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Reparaturkosten nach Ubergabe des Miethauses

| 04.05.2012 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir sind am 28.02.2012 aus der angemieteten Doppelhaushälfte ausgezogen. Die Hausübergabe fand am 27.02.2012 im Beisein des Vermieters sowie seines Fachberaters statt. Der Fachberater hat Feuchtigkeitsmessungen im gesamten Haus durchgeführt. Im EG und OG waren die Werte "perfekt" (staubtrocken), im Keller lagen die Werte höher aber noch im Bereich "Trocken" Bei Auszug haben wir noch die ein oder andere Wand gestrichen und kleinere Reparaturarbeiten durchgeführt. Ich habe dem Vermieter mündlich gesagt, dass wir außer in den Anfangsjahren keinen Schimmel in der Wohnung hatten. Diskussionen gab es noch zum Zustand des Wohnzimmerfensters. Ansonsten verlief die Übergabe problemlos. Ein Übergabeschreiben wurde nicht verfasst. Am 24.04.2012 erhielten wir das Schreiben (s.u.) vom Vermieter. Ich habe dazu eine Stellungnahme verfasst, die aber in erster Linie zu Ihrer Information dienen soll. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir einen Antwortvorschlag machen würden.
Hinweis: Der Vermieter ist sehr prozesserfahren hat es immer geschafft, den Mietern diese Kosten aufzudrücken! Um einen Prozess zu vermeiden, würde ich gern ausführlicher antworten.

Schreiben des Vermieters:

entgegen Ihrer Zusicherung, dass das Haus schimmelfrei sei (Zusicherung anläßl. der Hausübergabe am 28.2.2012 im Beisein des Fachberaters, wurde nunmehr im Haus erheblicher Schimmelbefall festgestellt. Es sind sowohl das Ehepaar XXX als auch die Nachmieter auf erheblichen Schimmel gestoßen. Zum einen ist der möglicherweise „übertapezierte" oder mit Farbe überdeckte Schimmel laut Frau und Herrn XXX an verschiedenen Stellen wieder „durchgekommen", zum anderen sind beim Ablösen der Tapeten durch die Nachmieter Schimmelstellen in erheblichem Ausmaß zum Vorschein gekommen. Beim Ablösen der Tapeten (z.T. dreilagig) wiederum geht stellenweise der Putz mit ab und dies, obwohl sie vorher (zum besseren Entfernen) befeuchtet wurden. Die Tapeten sind fest mit dem Putz verbunden; ein Zeichen dafür, dass es seinerzeit beim Tapezieren offensichtlich unterlassen wurde, vorm Anbringen der Tapeten, die Wand zu grundieren (Ohne Grundierung der Wand kommt es bekanntermaßen zu einer festen Verbindung des Kleisters (und damit der Tapete) mit dem Putz). Angesichts des Ausmaßes und der Intensität des Schimmels und wegen des beim Tapeten-entfernen abgelösten Putzes muss nun neu verputzt werden.
Im derzeitigen Zustand jedenfalls ist das Haus nicht bewohnbar und ich fühle mich in Anbetracht Ihrer Zusicherung und des jetzt zu Tage tretenden Schimmels getäuscht.
Ich erinnere Sie daran, dass ich Sie seinerzeit in meinem Schreiben vom 8.12.2011 eigens um einen Besichtigungstermin, nach ausgeräumten Haus und vor Beginn von Renovierungsarbeiten, gebeten hatte, um mir ein Bild über den tatsächlichen Zustand des Hauses machen zu können. Leider sind Sie auf meine Bitte nicht eingegangen und zur Hausübergabe war dann alles „überkleistert". Anscheinend nicht grundlos; denn wie ich jetzt erfahren habe, muss es früher schon Schimmel im Haus gegeben haben. Sie seien, wie mir berichtet wurde, auch früher schon von Besuchern hierauf angesprochen worden. – 2 -

