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Renovierungspflicht bei Todesfall

| 18.09.2016 07:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:29

Hallo,
Unsere Tante verstarb im August und wir sind aktuell dabei, die Wohnung, in der sie fast 50 Jahre gewohnt hat, zu räumen. In diesen 50 Jahren gab es nach unserer Information keine großartigen Modernisierungsmassnahmen des Vermieters. Es handelt sich um eine Obergeschosswohnung eines Einfamilienhauses. Ende der 90er wurde ein neuer Mietvetrag geschlossen (Traudchen, dass muss man jetzt so machen, sagte der Vermieter), in dem die Schönheitsreparaturen m. W mit im allgemeinen alle 3, 5 und 7 Jahre beziffert sind.
Wir haben den Teppichboden entfernt, alle losen Tapeten und die Styropordecken an den Decken.
Beim Entfernen der Teppichböden kamen zum Teil auch die 50 Jahre alten Linoleumfliesen hoch.
Insgesamt weist die Wohnung den Stand einer alten, lange bewohnten Wohnung auf.
Der Vermieter fordert uns nun auf, die Decken zu tapezieren und weiß zu streichen.
Ebenfalls erwartet er, dass wir die Wände tapezieren und streichen. Die Wände sind jetzt tapeziert mit hellen, aber älteren Tapeten.
Angeblich hätte sie die Wohnung damals in renoviertem Zustand bezogen.
Gleichzeitig hat sich der Vermieter aber erbeten, die Küche (auch älter, aber funktionstüchtig), den 1 Jahr alten Kühl/Gefrierschrank, Badezimmerschrank (auch älter, aber funktionstüchtig) und einige Balkonstühle behalten zu wollen.

Hat er das Recht, von uns noch diese Renovierungspflichten zu fordern? Oder sind wir mit dem, was wir bereits getan haben "fertig" mit der Wohnung?

Vielen Dank für das Lesen und Beantworten.

18.09.2016 | 08:39

Antwort

von


(1986)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich Ihnen bei Beileid zum Tode Ihrer Tante aussprechen.

Im Falle des Todes eines Mieters treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein. Wenn in Ihrem Fall wirksam die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf Ihre Tante übertragen wurde, müssten Sie die Wohnung auf den Stand bringen, als wenn regelmäßig die Schönheitsreparaturen durchgeführt worden wären - also wohl auch Tapezieren und Streichen.

Ich halte es allerdings für sehr unwahrscheinlich, dass Ihre Tante tatsächlich wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde. Denn die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren sehr strenge Anforderungen an die Wirksamkeit solcher Klauseln gestellt, sodass ältere Mietverträge in diesem Punkt überwiegend unwirksam sind. Ich entnehme Ihrer Schilderung, dass Ihnen der aktuell geltende Mietvertrag nicht vorliegt. Daher sollten die Erben unter Berufung auf § 810 BGB vom Vermieter Einsichtnahme in den Mietvertrag verlangen, um zu prüfen (bzw. prüfen zu lassen), ob die Klausel tatsächlich wirksam ist.

Der Vermieter hat übrigens kein Recht, die von Ihrer Tante angeschafften Gegenstände zu behalten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 20.09.2016 | 09:50

Guten Morgen Herr Wilking,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, allerdings hat mir die Beantwortung nur bedingt weitergeholfen.
Daher nun einige Details und nähere Informationen:

Der im Jahr 1992 neu geschlossene Mietvertrag wurde auf Basis der Vorlage des Einheitsmietvertrags 2849 erstellt, vielleicht liegt Ihnen ja ein entsprechendes Muster vor.

Die Wohnung wurde regelmäßig während der Mietdauer renoviert, so dass aus meiner Sicht die Forderungen des §11 Schönheitsreparaturen/Kleinreparaturen erfüllt wurden.
Die Tapeten sind dem Alter entsprechend abgewohnt. Die Tapeten sind alle hell, teilweise mit Muster, im Wohnzimmer ist 2 Wände apricot gestrichen.

Nun gab es am Wochenende widersprüchliche Wohnungsbesichtigungen mit der Vermieterin, die ja im gleichen Haus wohnt.

