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Renovierungspflicht bei Nachmieterstellung?


01.08.2006 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

hallo.
wir haben den "Mietvertrag für Wohnräume" der "Haus und Grund Hessen, Landesverband der Hessischen Haus-,Wohnungs- und Grundeigentümer e.V" unterschrieben. Er schreibt im §16 Nummer 4a feste Fristen der Renovierung vor, z.b. mindestens alle 3 Jahre. Im gleichen Paragraphen ist unter 4c die Schoenheitsreparatur beim Auszug geregelt, die Anteilsmässig erfolgt, wenn die letzte Schoenheitsreparatur kürzer als oben erwähnt zurückliegt.

Jetzt wollen wir nach 29 Monaten ausziehen. Die Wohnung war renoviert beim Einzug. Der Vermieter hat noch vor Einzug einen neuen, qualitativ schlechten Laminatboden verlegen lassen.

Wir wollen möglichst vor der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag raus und suchen einen Nachmieter.

Die Fragen:

1.Sind wir durch die starren Fristen der Schoenheitsrenovierungen die der Vertrag während der Dauer des Vertrages (MINDESTENS!)enthält, auch davon befreit die Schoenheitsreparaturen beim Auszug durchzuführen?

2.Wie verhält sich das ganze, wenn wir dem Vermieter einige andere Mieter vorschlagen und dadurch vorher aus dem Vertrag herauskommen?

3.Das neuverlegte, billige Laminat hat im Schlafzimmer durch unser Metallbett schaden genommen.Dabei handelt es sich um deutliche Kratzer an den 4 Beinen des Bettes. Zum Teil ist sogar die oberste Schicht des Laminats auf ca 0,5 qcm weggelöst. Wie ist so ein Schaden normal zu beheben, bzw. muss man ihn nach diesem Vertrag überhaupt beheben?

Dankeschoen.
01.08.2006 | 19:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich auf Grundlage des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.


1.)
Der BGH hat in inzwischen gefestigter Rechtsprechung festgestellt, dass starre Fristenregelungen im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind (Az.: VIII ZR 361/03). Insbesondere die Formulierung "mindestens" spricht für das Vorliegen einer solchen unwirksamen Regelung.

Vorbehaltlich einer genauen Vertragsprüfung gehe ich jedoch aufgrund Ihrer Schilderung davon aus, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist. Bei der Kombination einer starren Fristenregelung und einer Abgeltungsklausel teilen beide Klauseln das Schicksal der Unwirksamkeit (Az.: VIII ZR 178/05).

Sie müssen also weder renovieren, noch eine Abgeltungspauschale zahlen.

2.)
Die Stellung von Nachmietern ändert hieran nichts. Hier kommt es auf die individuelle Vereinbarung mit dem Nachmieter an. Übernimmt dieser die Wohnung im jetzigen Zustand und ist der Vermieter damit einverstanden, so obliegt es diesem, eine neue Vereinbarung mit dem Nachmieter zu treffen. Möchte der potentielle Nachmieter die Wohnung jedoch renoviert übernehmen werden Sie nicht umhin kommen, dennoch zu renovieren, um Ihre vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag zu erreichen. Dies ist jedoch eine, zwischen Ihnen und dem Nachmieter zu klärende Frage.

3.)
Grundsätzlich haftet der Mieter nicht für Schäden, die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, also der normalen Abnutzung unterliegen. Davon ausgehend, dass der Schaden nicht etwa durrch Ihr besonders schweres und ungewöhnliches Bett bzw. dortige "Extremaktivitäten" entstanden ist, sondern durch lediglich normale Nutzung eines ebensolchen Bettes, wird man Ihnen den Mangel nicht vorhalten können. Dies gilt um so mehr, wenn tatsächlich minderwertiger Laminat verbaut wurde.

Die Nichthaftung für normale Abnutzung entspringt übrigens nicht dem Mietvertrag, hat also mit den unwirksamen Klauseln nichts zu tun. Vielmehr läge hier ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch vor, den ichaufgrund Ihrer Schilderung jedoch nicht zu erkennen vermag. Vielmehr deutet alles auf eine erhöhte Abnutzung durch billige Baustoffe hin.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2006 | 11:35

hallo.
hatte gerade etwas technische probleme.

also noch einmal.

da sie den mietvertrag wohl nicht kennen, zitiere ich kurz die entscheidenden passagen.

bitte koennen sie mir dann noch einmal ihre antwort 1 in diesem hinblick bestaetigen.

