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Renovierungsregelung mit Mietern


| 27.04.2005 23:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich besitze eine Eigentumswohnung, die ich vermiete. Die ersten Mieter der Wohnung sind gerade nach 3 ½ Jahren Mietzeit ausgezogen und haben mir über einen Mieterverein mitgeteilt, dass sie die Wohnung nicht renovieren müssten.
Die Wohnung wurde renoviert (Raufaser weiß gestrichen) übernommen und ist jetzt noch in einem guten Zustand; allerdings sieht man selbstverständlich, dass sie nicht frisch gestrichen ist.
Ich habe mich nun mit der Rechtsprechung vertraut gemacht und bin der Meinung, dass meine ehemaligen Mieter leider Recht haben.
Hierzu würde ich trotzdem gerne eine kurze Bestätigung haben:

In dem Mietvertrag stand unter § 6, dass sie die Wohnung geräumt und renoviert am Ende des Mietverhältnisses übergeben müssen. In § 9 wurde dann geregelt, dass Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Hier wurden feste Zeiten für die Renovierung der einzelnen Räume angeben, ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung (Es wurde hierzu nichts gesagt). Im weiteren Verlauf des § 9 heißt es dann zusätzlich, dass, soweit die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällig wären, bestimmte –im einzelnen genau festgelegte - Prozentsätze der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages, den der Vermieter einzuholen hat, zu zahlen wären. Eine Regelung, dass der Mieter die Renovierung wahlweise auch selber zu diesem Zeitpunkt durchführen könnte, besteht nicht.

Meines Erachtens sind aus mehreren Gründen die Regelungen nichtig.

1) Lt. BGH – Urteil vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03 dürfen starre Fristen zur Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nicht vereinbart werden.

2) Da dem Mieter nicht die Möglichkeit gegeben wurde am Ende der Mietzeit, die Renovierung selber durchführen zu lassen, wäre auch diese Regelung isoliert gesehen nichtig.

3) Die Regelung in § 6 widerspricht eigentlich der Regelung des § 9, obwohl man bei gesunden Menschenverstand wüsste, dass gemeint war. Auch dies führt zur Nichtigkeit.

4) Da mindestens eine Regelung nichtig ist, sind alle Vereinbarungen hinsichtlich der Renovierungspflicht hinfällig und mir obliegt als Vermieter die Renovierung!

Habe ich die Rechtsprechung hierzu richtig verstanden?

Wenn ja, ergibt sich eine weitere Frage hinsichtlich der zukünftig zu treffenden Regelung:

Was soll ich nun mit dem nächsten Mieter vereinbaren?
Ich möchte möglichst eine klare Regelung, die nicht erst einer juristischen Auslegung bedarf.

Wenn ich feste Fristen vereinbare mit dem Hinweis, dass diese nur gelten, soweit eine Renovierung erforderlich ist, finde ich dies zu schwammig ausgedrückt. Wer entscheidet wann eine Renovierung erforderlich ist ?

Eine Regelung zur Renovierung beim Auszug darf ich offensichtlich gar nicht treffen; oder nur, wenn ich keine Regelungen für die Mietzeit treffe und nur mit dem Hinweis „ wenn die Renovierung erforderlich ist“. Auch hier habe ich wieder das vorgenannte Problem!
Kann ich von einem neuen Mieter verlangen, dass er eine 3 ½ Jahre nicht renovierte Wohnung bezieht und diese in einem bestimmten Rhythmus zu renovieren hat (falls dies erforderlich ist?) So wie ich es gelesen habe, zählt der Renovierungs-Rhythmus immer vom Einzug an.
Heißt dass dann, dass der neue Mieter immer von mir so gestellt wird, als ob er beim Einzug renoviert hätte? Falls er dies für erforderlich hält, gut, wenn nicht, könnte ich aber erst eine Renovierung verlangen sobald die erste Frist vorbei ist und „dies erforderlich ist“ (beim Bewohnen wie beim Auszug?).

Wenn der neue Mieter z.B. nach zwei Jahren ausziehen würde(also noch keine Frist verstrichen ist), müßte er dann renovieren, wenn er beim Einzug nicht renoviert hat und es dann aber "erforderlich" wäre?
Ich vermute, dass die Regelung wieder gegen mich ausgelegt würde!

Da ich nicht wieder einen Fehler begehen möchte, wäre ich Ihnen für einen Hinweis dankbar, wie ich mich als Vermieter absichern kann.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung der vertraglichen Regelungen haben Sie, sofern die vertraglichen Vereinbarungen so aussehen, wie Sie sich geschildert haben, leider recht: Dann wären die Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Tat aus verschiedenen Gründen, die allesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, unwirksam.