1. Die Vermieterin verlangte die Herausgabe der Wohnungsschlüssel, sobald wir am Sonntag abfahren wollten. Wir wohnen 300km entfernt und ich hatte in der vorigen Woche jemanden am Wohnort der Tante den Wohnungsschlüssel überlassen und ihn beauftragt, in unserer Abwesenheit mit dem Ausräumen der Wohnung anzufangen.
Die Vermieterin sagt nun, es ist unzulässig, den Schlüssel ohne ihr Wissen und ohne ihre Zustimmung an Dritte weiterzugeben.
2. Am Freitag haben wir zusammen –die Vermieterin, der zukünftige Nachmieter, mein Mann und ich- eine erste Wohnungsbesichtigung durchgeführt.
Durch die vollflächig verklebten Teppiche in Küche und Wohnzimmer kam das darunterliegende Linoleum hoch und in der Küche waren die alten Linoleumfliesen lose (der alte Kleber hielt wohl nicht mehr).
Da die Tante immer (über Jahre hinweg) darüber klagte, dass es überall zog, hatte sie in allen Räumen Styroporplatten mit doppelseitigem Klebeband oder mit Styroporkleber an den Fensterleibungen und Wänden festgemacht. Der Kleber ist natürlich von den Holzleibungen nicht mehr zu entfernen.
Wir gingen jeden Raum durch und hielten mündlich fest, dass das Linoleum in Küche und Wohnzimmer durch den zukünftigen Nachmieter entfernt würde, da er dort anderen Bodenbelag (Kork) legen wollte.
Des Weiteren sagten Vermieterin und zukünftiger Nachmieter, dass die Isolierung (Styroporplatten, beschichtet) hinter den Heizungen nicht entfernt werden müssten, da die Heizung vorgezogen werden solle und der Mauersturz zugemauert würde.
Ebenso erzählten sie, dass die Fenster erneuert würden.
Im Bad und Toilette (Räume durch eine dünne Mauerwand getrennt) wurde ausgesagt, dass die Vermieterin in naher Zukunft vorhabe, diese Wand rauszureißen um das Bad zu modernisieren.
Wir haben daraufhin gesagt, dass es für uns wichtig ist, nicht aufwändige Instandsetzung durchführen zu müssen, wenn der Gegenstand in naher Zukunft entfällt, modernisiert und ausgetauscht werden soll.
So gingen wir dann auseinander mit der Übereinstimmung,
- Styropordecken vollständig entfernen
- Aufkleber, geklebte Haken etc entfernen
- Teppichböden entfernen (Schäden am Linoleum würden in Kauf genommen)
- lose Tapeten abreissen, damit der zukünftige Nachmieter darübertapezieren kann
- Löcher spachteln
3. All das haben wir dann am Samstag durchgeführt, abends rief die Vermieterin dann zu uns hoch, sie hätte von unten die Wohnzimmerdecke gesehen und das würde ja nun gar nicht gehen! Die Decke weist nach dem Entfernen der Styropordecke die Reste von einer über 35 Jahre alten Raufasertapete auf.
Ich sagte ihr, dass wir uns das am Sonntag bei der Wohnungsabnahme anschauen und dass ich mir sicher sei, dass wir eine Lösung finden, die alle zufrieden stellt.
Nein, sagte sie, das glaube sie nicht.
4. Am Sonntag reinigten wir die leere Wohnung, reinigten den Balkon und leerten den Keller. Die Wohnung weist insgesamt den Zustand einer sanierungsbedürftigen Wohnung auf, die eben ohne Modernisierung über so langen Zeitraum bewohnt wurde.
Beispiele: Die Fensterbänke (Holz) sind abgenutzt, teilweise verzogen. Die Fensterrahmen (Kunststoff) sind nicht mehr weiß sondern eher grau (Heizungsluft), teilweise sind Klebereste an den Rahmen, die nicht zu entfernen waren.
In allen Räumen fehlen die Zimmertüren, in zwei Räumen wurden sie durch Ziehharmonikatüren ersetzt. Wo die fehlenden Türen sind, entzieht sich meiner Kenntnis, diese habe ich in den letzten 35 Jahren nie gesehen.
Die Wände sind nun teiltapeziert, da wir ja die alle losen Tapeten so entfernt haben, dass ein Übertapezieren einfach möglich ist.
5. Die Vermieterin fing gleich bei Ankunft in der Wohnung an, die Zimmerdecken zu reklamieren und forderte uns auf, diese zu tapezieren und weiß zu streichen. Ebenso sei die Wohnung zu tapezieren und weiß zu streichen. Ihrer Auffassung nach sei die Wohnung in dem Zustand zu übergeben, in dem sie in den 50igern übernommen wurde – dies sei renoviert gewesen. Ebenso hätten die Türrahmen ja abgeseift werden können und die Fensterrahmen seien so auch nicht ok.
Wir versuchten, ihr vorzuschlagen,
- Zahlung der Miete bis zum Mietende 30. Nov. 2016
- Übergabe aller Schlüssel direkt, so dass sie die Wohnung bereits ab 19.09.16 zur freien Verfügung hat
- ein von uns beauftragter Maler tapeziert alle Decken und streicht diese weiss.
Darauf ging sie nicht ein, sagte aber, wenn sie etwas gegen den Maler einzuwenden hätte, würde sie diesen nicht in die Wohnung lassen.
6. Sie nimmt die Wohnung in vorliegendem Zustand nicht ab, sondern besteht auf Tapeten und Farbe an Decken und Wänden. Des Weiteren seien wir auch dafür verantwortlich die altersbedingten Spalte zwischen Fenster und Mauerwerk zu beseitigen. Außerdem sei auch noch nicht klar, ob der vorgestellte Nachmieter überhaupt einziehen wolle, schließlich sei auch noch kein Mietvertrag geschlossen und vielleicht wolle er auch erst nach dem 30. November einziehen.
Wir sind jetzt unverrichteter Dinge wieder nach Hause gefahren. Die Wohnungsschlüssel haben wir mitgenommen. Nebenbei erzählte die Vermieterin, dass sie sich mit dem möglichen Nachmieter die Wohnung anschauen wolle.
Wir haben das Gefühl, dass sie den Renovierungsbedarf, den die Wohnung offensichtlich hat, auf uns abwälzen möchte, um so eine frisch gestrichene Wohnung anbieten zu können.

