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Renovierungsplicht bei Auszug


14.11.2006 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Ich bewohne seit 7 Jahren eine Mietwohnung einer Wohnungsbaugesellschaft und ziehe nun zum 31.12.06 aus.
Eigentlich müsste ich nun laut Mietvertrag die Renovierung durchführen, allerdings habe ich gehört, dass je nach Formulierung im Mietvertrag meine Verpflichtung ungültig sein kann.
Die entscheidenden Passagen im meinem Mietvertrag:
5. Der Mieter ist verpflichtet, die in der Mieteinheit erforderlichen Schönheitsreparaturen regelmässig und fachgerecht vornehmen zu lassen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
...
Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in der Mieteinheit in den folgenden Zeitabständen fällig:
...
6. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung des Mieters zur turnusgemässen Schönheitsreparaturen entsprechend dem Fristenplan gem. Ziffer 5, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines von der Vermieterin ausgewählten Fachgeschäftes an die Vermieterin nach folgender Maßgabe zu zahlen:
....
Sofern bei Beendigung des Mietverhältnisses von der Vermieterin festgestellt wird, daß der Mieter seiner Verpflichtung zur Ausführung der turnusgemäßen Schönheitsreparaturen gemäss Ziffer 5 dieses Vertrages nicht nachgekommen ist, so hat der Mieter die gesamte Mieteinheit auf seine Kosten fachmännisch zu renovieren.
...

Bin ich nun verpflichtet zu renovieren ? oder sind die Klauseln ungültig ?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Nach Ihrer Darstellung gehe ich davon aus, dass in Ihrem Mietvertrag bestimmte Zeiträume angegeben sind, in welchen Renovierungen/ Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen. Sollten diese Zeiträume nicht relativiert sein, enthält Ihr Mietvertrag eine starre Fristenregelung und wäre unwirksam.
Eine Relativierung wäre dann gegeben, wenn es je nach Abnutzungsgrad der Wohnung möglich ist, von den Schönheitsreparaturen abzusehen.

Eine Schönheitsreparaturklausel, die einen starren Fristenplan enthält bzw. an starre Fristen gebunden ist, ist unwirksam, da der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird.
Denn per Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen - so erforderlich - durchzuführen. Diese Verpflichtung wird regelmäßig per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Falls dieser die Wohnung renovieren „muss“, obwohl dies aufgrund Ihres Zustandes noch gar nicht erforderlich ist, hätte er eine weitergehende Erhaltungspflicht als der Vermieter.

Die quotenmäßige Abgeltungsklausel bei vorzeitigem Auszug ist aufgrund des so genannten Summierungseffektes ebenfalls unwirksam. Dieser ist gegeben, falls die quotenmäßige Abgeltung in der gleichen Klausel wie die Schönheitsreparaturen geregelt ist und/ oder die gleichen Begriffe (hier: Schönheitsreparatur u.a.) verwendet.

Sollten in Ihrem Mietvertrag keine Zeitangaben bezüglich der Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalten sein, bitte ich höflich um entsprechende Ergänzung im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2006 | 18:19

Danke für die schnelle Antwort.
Wie Sie vermutet haben enthält der Vertrag starre Fristen.
Allerdings bin ich unsicher wegen der Passage "Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen ..." (siehe mein Originalposting).
Die Vermieterin könnte sagen "Grundsätzlich" ist nicht "immer".

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2006 | 09:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass Sie der Begriff „grundsätzlich“ zu Recht verunsicherte.
Bei der Beantwortung der ursprünglichen Frage, ist mir ein Fehler unterlaufen. Ich habe das Wort grundsätzlich überlesen. Ich bitte Sie, dies zu entschuldigen.

Nach der Rechtsprechung des BGH (AZ: VIII ZR 178/05, VIII ZR 106/05, VIII ZR 351/04) ist durch das Wort "grundsätzlich" die Möglichkeit eröffnet, dass bei geringerer Abnutzung der Wohnung vom Grundsatz der Renovierung gemäß des Zeitplans zugunsten des Mieters abgewichen werden kann.

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist mithin wirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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