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Renovierungspflicht im Gewerbemietvertrag

| 11.08.2011 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich hätte folgende Fragen zur Renovierungspflicht nach Beendigung eines Gewerbemietvertrages:


In dem Gewebermietvertrag ist geregelt:
"Bodenbeläge und Fussböden, die der Abnutzung unterliegen sind bei Erforderlichkeit oder bei vorliegenden Beschädigungen durch solche gleicher Art zu ersetzen".

Ist dies zulässig? Heißt das, der Mieter muss den Bodenbelag bei Auszug in jedem Falle ersetzen, auch wenn nur eine ganz normale Abnutzung vorlag?


Weiter heißt es in dem Mietvertrag:
"Schönheitsreparaturen (...) sind in der Regel nach Ablauf der folgenden Fristen durchzuführen".. dann werden die Fristen in dem Vertrag aufgeührt.

Nach meiner Recherche gab es vor einiger Zeit ein Urteil des Bundesgerichtshofes, wonach Renovierungen nach starren Fristen oder bei Auszug (unabhängig von der Erforderlichkeit) nicht gefordert werden können. Stellt der obige Passus eine solche starre Frist dar oder ist die Formulierung "in der Regel" Relativierung genug?

Außerdem regelt der Vertrag noch, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten beteiligen muss, wenn die Schönheitsreparaturen zur zeit der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind.
Ist auch dieses zulässig?

Für einen fachkundigen Rat wäre ich dankbar.


Sehr geehrter Fragensteller,

anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Vorab sollten Sie wissen, dass die gewerbliche Vermietung im Hinblick auf die Möglichkeiten der zulässigen Vertragsgestaltung sehr viel weiter geht, als dies bei Wohnraum der Fall ist.

Das Prinzip ist hier, dass der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, eingeschränkt durch die Vorgaben der §§ 578 ff., 535 BGB – wobei auch hier oftmals gesetzliche Bestimmungen abdingbar sind.

Auch in der Gewerbemiete gilt aber selbstverständlich (unabdingbar) der Grundsatz der Vertragsparität. Deshalb ist es unzulässig, eine Partei im Mietvertrag unangemessen i.S.d. § 307 BGB (die Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB unterstelle ich bei Ihnen) zu benachteiligen.

Anhand dieser Voraussetzungen sind Ihre Vertragsklauseln zu messen.

Im Einzelnen:

<< Bodenbeläge und Fussböden, die der Abnutzung unterliegen sind bei Erforderlichkeit oder bei vorliegenden Beschädigungen durch solche gleicher Art zu ersetzen".>>

Hierzu Ihre Frage:

<<Heißt das, der Mieter muss den Bodenbelag bei Auszug in jedem Falle ersetzen, auch wenn nur eine ganz normale Abnutzung vorlag?>>

Der Wortlaut der Klausel gibt nach m.E. eine solche Ersatzpflicht nicht her.

Die Klausel ist dahingehen zu verstehen, dass der normale Verschleiß der Bodenbeläge hiervon nicht erfasst ist (dieser ist vielmehr mit der Miete abgegolten).

Es handelt sich daher nicht um eine sog. Endrenovierungsvereinbarung. Da der Begriff der „Erforderlichkeit" unbestimmt ist, muss man ihn in diesem Falle dahingehend auslegen (§§ 133 , 157 BGB ), dass von „erforderlich" erst dann gesprochen werden kann, wenn die Abnutzungen den Grad einer Beschädigung erreichen und einem Verhalten des Mieters zuzuschreiben sind (im Streitfall muss hierzu u.U. sogar ein Sachverständigengutachten eingeholt werden) .

Im Falle der vollständigen Überbürdung von Erhaltungspflichten auf den Mieter hat auch das OLG Köln (ZMR, 1994, 158) entschieden, dass entsprechende Klauseln dahingehend auszulegen sind, dass diese den ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts bei Vertragsbeginn voraussetzen und nur durch den Mietgebrauch veranlasste Maßnahmen betreffen.