- 2 –
Ich gehe davon aus, dass weitere Recherchen noch ein genaueres Bild über den Zustand des Hauses vor Ihrem Auszug ergeben werden. So denke ich, dass ggf. eine Befragung der mit der „Renovierung" betrauten Arbeiter Näheres ergeben wird.
Als Ursache für den starken Schimmelbefall vermute ich mangelnde Belüftung und vor allem eine unzureichende Beheizung des Hauses infolge Ihrer häufigen und langen Abwesenheit. Derartige Spar
maßnahmen zu meinen Lasten wären, nicht zuletzt wegen der äußerst günstigen Miete, in deren Genuss Sie fast dreißig Jahre lang gekommen sind, nicht hinnehmbar und für einen recht und billig denkenden Menschen auch nicht nachvollziehbar.
Im Übrigen bin ich davon überzeugt, dass bei einer gerichtlichen Klärung der Angelegenheit der ein-zuschaltende Sachverständige zum gleichen Ergebnis kommen wird, wie der gerichtliche Sachverständige, der vor drei Jahren im Falle YYY die andere Hälfte des Doppelhauses begutachtet hat. Dieser hatte seinerzeit nach eingehender Untersuchung bauliche Mängel als Ursache für den vorhandenen Schimmel ausgeschlossen. Nach seiner Erfahrung sei in der Regel falsches Wohnverhalten der Grund für Schimmelbildung. Die Untersuchung jedenfalls habe ergeben, dass keine wärme-technischen Mauerwerksmängel, die eine Schimmelbildung begünstigen könnten, vorliegen. Da die beiden Haushälften baugleich sind, ist davon auszugehen, dass der „Befund" des Sachverständigen auch für Ihre Haushälfte gilt.
Ich hoffe aber, dass wir uns außergerichtlich einigen können, notfalls unter Einbeziehung von Rechts-anwälten um auf rechtlich gesichertem Boden zu stehen.
Falls für Sie eine gütliche Einigung nicht in Betracht kommen sollte, fordere ich Sie schon jetzt auf, die fachgerechte Behebung der entstandenen Schäden (Schimmel- u. Putzschäden) zu veranlassen und zwar bis spätestens 25. Mai 2012. Das Haus ist zum 1. Juni 2012 (rechtswirksam) wieder vermietet und der Mieter hat seine bisherige Wohnung bereits gekündigt. Bei verspätetem Bezug würden also Unterbringungskosten für drei Personen samt Mobiliar anfallen. Ich selber müsste natürlich Mietausfall geltend machen. Als Alternative käme die Auftragserteilung für die anstehenden Arbeiten durch mich auf Ihre Kosten in Betracht. Ich darf Sie um Ihre Antwort bis spätestens Ende der Woche bitten.
An weiteren Schäden sind u.a. die eingebrochene Gaubendecke (N- Zimmer, DG) und der verfaulte Rahmen des Wohnzimmerfensters zu nennen. Der Schaden in diesem Ausmaß konnte nur entstehen, weil Sie es pflichtwidrig unterlassen haben, mich über die am Fenster aufgetretene Nässestelle zu in- formieren.
Da es sich sowohl in den letzt genannten Fällen als auch bei der Schimmelbildung im Haus um Schäden handelt, die von Ihnen zu vertreten sind, könnte ich mir vorstellen, dass eine entsprechende Haftpflichtversicherung die Schadensregulierung übernimmt.


Hier mein Antwortentwurf:


Zunächst möchte ich feststellen, dass ich Sie nicht getäuscht habe!
Sie berichten von erheblichem Schimmelbefall bei Ablösen der Tapete. Vor ca. 25 Jahren hatten wir einen Schimmelfleck an der Nord-West-Ecke der Küche. Bei einem Besuch Ihres Bruders ZZZ (er war damals der Ansprechpartner für uns) anlässlich einer Reparatur an der Toilettenspülung haben wir ihn darüber informiert. Er hat uns gesagt, dass die Vormieter den Fall auch hatten und dass der Grund darin lag, dass schlecht geheizt und gelüftet worden sei. Ihr Bruder empfahl uns lediglich die oberflächliche Entfernung des Schimmels, einen Neuanstrich und zukünftig auf Heizung und Lüftung zu achten! Es gab in der Folgezeit nochmals einen Fleck an der gleichen Stelle sowie einmal einen in der Süd-West-Ecke des Wohnzimmers. Das Thema war nach Aufbringen des neuen Außenputzes (vor ca.12 Jahren??) erledigt. Wir haben danach, wie ich Ihnen bestätigt habe, keine sichtbaren Schimmelflecken mehr gehabt. Den Zustand unterhalb der Raufasertapete können wir nicht beurteilen, da wir, bis auf nachfolgende Ausnahmen, nicht tapeziert, sondern immer nur neu überstrichen haben, was bei Raufaser normal ist. Deswegen können wir auch zur Grundierung nichts sagen.
Folgende Tapeten wurden von uns kurz nach dem Einzug (vor 30 Jahren!) aufgebracht:
Die Raufasertapete in der Toilette im EG. Hier gab es zuvor keine Tapete!
Die Raufasertapete im Kellerabgang beginnend mit der Zierleiste, die schon bei Einzug vorhanden war! Hier gab es zuvor keine Tapete!
Da wir nie geplant hatten dort für lange Zeit zu wohnen, standen für uns neue Tapeten nicht zur Debatte. Bestärkt wurden wir zudem darin , dass wir von allen Mietern des Nachbarhauses über die vergangenen 30 Jahre die Putzproblematik beim Versuch die Tapeten abzulösen, kannten. Ein Ablösen der Tapete ohne den Stuckputz mit herunter zu reißen war nicht möglich!

