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Reservierungsgebühr ETW


07.08.2006 22:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich stehe bzw stand kurz davor, eine ETW zu kaufen, musste aber heute leider zurücktreten, nach einer Information vom Verwalter, dass die Kosten für das Wohngeld von 194 Euro auf 231,44 Euro gestiegen sind (im Quartal 3 + 4 2006 sogar auf 269 Euro um den Ausgleich zu schaffen).

Da meine Absicht ist, die Wohnung zu kaufen, besichtige ich am 22.07.2006 die Wohnung mit einem Gutachter (auf eigene Kosten).
Kurz nach dem Termin (am selben Tag) macht mir der Eigentümer druck weil es angeblich einen anderen Interessenten gibt und ich willige ein, ihm 500 Euro als Reservierungsgebühr bar am selben Tag zu geben. Ich bekomme eine Quittung mit folgender handschriftlicher Ergänzung: "Die Kaufsumme wird noch verhandelt. Bei keiner Einigung bekommt Frau j-c. die Gebühr zurück". Stempel und Unterschrift des Eigentümers.

Am 25.07.2006 verhandle ich den Kaufpreis mit dem Eigentümer (Immobilien-Firma mit mehreren Wohnungen im Haus). Der Notar wird informiert und ich erhalte am 28.07.2006 den Vertragsentwurf.

Am 31.07 erhalte ich vom Verwalter ein Fax mit dem Wirtschaftsplan 2006, wo deutlich hervortritt, dass die Information vom Eigentümer ("Das Wohngeld bleibt so wie für 2005 geplant"- also 194 Euro pro monat) nicht stimmt. Ich teile dem Eigentümer am selben Tag telefonisch mit, dass ich mir die Wohnung nicht leisten kann, wenn das Wohngeld so rapide steigt. Wir einigen uns darauf, nach meinem Urlaub noch mal zu telefonieren, er will noch einige Sachen prüfen, und deutet darauf hin, dass es probleme mit dem Verwalter gibt, dass er unzufrieden mit ihm ist. Der Wirtschaftsplan soll erst im September bei der ETW-Versammlung verabschiedet werden. Der Eigentümer hört von diesen Zahlen zum ersten mal, sagt er.

Heute habe ich erneut mit dem Eigentümer telefoniert und er hat angeboten 500 Euro als Entschädigung vom Kaufpreis runterzugehen - was für mich leider nicht gereicht hat, da die monatliche Belastung zu gross wird. Daraufhin teilte ich ihm mit, dass ich die Wohnung leider doch nicht kaufen kann obwohl mein Interesse nach wie vor gross ist.

Ich möchte nun meine Reservierungsbebühr in Höhe von 500 Euro zurück haben, da wir uns aus meiner sicht nicht geeinigt haben und der Eigentümer mir relevante Informationen bewusst oder unbewusst vorenthalten hat (nach seiner Aussage kannte er den Wirtschaftsplan 2006 nicht). Das sei nicht möglich, ist seiner Aussage. Zusätzlich werden die Notarkosten auf mich zukommen (die Aufsetzung des Vertrages), meinte er.

Meine Frage ist nun: Gibt es eine Chance dass ich die Reservierungsgebühr zurück erhalten kann? in welcher Höhe (wenn überhaupt) können Notarkosten an mich weiterbelastet werden? Der Vertrag ist von mir nicht unterschrieben worden und der bevorstehende Notartermin storniert.

Ich bedanke mich im voraus für Ihre kompetente Beratung.

Mit vielen Grüssen
j-c



Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1.
Die Zahlung einer Reservierungsgebühr konnte mit dem Verkäufer außerhalb von Allgemeinen Geschäftsbedingungen individuell vereinbart werden und ist damit zunächst wirksam.

Auszulegen ist nunmehr, was schriftlich mit der Einigung gemeint ist. Der Zusammenhang mit der Aushandlung der Kaufsumme spricht dafür, dass eine Einigung über den Kaufpreis gemeint ist; diese Einigung konnte am 25.07.2006 erzielt werden, mit der Folge, dass die Gebühr nicht erstattet wird.

Da man aber auch eine andere Ansicht begründen könnte, sollten Sie hier den Verkäufer zunächst schriftlich und unter Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern.

2.
Hinsichtlich der Notarkosten gilt:
Der Notar ist zunächst von der Person zu bezahlen, die Ihn beauftragt hat. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar aus und beauftragt diesen, so dass Sie in diesem Fall die Kosten tragen müssten. Die Höhe ist abhängig vom geplanten Kaufpreis, insoweit kann ich keine Auskunft geben.

