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Reparatur/Reinigung nach Auszug


| 25.11.2007 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

kurz zur Vorgeschichte:
Mein Vermieter wollte mir die möblierte Wohnung nicht fristgerecht kündigen. Ich hab ihm geschrieben, dass die Kündigung unwirksam ist und hatte ihm angeboten, dass wir den Mietvertrag in beidseitigem Einverständnis zum 30.9. aufheben, da ich auch kein Interesse mehr an diesem Mietverhältnis hatte. Damit hatte er sich dann auch einverstanden erklärt. Bei der Übergabe am 30.9. hatte er dann auch noch einige Beanstandungen, die wir auf einem extra Blatt wie folgt aufgeschrieben:
- Wohnung ist schmutzig
- Türgriff Gefrierfach defekt
- 3 Sonnenmarkisen Velux defekt (Schnur)
Ok, die Wohnung hat halt nicht auf Hochglanz getrimmt, ab mir war auch klar, dass der Vermieter auch streichen wollte. Er hat mir da auch mündlich gesagt, dass das Streichen seine Sache ist. Den defekten Türgriff des Gefrierfaches hatte ich auch nicht gemeldet, da es mich nicht gestört hatte. Er saß halt nur etwas locker. Genau so hatte ich die defekten Sonnenmarkisen nicht gemeldet, da diese immer unten war, damit sich die Dachwohnung nicht zu sehr aufheizte.

Diesen Montag, am 19.11., hatte ich einen Brief mit den Kostenvoranschlägen der Reparatur/Reinigung bekommen. Eine Frist für eine Mängelbeseitigung hatte er mir nie eingeräumt.

Zu Schönheitsreparaturen (streichen) bin ich nicht verpflichtet, da dieser Vertragspunkt unwirksam ist. Somit bin ich nur verpflichtet für überdurchschnittliche Abnutzung aufzukommen.


Nun hab ich folgende Fragen:

Sonnenmarkisen:
1a) Muss ich die Reparatur bezahlen? Durch mein nicht-melden sind keine Folgenschäden entstanden und somit ist die Reparatur auch nicht umfangreicher.
1b) Wenn ich diese Reparatur bezahlen muss, muss ich den vollen Betrag bezahlen? In dem Kostenvoranschlag steht auch folgender Satz: "Als besonderen Service tauschen wir alle Verschleißteile aus und gewährleisten auf diese 3 Jahre Garantie – ohne zusätzliche Kosten für Sie" Dadurch hat er auch wieder einen Vorteil, da er wieder Garantie hat und die Sonnenmarkisen sind auch neuwertiger.

Reinigung:
2a) Hätte er mir nicht die Möglichkeit einräumen müssen, dass ich dies selbst noch behebe? Einen direkten Nachmieter hatte er nicht, da er ja auch noch streichen wollte.
2b) Der Kostenvoranschlag schien mir überteuert und daher hatte ich mir weitere über eine Jobauktion im Internet eingeholt. Kann ich verlangen, dass er diese für die Durchführung der Reinigung beauftragt, oder zumindest mir nur diesen Betrag in Rechnung stellen, auch wenn er es von seiner überteuerten Reinigungsfirma durchführen lässt?
2c) Das Angebot der Reinigungsfirma ist vom 25.10.. Also hat er noch fast einen Monat gewartet, bis er es mir zugestellt hatte. Ich gehe davon aus, dass er damit die erneute Reinigung nach dem Renovieren durch seine Handwerker sparen will. Kann ich daher verlangen, dass er auch einen Teil der Reinigung übernimmt?
2d) Muss ich auch für Fleckenbeseitigung auf der Schlafcouch aufkommen? Diese war auch mein Bett und jeder schwitzt nachts, besonders, wenn die Wohnung sich tagsüber auf 45-50 Grad aufheizt und Abends/Nachts nur eine Absenkung bis 25-30 Grad möglich war. Fallen diese Flecken nicht unter normale Abnutzung? Ach so, ich hab zwei Jahre in der Wohnung gewohnt.
2e) Muss ich auch eine professionelle Reinigung des Teppichbodens bezahlen, oder reicht es, wenn dieser nur gestaubsaugt wird?

Da er mich immer mehr aufregt würde ich auch gerne wissen, ob ich rückwirkend eine Mieterhöhung zum 1.1.07 zurückverlangen kann. Ich hatte eine Inklusivmiete, in der alle Nebenkosten enthalten waren und somit hatte ich auch keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Die Erhöhung begründete er nur mit: "Der Grund dafür ist die sehr starke Erhöhung der Gaspreise in diesem Jahr"


Mit freundlichen Grüßen
Michael
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gebe ich Ihnen nachfolgend eine erste rechtliche Orientierung in dieser Angelegenheit.