btw: Die Tante hat im Laufe der Mietdauer sehr viel für die Familie der Vermieterin getan. Beispielsweise ist sie für den Sohn der Vermieterin immer die Omi gewesen, da sie ihn von klein auf betreut hat. Der Sohn bekam von ihr seit 2014 ein regelmäßiges Taschengeld in Höhe von 100€.

Nun die Fragen:
- müssen wir gemäß des Mietvertrags tatsächlich alles tapezieren und weiß streichen?
- die Wohnung hat altersbedingt so viele Mängel, dass es aus unserer Sicht unwirtschaftlich ist, dies zu machen
- was passiert, wenn wir jetzt den Maler dort hinschicken und er möglicherweise nicht ins Haus darf?
- was passiert, wenn wir jetzt gar nichts machen sondern am 30. November 2016 einfach die Schlüssel per Einschreiben zurückschicken?
- Was passiert, wenn die Vermieterin jetzt in unserer Abwesenheit die Wohnung betritt, renoviert oder ähnliches? Da wir, wie beschrieben, 300km entfernt wohnen, haben wir ja überhaupt keine Handhabe, was diese Wohnung angeht.
- welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir in diesem Fall.

Ich hoffe, dass ich jetzt nichts vergessen habe und bedanke mich auf jeden Fall jetzt schon für Ihre Mühe.
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.09.2016 | 10:29

Vielen Dank für Ihre weiteren Ausführungen.

Ich werde in meinen Unterlagen nachsehen, ob ich den Einheitsmietvertrag vorliegen haben, und mich dann hier noch einmal melden.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 20.09.2016 | 11:19

Leider liegt mir der Vertrag nicht in einer Fassung vor 1992 vor. Ich bleibe aber dennoch bei meiner Einschätzung, dass die entsprechenden Klauseln sehr wahrscheinlich unwirksam sind und Sie daher nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Ich kann daher auch nur meinen Rat wiederholen, Einsichtnahme in den Mietvertrag zu fordern und darauf basierend eine konkrete Prüfung vorzunehmen - alles andere wäre reine Spekulation.

Ich möchte auch darauf hinweisen, dass die Nachfrageoption nur für Verständnisfragen vorgesehen ist. Sie stellen hier aber viele neue Fragen, was auch in keinster Weise in einem passenden Verhältnis zu Ihrem geringen Einsatz steht. Ich erlaube mir daher, diese weiteren Fragen in gebotener Kürze zu beantworten.

- müssen wir gemäß des Mietvertrags tatsächlich alles tapezieren und weiß streichen?

Nur, wenn die vertraglich wirksam vereinbart wurde, was ich bezweifle. Wenn regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind, wäre die Frage aber eh hinfällig.

- die Wohnung hat altersbedingt so viele Mängel, dass es aus unserer Sicht unwirtschaftlich ist, dies zu machen

Altersbedingte Mängel an Haussubstanz etc. sind Sache des Vermieters. Wenn reine Schönheitsreparaturen aufgrund Substanzmängeln nicht mehr sinnvoll durchgeführt werden, wäre es treuwidrig vom Vermieter, sich darauf zu berufen.

- was passiert, wenn wir jetzt den Maler dort hinschicken und er möglicherweise nicht ins Haus darf?

Wenn der Zutritt grundlos verweigert wird, geht dies zu Lasten des Vermieters. Er kann sich dann nicht mehr auf fehlende Renovierung berufen.

- was passiert, wenn wir jetzt gar nichts machen sondern am 30. November 2016 einfach die Schlüssel per Einschreiben zurückschicken?

Theoretisch könnte der Vermieter dann versuchen, die Renovierung und/oder Schadensersatz einzuklagen bzw. mit der Kaution zu verrechnen

- Was passiert, wenn die Vermieterin jetzt in unserer Abwesenheit die Wohnung betritt, renoviert oder ähnliches? Da wir, wie beschrieben, 300km entfernt wohnen, haben wir ja überhaupt keine Handhabe, was diese Wohnung angeht.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Wohnung ohne Ihre Einwilligung zu betreten. Es könnte daher von Ihnen zivilrechtliche Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Wenn er gegen Ihren Willen eigenmächtig die Wohnung renoviert, kann er später keine Ansprüche mehr gegen Sie geltend machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.09.2016 | 09:28

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