Etwaige Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer werden kaum durchzusetzen sein. Zum einen werden die mündlichen Auskünfte des Vrkäufers nur schwer beweisbar sein, zum anderen kannte der Verkäufer nur die alten Zahlen und hat Sie nicht bewußt oder arglistig falsch unterrichtet.

Sollte der Verkäufer den Notar beauftragt haben, sind die Notarkosten nur zu erstatten, wenn es eine entsprechende Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer gibt. Andernfalls bleibt der Verkäufer auf den Kosten sitzen (dieses Risiko deckt wiederum die Reservierungsgebühr ab).

Ich hoffe, Ihnen mit meiner ersten Einschätzung geholfen zu haben. Für eine weitere Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2006 | 09:06

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Der Eigentümer hat auf meine Fristsetzung reagiert. Ich nehme an dass es nicht möglich sein wird, die Res.gebühr zurückzubekommen. (sehen Sie unten)
Bzgl. des Notars hat der Eigentümer den Notar angerufen (sein Notar, ich war gleichzeitig in der Wohnung), er reichte mir das Telefon weiter damit ich den Termin telefonisch vereinbaren konnte. Wie soll ich reagieren, wenn eine Rechnung vom Notar kommt?

Mit bestem Dank
j-c

Sehr geehrte Frau
Entgegen Ihrer Behauptung bestand sehr wohl Einigkeit über den Kaufpreis. Das belegt der Kaufvertragsentwurf, der Ihnen vom Notariat XY zugestellt wurde. Sie hätten diesen nicht bestellt, ohne über den Kaufpreis Einigkeit erzielt zu haben. Nachdem wir über den Kaufpreis einig waren haben wir anderen Interessenten abgesagt. Diese haben sich nun anderweitig orientiert. Dadurch entstehen uns Kosten (Wohngeld,Grundsteuer,Kreditzinsen), welche durch die Reservierungsgebühr aufgefangen werden sollen. Möglicherweise sind diese Kosten höher als 500 Euro. Aus diesen Gründen müssen wir eine Rückerstattung der Reservierungsgebühr ablehnen. Der Grund für Ihren Rücktritt vom Kauf ist nicht die angeblich nicht erfolgte Einigung über den Kaufpreis, sondern die angekündigte Wohngeld- erhöhung. Gestatten Sie mir dazu nochmals eine Bemerkung. Der Wirtschaftsplan, auf den Sie sich beziehen, war mir bis zu der Information durch Sie nicht bekannt. Bis heute hat der Verwalter mir diesen nicht zugestellt. Ich konnte Sie also gar nicht über eine evtl. anstehende Erhöhung des Wohngeldes informieren, da diese mir selbst nicht bekannt war und außerdem der Wirtschatsplan durch die Eigentümer- versammlung noch gar nicht verabschiedet wurde, also real noch gar nicht existiert. Bitte informieren Sie sich bei der Hausverwaltung. Herr XY wird Ihnen wahrheitsgemäß bestätigen müssen, daß er mir bis heute noch keinen Wirtschaftsplan zugestellt hat. Die von Herrn XY errechnete Höhe des Wohngeldes wird in der demnächst stattfindenden Eigentümerversammlung ohnehin angezweifelt werden. Ich vermute, daß hier Korrekturen stattfinden werden, zumal wir den Einbau von Wasseruhren anstreben.
Wir können Sie nur bitten, Ihren Standpunkt noch einmal zu überdenken. Es täte uns sehr leid, wenn die doch sehr freundlich und angenehm geführten Gespräche mit Ihnen so unfreundlich enden würden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2006 | 08:48

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn Sie persönlich mit dem Notar gesprochen haben, spricht vieles für einen Bauftragung durch Sie; in diesem Fall müßten Sie die Notarkosten bezahlen, da diese für die Tätigkeit anfallen und nicht für den Erfolg (Kaufvertragsabschluss). Maßgeblich ist allerdings der konkrete Inhalt des Gespräch, welchen ich von hier nicht bewerten kann.

Sofern das erhöhte Wohngeld tatsächlich noch nicht abschließend besprochen wurde, werden Sie voraussichtlich auch nicht weiter gegen den Verkäufer vorgehen können, da dieser keine falschen Angaben gemacht hat.

Ich bedaure keine anderslautende Mitteilung machen zu können und wünsche Ihnen dennoch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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