiten Immobilie nur geschlossen haben, weil sie Druck wegen der gekündigten Wohnung hatten, wozu es nie gekommen wäre, wenn der Makler sie bezüglich der ersten Immobilie ordnungemäß informiert hätte. Stellen sie dar, dass die Drucksituation für sie außerordentlich hoch war, und der Makler diesen Druck durch die Angabe, dies wäre die einzige derzeit für ihn greifbare Immobilie, noch dramatisch erhöht hat. Schließen sie mit dem Resümee, dass sie deswegen nciht erkennen können, das der Kaufvertrag wegen ihnen "geplatzt" ist. Vielmeher sehen sie das Verschulden beim Makler durch die Falschinformation und die von ihm geschaffene Drucksituation.

4. Legen sie sodann dar, dass sie gern bereits dins sich mit dem Makler auf einen der Situation angepassten Rücktrittsbetrag zu einigen, da sie einsehen, dass der Makler Aufwendungen hatte und sie diese auch ersetzen würden.

5. Schlagen sie einen Termin für eine gütliche Einigung vor.

Wichtig an dieser Strategie ist, dass sie die Zahlung durchaus nicht von Anfang an komplett verweigern, weil sie so einen Mahnbescheid und eine KLage forcieren. Sollte der trotz Beachtung dieses Hinweises eine KLage oder einen Mahnbescheid anstreben, so können sie immer noch sofort Anerkennen, mit der Folge dass der Makler die Kosten des Verfahrens tragen muss, da sie keinen Anlass zum Gerichtsverfahren gesetzt haben.

Sollte der Makler hier auf die volle Zahlung bestehen, ohne dass AGB verwendet wurdem rate ich ihnen zur Zahlung. Hier den Klageweg freiwillig zu riskieren, kann ich in Anbetracht der oben aufgezeigten Risiken ( es reicht weder ganz für eine kausale Pflichtverletzung noch für die Annahme einer Sittenwidrigen Ausnutzung einer Zwangslage) keineswegs empfehlen. Der Ausgang ist zuwenig kalkulierbar, und es ist keineswegs ausgeschlosen, dass sie dann die Kosten der Anwälte ( auch des Geners) und des Gerichts noch obendrauf zu zahlen haben.

Gern können sie mir über die kostenlose Nachfragotion noch mitteilen, ob sich der Rückzahlungsanspruch aus AGB oder Individualvertrag ergibt, um dann den konkreten Weg nochmals aufzuzeigen, falls es hier noch Unklarheiten gibt.

Es tut mir leid, dass ich keine angenehmeren Nachrichten für sie habe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68576 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Super Portal und einfache Abwicklung. Herr RA Burgmer hat mir meine Fragen sehr gut und verständlich beantworten können, auch die Rückfragemöglichkeit eine super Sache. Mein Fazit: Die Antwort zeichnet Kompetenz und Erfahrung ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Meine Fragen wurden vollständig und sehr schnell beantwortet. Mögliche Konsequenzen wurden auch erklärt und Problemlösungen vorgeschlagen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Absolut top, sehr schnell, sehr kompetent, absolut empfehlenswert - besser hätte es nicht laufen können, vielen Dank ! ...
FRAGESTELLER