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Reparaturarbeiten am Mietshaus

20.11.2011 15:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Hallo,
wir wohnen zur Miete in einem 2-Familienhaus seit April 2010 und haben im November 2010 erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung und ersten Schimmelansatz gefunden und natürlich den Vermieter informiert.
Seitdem gab es eine Korrektur nach unten bei der Nebenkostenabrechnung auf unseren Antrag, weil wir einen Luftentfeuchter angeschafft haben und dieses ständig einsetzen. Ansonsten wäre die Feuchtigkeit im Schlaf- und Arbeitszimmer (trotz lüften und heizen) ständig über 70 %, auch wenn keiner länger in diesem Zimmer ist und auch nach Beendigung des Luftentfeuchtereinsatzes steigt die Feuchtigkeit stetig wieder an.
Deshalb vermuten wir auch einen Baumangel, das Haus hat keinen Keller und keine Fußbodenheizung, es ist trotz heizen immer fußkalt, wenn es draussen richtig kalt wird.
Nun hat der Vermieter in der Wohnanlage (betrifft insgesamt 4 Häuser) Arbeiten angekündigt, bei denen das Regenwasser durch zusätzliche Dränage von den Häusern weggeführt werden soll. Bei starkem Regen bildet sich um unser Haus herum ein ständiger See in ca. 1,5 - 2 m Abstand.
Diese Arbeiten wurden Mitte September 2011 begonnen und beinhalten Erdarbeiten, die gesamten gefliesten Aussenanlagen direkt vor dem Hauseingang wurden entfernt. (Haustür ist jetzt über Bohlen erreichbar!
Nun hat sich bis auf die ersten 3 Wochen schon wochenlang niemand mehr von der Baufirma sehen lassen und die Arbeiten gehen nur sehr sporadisch weiter. Ich muss als Mieter ja Arbeiten des Vermieters dulden, ist ja auch klar, aber wie lange muss ich eine Baustelle dulden, auf der nicht gebaut wird und das schon seit Wochen?
Der Eingangsbereich ist mit den Bohlen auch gefährlich zu nutzen, Besuch von älteren Menschen ist gar nicht möglich.
Durch die Schachtarbeiten der Baufirma direkt am Haus haben wir gesehen, das der Anstrich "schwarze Wanne" ca. 40 cm unter der Erdoberfläche liegt und daran nur Styrodur geklebt wurde.
Unsere Vermutung ist schon lange, das die ganze Bodenplatte in Feuchtigkeit schwimmt und das bei der Abdichtung gepfuscht wurde!
Kann man den Vermieter auffordern, die Baustelle im Eingangsbereich kurzfristig abzuschliessen und den nutzbaren Zustand wieder herzustellen, das Material ist keine Bestellware und gibt es in jedem Baumarkt.
Können wir die Miete mindern?
Angekündigt waren die Arbeiten vom 15.09.-15.10.11.
Was können wir tun, um die Feuchtigkeitsursache feststellen zu lassen, Wärmebildkamera?

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Bei der von Ihnen geschilderten erhöhten Feuchtigkeit mit erstem Schimmelansatz in Ihrer Wohnung müsste man von einem Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgehen können. Hierunter versteht man eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, die die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch mindestens erheblich vermindert. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung zur Beschaffenheit, so geht man vom Standard aus. Danach stellt ein Schimmelbefall in Wohnräumen einen Sachmangel dar. Grundsätzlich stehen dem Mieter beim Vorhandensein oder Auftreten von erheblichen Sachmängeln nach den §§ 536 ff. BGB verschiedene Ansprüche und Rechte zu.

Zunächst kann sich der Mieter beim Vorhandensein eines Mangels auf seinen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berufen, wonach ihm der Vermieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie während des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten hat (sog. Mängelbeseitigungsanspruch). Dazu ist gem. § 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich, dass man als Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt, um zu vermeiden, dass der Vermieter wegen der verspäteten Anzeige gegen einen selbst später Schadensansprüche geltend macht (§ 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Anschließende Instandsetzungsmaßnahmen hat man als Mieter zu dulden. Ihren Schilderungen nach haben Sie den Vermieter nach Bemerken der erhöhten Feuchtigkeit und des Schimmelansatzes sofort informiert. Ihrer Anzeigepflicht sind Sie daher nachgekommen. Weiter wurden die Mängelbeseitigungsmaßnahmen bereits begonnen, so dass Sie auch Ihrer Duldungspflicht nachgekommen sind.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur vollständigen (!) Beseitigung des Mangels nicht nach, so wird die Miete kraft § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gemindert und der Mieter muss nur die geminderte Miete zahlen bzw. er kann den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.

Im Zusammenhang mit Schimmel ist zu berücksichtigen, von wem der Schimmel verursacht worden ist. Schimmelbefall in Wohnräumen ist zumeist auf bauliche Mängel und/ oder falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen. In der Praxis beruht Schimmel oft sowohl auf baulichen Mängel als auch auf falschem Lüftungsverhalten. Wurde der Schimmel nicht durch falsches Lüftungsverhalten vom Mieter verursacht, so kommt bei einem geringfügigen Befall eine Minderung von 15 % (AG Köln 213 C 266/98, v. 26.10.1998), beim Befall des Kinder- und Esszimmers z.B. 20 % (LG Essen, 1 S 693/95, v. 02.08.1996), beim Befall des Wohnzimmers bis 50 % (LG Hamburg, 207 S 144/07, v. 31.01.2008) oder beim Befall sämtlicher Wohnräume eine Minderung sogar um 100 % (AG Potsdam, 26 C 533/93, v. 15.06.1995) in Betracht.