Am 12.3.2009 hatten wir einen massiven Wasserschaden in 2 Räumen im KG (Ursache lag im Nachbarhaus) mit erheblichen Aufwand und Kosten für uns. Die Trocknung der Wände hat Monate gedauert. Die Räume waren in der Zeit nicht benutzbar.
Am 12.3.2010 gab es einen Wasserschaden (undichtes Dach) an der Nord-West-Ecke der Küche. Wir haben Sie informiert! Hier mussten wir 2 Bahnen Raufaser inkl. Putz austauschen.
Am 26.12.2010 kam es zu einem weiteren Wasserschaden (undichtes Dach, sowohl Nord- wie Südseite) an der Zimmerdecke der südlichen Dachgaube, an der Nord-West-Ecke der Küche und zu einer feuchten Wand im Esszimmer. Ich habe Ihnen am 27.12.2010 auf den Anrufbeantworter gesprochen. Während die Wand im Esszimmer nur feucht war (ein Wiederfestkleben der alten Tapete war später möglich) musste in der Dachgaube ein Stück Tapete erneuert werden (noch heute sichtbar). Größere Schäden, wie etwa eine gebrochene Decke (s. Ihr Schreiben) konnten wir seinerzeit nicht feststellen. In der Küche war die Situation deutlich schlimmer. Hier mussten wir wieder 2 Bahnen (inklusive Stuckputz) erneuern. Den Aufwand für die Trocknung der Wand mittels Heizlüfter (2 Wochen) und Instandsetzung, den wir 9 Monate zuvor schon einmal hatten, war erheblich.
Im Sommer 2011 haben wir noch das Wohnzimmer und das Esszimmer und im Herbst (noch vor Einbau des neuen Öltanks) den Flur im EG gestrichen.
Auf Ihre Bitte vom 8.12.2011 hin, größere Renovierungsarbeiten vor Auszug zu melden, habe ich Ihnen deshalb auch mitgeteilt, dass wir keine größeren Arbeiten planen.
Natürlich mussten wir beim Ausräumen noch einige Stelle nachstreichen. Eine große Renovierung haben wir aber nicht durchgeführt!
Ihre Unterstellung, dass wir beim Auszug einfach „alles überkleistert" hätten, erledigt sich damit von selbst!
Wir weisen zurück, dass wir die Entstehung von Schäden durch längere Abwesenheit begünstigt haben. Eine genaue Analyse würde nur marginal Abweichungen zum Standardhaushalt ergeben.
Ihre Vermutung, dass wir schlecht geheizt und gelüftet hätten, weisen wir ebenfalls zurück. Dass die Wände trocken sind, hat Ihr Fachberater XXXX eindrucksvoll in Ihrem Beisein vorgemessen. Seine Messungen an allen kritischen Stellen ergaben ‚perfekte" Werte (Aussage ‚Herr Stöcker") im EG und im OG. Im KG war das Bild ein anderes:
Die beiden vom Wasserschaden (2009) betroffenen Räume zeigten Werte im oberen Grenzbereich. Sie gelten aber lt. Herrn XXXX noch als trocken.
Zum schlechten Zustand des Wohnzimmerfenster können wir nur anmerken, dass dies auch auf die restlichen Fenster zutrifft. Der Grund dafür sind die fehlenden Wartungsarbeiten von Ihrer Seite. In den ersten 18 Jahren sind die Fenster außen nicht behandelt worden. Im Zusammenhang mit dem neuen Außenputz haben die Handwerker die Fensterrahmen mit einem simplen Anstrich versehen. Notwendige Vorbereitungen des Untergrunds wurden nicht durchgeführt. Der schlechte Zustand der Fenster war damals schon erkennbar!
Am 2.6.2010 haben Sie zusammen mit einem Schreiner das Wohnzimmerfenster besichtigt (nicht in unserem Beisein). Kurze Zeit später wurde aber lediglich die Scheibe ausgetauscht. Der Rahmen wurde nicht einmal gestrichen! Die Handwerker begründeten dies gegenüber meiner Frau mit der Aussage, dass laut Vermieter beim Mieterwechsel alle Fenster getauscht würden.