Zu Frage 1)

a. Die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Diese kann im Rahmen einer so genannten Kleinreparaturklausel (max. EUR 89,- pro Schadensfall, insgesamt nicht mehr als 5% der Jahresnettomiete pro Jahr) auf den Mieter übertragen werden. Das bedeutet - sofern Ihr Vertrag eine solche Klausel enthält - dass kleinere Instandsetzungsarbeiten bis zu der im Vertrag festgelegten Höhe von Ihnen zu erstatten sind. Ist der Rechnungsbetrag höher, ist dies vollständig vom Vermieter zu tragen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Reparatur nicht durch Ihr Verschulden oder übermäßigen Gebrauch erforderlich geworden ist.

b. Sofern der Schaden durch Ihr Verschulden entstanden ist, kommt eine Minderung des von Ihnen zu bezahlenden Betrages hinsichtlich des neu eingebauten Teile grundsätzlich in Betracht, dürfte jedoch tatsächlich schwer zu beziffern sein.

Zu Frage 2)

In welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss, richtet sich nach der Regelung im Mietvertrag. Sofern dort allgemein nur ein ordnungsgemäßer Zustand vorausgesetzt wird, ist die Wohnung „besenrein“ zu übergeben, d.h. nur grobe Verschmutzungen sind zu beseitigen.

a. Grundsätzlich hätte Ihnen der Vermieter eine Nachfrist setzen müssen. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn Sie die Nacherfüllung zuvor ernsthaft und endgültig verweigert hätten. Weitere Gründe, die eine sofortige Geltendmachung rechtfertigen würden, scheinen mir nach Ihren Angaben nicht vorzuliegen.

b. Sofern der Kostenvoranschlag objektiv überteuert wäre, würde der Mieter damit gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen. Beachten Sie jedoch, dass diese Pflicht nicht soweit geht, dass der Vermieter das günstigste Angebot aussuchen muss.

c. Die Renovierungsabsicht des Vermieters entbindet Sie nicht von der Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zu übergeben. Eine Abrechnung nach Kostenvoranschlag (abstrakte Schadensberechnung) ist grundsätzlich zulässig. Eine Verteuerung der Reinigung, die durch die Renovierung der Wohnung eingetreten ist, wäre natürlich vom Vermieter zu tragen.

d. Die durch normalen Gebrauch eingetretenen Verunreinigungen der Schlafcouch müssen von Ihnen – vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Mietvertrag – nicht beseitigt werden.

e. Richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag (siehe oben)

Zu Frage 3)

Eine Nebenkostenpauschale kann vom Vermieter erhöht werden, wenn sich die Betriebskosten tatsächlich erhöhen und der Vertrag einen entsprechenden Änderungsvorbehalt enthält. Die Erhöhung muss dann in Textform unter der Angabe der den Vermieter treffenden Erhöhung und nach welchem Schlüssel umgelegt wurde, erfolgen. Ist dies nicht der Fall, ist die Erhöhung unwirksam und die Überzahlung kann zurückgefordert werden.

Ich bitte Sie zu berücksichtigen, dass diese Beratung nur einer ersten rechtlichen Orientierung dienen kann. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle und persönliche anwaltliche Beratung, die in dem Fall Ihres Freundes durchaus sinnvoll erscheint.

Mit freundlichen Grüßen

F. Lehmann
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 03:48

Sehr geehrter Herr Lehmann,

vielen Dank für Ihre gute Antwort.

Zu den Reinigungskosten hab ich noch eine kurze Frage:
Sein Kostenvoranschlag beträgt 320 Euro plus Mehrwertsteuer (also ca 380 Euro) für eine ca 15 qm große Wohnung mit Kochecke, Bad, Schlafcouch, Tisch, zwei Stühlen, einer Truhe und einem kleinen Fernseher. Bei meiner Jobauktion haben mehrere Firmen (auch Reinigungsfirmen mit mehr als 10 Beschäftigten) bei 200 Euro inklusive Mehrwertsteuer eingeschlagen. Das günstigste Angebot liegt momentan bei 175 Euro. Also denke ich schon, dass es überteuert ist. Kann ich daher verlangen, dass er mir nur 200 Euro in Rechnung stellt, mit dem Hinweis auf seine Schadensminderungspflicht und dem Angebot der Vermittelung der mir vorliegenden Kostenvoranschlägen? Das günstigste Angebot wollte ich auch nicht vorschlagen, sondern lieber nach der dahinter stehenden Firma auswählen.

Mit Freundlichen Grüßen
Michael

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2007 | 21:52

Sofern es sich um einen marktüblichen Preis handelt und die beiden Angebote hinsichtlich Leistungsumfang identisch sind, spricht einiges dafür, dass der geforderte Betrag entsprechend zu kürzen wäre. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich diese Frage mangels Kenntnis der genauen Umstände nicht konkreter beantworten kann.

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