Wenn man nun den Grundsatz der Instandhaltungspflicht des Vermieters mit einbezieht, wäre eine komplette Umwälzung auch von verschleißbedingten Abnutzungen (und i.Ü. ohne Festsetzung einer Höchstsumme) nach m.E. für den Mieter jedenfalls unangemessen benachteiligend, und damit unwirksam.

Aber wie bereits erwähnt: eine solche Umwälzung vermag ich in dieser Formulierung nicht zu erkennen, sie ist vielmehr wie oben ausgeführt auszulegen.

<<"Schönheitsreparaturen (...) sind in der Regel nach Ablauf der folgenden Fristen durchzuführen".. dann werden die Fristen in dem Vertrag aufgeührt.>>

Der BGH hat inzwischen mehrfach Stellung zu den Schönheitsreparaturen genommen (vgl. BGH vom 23. Juni 2004 Az: VIII ZR 361/03 , Entscheidung vom 20. Oktober 2004 AZ: VIII ZR 378/03 , Entscheidung vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 , Entscheidung vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 ).

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die regelmäßige Renovierung der Räume. Diese Pflicht kann der Vermieter aber in Grenzen auf den Mieter abwälzen.

Bei Ihnen ist die Ausgestaltung i.F. einer Vereinbarung zur laufenden Renovierung (im Gegensatz zur bloßen Schlussrenovierung) getroffen worden.

Die BGH- Urteile zu den Schönheitsreparaturen werden oftmals missverstanden. Die Angabe von Jahren im Mietvertrag für bestimmte Renovierungen ist keineswegs stets unzulässig.

Entscheidend ist die genaue Formulierung. Wenn im Mietvertrag die Renovierung einer bestimmten Fläche nach X- Jahren (zwingend) vorgeschrieben wird, dann handelt es sich um eine sog. starre Fristenregelung.

Da die Verpflichtung zur Renovierung dann immer eingreifen würde, also ohne dass es auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit der Fläche ankäme, ist eine solche Klausel ein Verstoß gegen Treu und Glauben und daher unangemessen benachteiligend i.S.d. § 307 BGB .

Hier ist die von Ihnen angeführte Formulierung, dass die Renovierungen „in der Regel" alle X-Jahre durchzuführen sind.
Hieran ist erkennbar, dass dies keineswegs eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen per se ist, sondern dass diese zu erfolgen haben, wenn sie erforderlich sind.
Die angegebenen Zahlen dienen hierbei lediglich als ein Richtwert. Ein solcher Fristenplan ist auch nach dem BGH nicht zu beanstanden (vgl. BGHZ 101, 253 , 264 ff.).

Ob in Ihrem Fall eine Pflicht zur Renovierung besteht hängt von der tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit ab. Dies kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen.

<< Außerdem regelt der Vertrag noch, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten beteiligen muss, wenn die Schönheitsreparaturen zur zeit der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind.
Ist auch dieses zulässig?>>


In einer Entscheidung des BGH vom 05.04.2006 (Az. VIII ZR 178/05 ) hatte dieser festgestellt, dass bei unwirksam vereinbarter starrer Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung für angefangene Renovierungsintervalle unwirksam ist.

Bei einer flexiblen Fristenregelung hingegen kann jedoch auch die anteilige Beteiligung an den Renovierungskosten bei Auszug vor Ablauf der regulären Fristen vereinbart werden. Dies wäre keine Verstoß gegen Treu und Glauben.

Da die genannte Klausel zum Fristenplan nach m.E. zulässig ist, wäre auch die genannte anteilige Kostenbeteiligung (Abgeltungsklausel) wirksam.

Trefflich streiten lässt sich aber sicher in Ihrem Fall über den Prozentsatz, mit dem Sie beteiligt werden. Eine (starre) Umrechnung auf die Zeitabschnitte im Fristenplan wäre jedenfalls sehr bedenklich, weil den Fristen hierdurch (durch die Hintertür) doch wieder eine Verbindlichkeit zugeschrieben würde, unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Weiss
Rechtsanwalt
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Allgemeiner Hinweis:

Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richtwert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 190,00 netto herangezogen werden ( § 34 Abs. 1 , S. 3, 3. Hbs. RVG).

Vielen Dank!

Bewertung des Fragestellers 11.08.2011 | 17:08

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