Bemerken möchte ich zum Schluss noch folgendes:
In den fast 30 Jahren haben Sie nur ein einziges Mal "unser" Haus betreten. Der Grund war eine offene Wassergeldrechnung im Zusammenhang mit dem Nachbarhaus. Sie haben sich nie über den Zustand des Hauses informiert. Informationen, dass ein neuer Außenputz aufgebracht wird, dass Bäume in "unserem" Garten gestutzt werden, haben wir nicht von Ihnen, sondern erst von den Handwerkern bekommen. Wir wurden nicht informiert, dass es im Nachbarhaus einen Wasserschaden im Keller gab. Dies mussten wir erst selbst feststellen, als das Wasser schon in unserem Keller stand. Bei keinem der 3 Wasserschäden haben Sie sich vor Ort über die Innenschäden informiert. Beim Wasserschaden im KG gab es bis auf die Trocknungsmaßnahme inklusive Feuchtigkeitsmessung keine weiteren Maßnahmen von Ihrer Seite. Bei den 2 Wasserschäden im EG und OG haben Sie lediglich das Dach reparieren lassen. Niemand von Ihrer Seite hat sich über das Schadensbild im Haus informiert geschweige denn eine notwendige Untersuchung zum Zustand des Mauerwerks durchgeführt. Es ist nicht unsere Aufgabe, den Zustand des Hauses unterhalb der Tapete festzustellen. Das wäre Ihre Aufgabe gewesen! Besonders im Hinblick auf die Wasserschäden, die vielleicht erst zu der extremen Schimmelbildung unterhalb der Tapete geführt haben! Obwohl Sie wussten, dass unsere Vormieter Schimmel in der Wohnung hatten, haben Sie uns seinerzeit weder informiert, noch etwas unternommen! Ich mag gar nicht darüber nachdenken, welchem Gesundheitsrisiko wir durch den in der Wand sitzenden Schimmel ausgesetzt waren, wenn es so ist, wie Sie es beschreiben. Mit dem Kenntnisstand von heute, hätten Sie schon damals eine Grundsanierung veranlassen müssen, da eine oberflächliche Entfernung nicht reicht.

Aus unserer Sicht ist es nicht gerechtfertigt, dass Sie jetzt versuchen, uns wegen angeblich mangelnder Information für Schäden und die damit verbundenen Instandsetzungsarbeiten, die Sie zu vertreten haben, haftbar zu machen! Wir lehnen deshalb eine Kostenübernahme ab!
04.05.2012 | 16:35

Antwort

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Sehr geehrter Fragesteller,

die folgenden Passagen sollten Sie aus dem Schreiben herausnehmen:


"Da wir nie geplant hatten dort für lange Zeit zu wohnen, standen für uns neue Tapeten nicht zur Debatte."

Würde Ihnen sonst der Vorwurf gemacht werden können, dass Sie dann aber später hätten neue Tapeten in Betracht ziehen können.


"Natürlich mussten wir beim Ausräumen noch einige Stelle nachstreichen. Eine große Renovierung haben wir aber nicht durchgeführt!"

Das könnte auf eine minderwertige Renovierung schließen.


"Der schlechte Zustand der Fenster war damals schon erkennbar!"

Könnte auf eine fehlende Mangelanzeige beim Vermieter hinweisen, für die Sie dann zunächst Beweispflichtig wären, wenn der Mangel von Ihnen bereits als bekannt eingeräumt wird.


"Eine genaue Analyse würde nur marginal Abweichungen zum Standardhaushalt ergeben."

Dies könnte eben doch die Einräumung eines nicht standardmäßigen Haushaltes bedeuten.
Die Beweispflicht für eine Abweichung liegt hierbei auch beim Vermieter, dessen Pflicht wir nicht erleichtern sollten.


Ansonsten ist das Schreiben in rechtlicher Sicht völlig in Ordnung.

Sollten weitere Probleme mit dem Vermieter auftreten, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.


Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2012 | 16:56

Sehr geehrter Herr RA,

vielen Dank fuer die schnelle Antwort!

Bei den Tapeten handelt es sich um Raufasertapeten die man nur ueberstreicht, was wir auch immer gemacht haben. Diesen Punkt zu erwaehnen war fuer uns wichtig, da der Vermieter uns unterstellt, dass wir die Tapeten ohne Grundierung aufgebracht habe und daher der Putz bei Tapetenwechsel mit von der Wand kommt.

Andere Anwaelte haben uns empfohlen, ganz lapidar zu anworten, dass wir das Haus ordnungsgemaess uebergeben haben und wir daher eine Kostenuebernahme ablehnen. Was halten Sie davon?

Vielen Dank und ein schoenes Wochenende!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2012 | 17:11

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können ja schreiben, dass es sich seit dem Einzug nur um Raufasertapeten handelte und Sie diese lediglich nur überstrichen haben und niemals selbst eine Grundierung anbrachten. Das wäre in dieser Form kein Problem.

Sie schrieben außerdem, dass Sie einen Prozess vermieden wollen.

Wenn Sie nur lapidar antworten würden, würden Sie das Gegenteil bewirken, weil eine vernünftige Argumentation manchmal ausreicht, den Gegner von einer Klage abzuhalten, wobei eine nur knappe Antwort diesen sicher nicht beruhigen würde und dieser sicherlich in einen Prozess eintreten würde.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.05.2012 | 17:15

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