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Reparatur Rolläden in WEG

27.06.2019 19:40 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Rollläden sind in erster Linie Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und nur ausnahmsweise Sondereigentum, was auch die betreffenden Kosten anbelangt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Eigentümer einer Gartengeschosswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwei Rollläden sind nun defekt, sie sind gerissen. D.h. die Lamellen sind kaputt. Der Rollladenkasten befindet sich auf der Außenmauer des Gebäudes. Der Rollladen verläuft ebenfalls außerhalb der Wohnung.

Die Hausverwaltung weigert sich bislang, die Reparatur zu beauftragen und verweist auf die Teilungserklärung.

Dort heißt es in § 4 - Sondereigentum:
"Gegenstand des Sondereigentums sind die zur Wohnungseigentumseinheit bzw. Teileigentumseinheit gehörenden Räume, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes entsprechend § 5 Abs. 1 WEG."

§ 5 - Gemeinschaftseigentum lautet:
"Gemeinschaftliches Eigentum, auf das sie die Miteigentumsanteile beziehen, sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 5 Abs. 2 WEG)."

§ 9 - Instandhaltung/Rücklagen lautet:
"1. Jeder Wohnungeigentümer ist verpflichtet, die dem SE unterliegenden Gebäudeteile und Einrichtungen ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen sowie für ordnungsgemäße Belüftung zu sorgen. Die Instandsetzungspflicht erstreckt sich ferner auf Fenster. Glasschäden gehen in jedem Fall ohne Rücksichti auf die Ursache zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentümers.

2. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sie ist vom Verwalter durchzuführen."

Auf § 9 Nr. 1 S. 2 der TE beruft sich die Hausverwaltung und meint, weil die jew. Eigentümer die Kosten für die Reparatur von Fenstern zu tragen haben, gelte das auch für die Rolläden. Argument: Kein Rollladen ohne Fenster.

Nach meinen Recherchen verhält es sich aber genau anders:
1. Durch § 4 der TE werden die Rollläden nicht dem Sondereigentum zugewiesen. Sie werden dort schon nicht genannt. Dasselbe gilt für § 9 TE., dort ist nur von der Instandhaltung der Fenster die Rede, aber eben nicht der Rollläden. Diese sind damit Gemeinschaftseigentum.

2. Die Rollläden können mE auch deshalb schon kein SE sein, weil sie die äußere Gestalt des Gebäudes betreffen und somit wegen § 5 Abs. 1 WEG aE nicht sonderrechtsfähig sind.

3. Etwas verunsichert hat mich das Urteil des LG Bamberg (1. Zivilkammer), Endurteil vom 13.10.2015 - 11 S 9/15 WEG, das nahezulegen scheint, dass Rollläden, die außen angebracht sind, SE sind. Allerdings geht es hier wohl nur um nachträglich angebrachte Rollläden, was hier nicht der Fall ist. Unklar ist mir auch, was folgender Satz der Vorinstanz bedeutet: "Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum." (AG Würzburg, Urteil vom 22.01.2015 - AZ 30 C 1212/14).

Fragen:
1. Kann ich aufgrund der TE verlangen, dass die WEG die Kosten für die Reparatur trägt?
2. Wie sollte ich vorgehen, wenn die Hausverwaltung sich weigert?

Mit besten Grüßen,
Matthias M.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nach meiner Einschätzung lässt sich Ihre Argumentation auf eden Fall hören – im Einzelnen:

Rollläden und somit auch die Rollladengurte stehen im Allgemeinen im Gemeinschaftseigentum, nur ausnahmsweise geht es um Sondereigentum.

Sie haben sich argumentativ zutreffend mit den Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung auseinandergesetzt und die richtigen Gesichtspunkte gegenüber der Hausverwaltung herausgearbeitet.

Das AG Würzburg gibt das zutreffend wieder:
Rollläden stehen nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum.

So dürfte der Fall hier liegen, obwohl ich natürlich nicht die örtlichen Verhältnisse genau kenne.

Allerdings hat das AG Würzburg weiter dazu folgendes ausgeführt:
Die Rollläden sind dann nicht in die Außenmauer integriert, wenn sie nur außenanliegend (vorgesetzt) sind.
Das dürfte aber eher der Ausnahmefall sein und nicht wie hier, da sie speziell an der Außenmauer gesondert angebracht worden und damit integraler Bestandteil sind.

Das müssten dann aber die Bauhistorie des Gebäudes hergeben und notfalls von einem Architekten oder Bauingenieur beziehungsweise Rollladenbauer gesagt werden können.

Letztenendes finden die Rollläden aber eben keine Erwähnung und sind grundsätzlich zunächst Gemeinschaftseigentum und nur ausnahmsweise Sondereigentum.

Auch die Berufungsinstanz spricht davon, dass nachträglich aufgesetzte Rollladenkästen existieren.

2.
Wenn sich die Haustierhaltung weiterhin weigern sollte, dann wäre der Gang zum Anwalt hilfreich, zumal dann wegen Verzugs auch die Anwaltskosten zu übernehmen wären, wenn Sie vorher selbst die Hausverwaltung in Verzug gesetzt haben.
Es möge dahingehend ein entsprechender Beschluss der WEG verfasst werden.
Zur Not müsste Klage erhoben werden.

Gerne stehe ich Ihnen bei Bedarf für weitere Schritte zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2019 | 16:05

Sehr geehrter Herr Anwalt,

Vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Nachfrage, die ich gerne stellen würde. Die Hausverwaltung sagt, bisher die Reparaturen an den Rollläden und Fenstern immer von allen Eigentümern beauftragt und direkt bezahlt worden.
Nach Rücksprache mit den Eigentümern aus unserem Hause (die WEG besteht aus mehreren Häusern) haben auch diese bisher die Reparaturen an den Rollläden selber beauftragt und die Kosten übernommen.
Die Eigentümer und auch die Beiräte seien daher nach wie vor der Meinung, dass der Rollladen untrennbar mit dem Fenster verbaut und Teil des Fensters ist. Somit greife die Regelung aus der Teilungserklärung und die Instandhaltung und Instandsetzung müsse von dem jeweiligen Eigentümer getragen werden.

Zum Hintergrund: Die Laufschienen, in dem der Rollladen verläuft, ist auf den Fensterrahmen geschraubt. Auch der Rollladenkasten ist auf den Fensterrahmen geschraubt. Diese Technik scheint mir aber absolt gängig zu sein. Beides kann man aber auch abschrauben, wie es aussieht. Defekt ist allerdings die Lamelle.

Was halten Sie von der Argumentation, dass das der Rollladen Teil des Fensters (untrennbar verbunden) sei und daher die Regelung der TE greife?

vielen Dank!

Mit besten Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2019 | 18:57

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Beides überzeugt mich allerdings nicht, denn die Praxis, auch wenn sie immer so gewesen ist, ist nicht ausschlaggebend und ein untrennbarer Zusammenhang mit den Fenstern sehe ich hier nicht.

Wie gesagt, es ist auch eine bauliche Frage und müsste vielleicht von einem Architekten oder Bauingenieur oder einem anderen Sachverständigen begutachtet werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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