§16 4
a) der mieter ist verpflichtet, auf seine kosten schönheitsreparaturen in den mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden reihenfolge fachgerecht auszuführen.
die zeitfolge beträgt: bei küche, bad, toilette: -3 Jahre
bei allen übrigen Räumen: -5 Jahre
diese fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des beginns des mietverhältnisses bzw. vom zeitpunkt der letzten schoenheitsreparatur.
der mieter hat ferner vom vermieter gestellte textilböden bei bedarf, spätestens aber alle 3 jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.

b)der mieter ist auch bei beendigung des mietverhältnisses verpflichtet, schoenheitsrparaturen durchzuführen, wenn die fristen nach §16 Ziff 4a) seit der übergabe der mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c)bei beendigung des mietverhaeltnisses hat der mieter die wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu uebergeben. weist der meiter jedoch nach, dass die letzten schoenheitsreparaturen innerhalb der obengenannten fristen-zürückgerechnet vom Zeitpunkt der beendigung des mietverhältnisses- durchgeführt worden sind, und befindet sich die wohnung in einem einer normalen abnutzung entsprechenden zustand, so muss er anteilig den betrag an den vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die wohnung im zeitpunkt der vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei der vertragsbeendigung die obigen fristen seit beginn des mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. als preisgrundlage gilt das angebot einer anerkannten firma. der mieter kann die zahlung dadurch abwenden, dass er die reparaturen fachgerecht selbst durchführt.

bei beendigung des mietverhältnisses ist der mieter verpflichtet dübeleinsätze zu entfernen soweit nicht das anbringen von bohrloechern und dübeln zum vertragsgemässen gebrauch der mietsacher unerlässlich war. veränderungen dieser art, dennen der vermieter nicht ausdruecklich zugestimmt hat oder bei wahrung seiner berechtigten interessen nicht hätte zustimmmen müssen, verpflichten den mieter zum schadensersatz.

PUUUUHHHH. so viel also zum punkt 4 im vertag.

frage 1:
bin ich durch den vertragstext nicht verpflichtet beim auszug zu renovieren?

dann noch einmal kurz zu den kratzern im laminat:

das bett hat auf einem hochwertigen parkett keinen schaden angerichtet. hier aber schon.
ich möchte grundsätzlich keinen streit und waere bereit für den schaden aufzukommen.
wie würde es sich verhalten, wenn ein laminat/parkettboden durch unsachgemässe/unvorsichtige belastung an 2-3 kleinen stellen in einem 24 qm grossen zimmer beschädigt wird.

frage 2:
bin ich verpflichtet die stellen partiell reparieren zu lassen, oder muss ich den kompletten laminat neu verlegen(lassen)?

danke fuer ihre erneute antwort auf die 2 fragen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2006 | 12:00

Wie ich bereits oben ausführte, sind aufgrund der, in der Tat starren und damit unwirksamen Fristenregelung, gepaart mit der Abschlussrenovierungsklausel keine Arbeiten bei Auszug zu verrichten. Die unwirksamen Klauseln werden so behandelt, als stünden Sie nicht im Vertrag.

Wenn dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aufgrund nicht vertragsgemäßer Behandlung der Mietsache (hier des Laminats) besteht, so ist die wirtschaftlichste Reparaturmethode zu wählen. Ist es also möglich, die defekten Stellen unsichtbar auszubessern, so hat diese Variante den Vorzug vor einem Austausch, bspw. des gesamten Bodens (soweit erforderlich). Ist ein Austausch technisch erforderlich, so hat der Vermieter sich im Wege des Abzugs "Alt-für-Neu" pro Altersjahr des Bodens ca. 10% Abzug anzurechnen lassen.

Dem Grunde nach kann der Vermieter sich in diesme Fall auch auf Basis eines Kostenvoranschalges unter Berücksichtigung des v.g. Abzuges, den Schaden in bar ersetzen lassen. Dies z.B., weil er nunmehr einen teureren Boden verlegen möchte o.ä.

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