Bei Abschluß des nächsten Mietvertrages sollten Sie daher darauf achten, daß Sie wirksame Klauseln verwenden.

Für wirksam erachtet, weil ohne starre Fristenklausel, hat der BGH ((Urteil v. 28.4.2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497) folgende Klausel:


"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."


Ebenfalls für wirksam hat der BGH (VIII ZR 378/03 v. 20.10.2004) eine starre Fristenregelung betrachtet, die durch folgenden Absatz "aufgeweicht" wurde:


"Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen".


Der BGH hat in diesem Fall die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werde.

Eine solche Klausel führt dazu, daß der Mieter nicht an die starre Frist gebunden ist, wenn er nachweist, daß die Renovierung noch nicht erforderlich ist, weil der Zustand der Wohnung sie nicht erfordert. Wichtig: Der Mieter muß diesen Nachweis erbringen, daß die Räume unterdurchschnittlich abgewohnt sind. Dieser Nachweis wird ihm in der Regel nur gelingen, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnsitz oder am Wochenende benutzt hat.

Richtig ist, daß der Renovierungszyklus, also die zugrundegelegten Fristen, immer erst ab Beginn des Mietverhältnisses laufen darf, da der Mieter nur für die von ihm verursachte Abnutzung einstehen darf, ihm also nicht die unterlassenen Renovierungsarbeiten des Vormieters angelastet werden dürfen.

Zwar können Sie individualvertraglich vereinbaren, daß der Mieter die Wohnung bei Ein- oder Auszug auf jeden Fall renovieren muß. In diesem Fall dürfen Sie aber keine Renovierungspflichten während der Mietzeit vereinbaren, weil in diesem Fall dem Mieter zuviel aufgebürdet würde.

Die Rechtsprechung zur Frage der Abgeltung bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen ist seit der BGH-Entscheidung zur Unwirksamkeit starrer Fristen ebenfalls wieder im Fluß. Für wirksam erachtet hat der BGH (Urteil vom 26. 5. 2004 - VIII ZR 77/03, NZM 2004, 615) folgende Kombination einer "weichen" Fristenregelung mit einer Abgeltungsklausel:


"§ 8. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume. Nr. 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure(n), Treppenhäuser(n) in Alleinbenutzung … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.

§ 12. Beendigung der Mietzeit. Nr. 1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Nr. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Nr. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."


Da die Rechtsprechung zu dieser Frage aber sehr umfangreich ist, empfehle ich Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt mit der konkreten Gestaltung des Mietvertrages zu beauftragen, um der Gefahr zu entgehen, auch bei dem nächsten Mieter wieder auf den Renovierungskosten sitzen zu bleiben, weil Sie etwas übersehen haben. Der Anwalt arbeitet zwar nicht umsonst - wird aber immer noch billiger sein als ein Malerbetrieb, der die Wohnung auf Ihre Kosten renoviert.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben. Sehr gerne dürfen Sie sich zur weiteren Beratung in Ihren mietrechtlichen Angelegenheiten an mich wenden.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2005 | 10:18

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre nützlichen Informationen. Es drängt sich mir jedoch noch eine Frage auf:
Sie schreiben, dass ich individualvertraglich vereinbaren kann, dass der Mieter beim Ein- oder Auszug zu renovieren hat, wenn ich für die laufende Mietzeit keine Renovierungspflichten festlege.
Besteht nach der heutigen Rechtsprechung nicht eventuell doch die Gefahr, dass der Mieter trotzdem nicht renovieren muss, wenn er z.B. die Wohnung vor zwei Jahren renoviert hat und sie im Zeitpunkt des Mietendes nur geringfügige Abnutzungen aufweist (trotzdem möchte sicherlich kein neuer Mieter so einziehen) ? Könnte in der Renovierungspflicht nicht wieder eine Benachteiligung des Mieters gesehen werden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2005 | 00:08

Im Rahmen einer Individualvereinbarung ist eine Renovierungsklausel mit dem Inhalt einer Auszugsrenovierung möglich, denn Maßstab ist hier nicht § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung durch Formularklauseln), sondern die Grenzen werden von den allgemeinen Vorschriften über die Sittenwidrigkeit von Vereinbarungen gesetzt.

Allerdings setzt eine Individualklausel voraus, daß diese Vereinbarung mit dem Mieter auch tatsächlich ausgehandelt wurde und nicht dem Mieter vorformuliert aufgedrängt wurde. Hier steckt dann in der Regel auch das Problem: Denn die wenigsten Mieter erklären sich bereit, eine solche Klausel auszuhandeln, weil dann natürlich die Gefahr besteht, daß sie selbst bei kurzer Wohndauer unbedingt zu renovieren haben. Auch müssten Sie im Streitfall beweisen, daß die Vereinbarung tatsächlich ausgehandelt wurde.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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