Aber auch die langwierigen Baustellenarbeiten können einen Grund zur Mietminderung sein. Unabhängig davon, ob am Haus oder Grundstück selbst gebaut wird oder nicht, nimmt die Rechtsprechung eine Minderung der Miete an, wobei jedoch vorausgesetzt wird, dass die Baustelle bei Einzug nicht vorhanden gewesen ist. Dabei wurde bei einer Baustelle unmittelbar vor dem Haus eine Minderung um 21,66 % als zulässig angesehen (AG Hamburg, 46 C 5/04, v. 06.05.2005). Bei Innenstadtlage kommt jedoch unter Umständen nur eine Minderung um 12 % in Betracht (LG Frankfurt am Main, 2-17 S 113/06, v. 06.03.2007).

Zu beachten sind hinsichtlich der Minderungshöhe stets die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls. Setzt man als Mieter einen zu hohen Minderungsbetrag oder eine Minderung für einen zu langen Zeitraum an und lässt der Vermieter dies gerichtlich feststellen, so besteht unter Umständen die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung. Allein aus diesem Grund empfiehlt sich eine Minderung nur nach vorherigem anwaltlichen Rat bzw. eine Minderung durch den Rechtsanwalt. Dieser kann Ihnen, neben der Bewertung des Mangels und der Berechnung des Minderungsumfangs, aufgrund der Maßstäbe der Rechtsprechung mitteilen, welche Erfahrungen er mit Minderungen bei den für Sie zuständigen Gerichten hat und ob z.B. die Werte der höheren Gerichte bereits seitens der Amtsgerichte übernommen werden oder nicht.

Schließlich stehen dem Mieter - abhängig von der Bedeutung und den Folgen des jeweiligen Sachmangels - unter Umständen auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Ersatz seiner Aufwendungen bei eigener Mängelbeseitigung oder sogar ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung zur Verfügung.

In der Praxis steht jedoch die Minderung im Vordergrund.

Um die Ursache der Feuchtigkeitsentwicklung und des Schimmelbefalls festzustellen, könnte (ggf. zusammen mit dem Vermieter) ein Sachverständiger für Schimmelpilzerkennung, -bewertung und –sanierung beauftragt werden. Dieser Sachverständige besitzt verschiedene technische Geräte,mit denen er den CO2-Gehalt der Wohnraumluft, die Luftfeuchtigkeit und die Wärme von einzelnen Gebäudeteilen messen kann. Mit Hilfe dieser Geräte kann er feststellen, ob die Ursache für den Schimmelbefall falsches Lüftungsverhalten und/ oder bauliche Mängel darstellen. Oft sind dem Sachverständigen auch die im Einzelfall geeigneten Sanierungs-/ Abhilfemaßnahmen bekannt.

Sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter noch nicht zerstritten haben („…gab es eine Korrektur nach unten bei der Nebenkostenabrechnung…"), so bietet sich m.E. in erster Linie ein vernünftiges Gespräch mit ihm an, in dem Sie ihm den Baustopp nach den für den Zeitraum vom 15.09. bis 15.10.2011 angekündigten Arbeiten mitteilen und nach dessen Ursachen fragen sowie die Einschaltung eines Sachverständigen vorschlagen, damit der Ursache für den Schimmel abschließend auf den Grund gegangen wird und erforderliche Maßnahmen bestenfalls zusammen erledigt werden können. Evtl. bietet sich in diesem Zusammenhang die Aufteilung der Kosten eines außergerichtlichen Sachverständigen an (z.B. 50 / 50).

Sollte ein normales Gespräch mit Ihrem Vermieter nicht möglich sein (oder der Vermieter trotz mündlichem Gespräch später doch nicht handeln), so bietet es sich an, den Vermieter mittels eines sachlichen Schreibens darüber in Kenntnis zu setzen, dass die begonnenen Bauarbeiten zum Stillstand gekommen seien und die derzeitige Baustelle mit Hauszugang allein über die Holzbohlen eine Gefahr insbesondere für ältere Personen darstellen würde, von denen sie Besuch empfangen. In diesem Schreiben sollten Sie Ihren Vermieter eine angemessene (mindestens zweiwöchige) Frist zur abschließenden Ausführung der begonnenen Arbeiten setzen und darauf hinweisen, dass sie bei fruchtlosen Verstreichen der Frist von Ihrem Recht zur Minderung der Miete Gebrauch machen und einen Rechtsanwalt beauftragen werden.

Sollte sich Ihr Vermieter anschließend nicht um die weitere Ausführung der Bauarbeiten bemühen und Sie über das weitere Vorgehen in Kenntnis setzen, so sollte nach Ablauf der Frist ein örtlicher Rechtsanwalt aufgesucht werden, der mit Ihnen nach Einsicht sämtlicher Unterlagen (einschließlich der Kopie und des Zugangsnachweises Ihres Aufforderungsschreibens) und ggf. auch nach einer eigenen Ortsbesichtigung mit Ihnen das weitere Vorgehen bespricht und dann die erforderlichen Schritte einleitet.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, auf Grundlage der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; sie dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nur in den seltensten Fällen ersetzen kann.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss
(Rechtsanwalt)


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