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Renovierungspflicht bei Auszug und Farbe der Wände


| 10.01.2007 23:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte/r Rechtsanwalt/in
da ich meinen Mietvertrag zum 31.01.2007 gekündigt habe, habe ich ein paar Fragen zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Mietbeginn war der 01.09.2002, heißt ich habe die Wohnung seit knapp 4,5 Jahren gemietet. Allerdings habe ich mich zusammen gerechnet max. 2 Jahre in der Wohnung aufgehalten. Dies weiß der Vermieter und hat es mir ggü. und den neuen Mietinteressenten auch schon mehrfach erwähnt. Demnach ist die Wohnung in einem besseren Zustand als nach 4,5 „normalen“ Wohnjahren.

Nun möchte ich z.B. wissen, ob ich überhaupt bei Auszug renovieren muss, und wenn, dann in welchem Umfang, bzw. ob die Vertragsklauseln wirksam sind. Ich denke, dass § 17 gültig ist, allerdings bin ich nicht sicher, ob die Wirkssamkeit wegen einer weiteren Ergänzung im Vertrag nicht doch unwirksam wird. Aber siehe meine genauen Fragen am Ende.


Es handelt sich um den Hamburger Mietvertrag für Wohnraum.

§17 Instandhaltung
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu diesen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußöden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
Küche, Bad, Dusche: alle drei Jahre
Wohn-, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle 5 Jahre
Andere Nebenräume: alle sieben Jahre

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. (….es folgt ein Zusatz für Holzteile, dies ist jedoch für mich nicht relevant).

§ 30 Sonstige Vereinbarungen (im Anschluss an den Formularvertrag mit PC-Schrift vom Makler neben weiteren Vereinbarungen ergänzt)
Das Mietobjekt wird dem Mieter Wände und Decken tapeziert, weiß gestrichen übergeben. Bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter das Mietobjekt ebenfalls Wände und Decken tapeziert, weiß gestrichen in handwerksgerechter Ausführung zurück zu geben.

Meine Fragen dazu sind:
1.Ich gehe davon aus, dass § 17 für sich alleine wirksam wäre, da „üblicherweise“ lt. Literatur eine nicht starre Fristensetzung einleitet. Aber: Ändert das Vorhandensein von § 30, wo es um Art der Rückgabe der Wohnung bei Auszug geht, ggf. etwas an dieser Pflicht?
2.Bei Einzug hatte ich mit dem damaligen Vormieter vereinbart, früher in die Wohnung zu gelangen und dafür die Decken zu tapezieren. Zwei Decken (Küche und Schlafzimmer) habe ich damals untapeziert gelassen. Bei Einzug stellten wir fest, dass beim Streichen der Wohnzimmer- und Bürodecke der Putz von der Decke in großen Stücken sandig abfiel. Diese haben wir daher tatsächlich von einem Maler fachgerecht tapezieren lassen. Schon damals wies uns der Maler darauf hin, dass die Tapeten im Büro wegen des Untergrundes fast nicht halten würden. Heute sind die Nähte leicht, aber sichtbar aufgeplatzt und der Vermieter möchte, dass ich dies beseitige. Bin ich dazu verpflichtet?
Ebenso ist (obwohl vom Maler gemacht), eine Tapetennaht im Wohnzimmer „auseinander gewandert“. Dies liegt meines Erachtens an der Wand. Muss ich dies beseitigen?
3.Muss ich die Wohnung tatsächlich in weißer Farbe gestrichen übergeben, so wie in § 30 gewünscht? Derzeit habe ich die Wohnung in einem dezenten hellgelb gestrichen. Und die Wonräume wären doch noch gar nicht dran zu renovieren???
4.Muss ich Schlafzimmer- und Küchedekce noch tapezieren, so wie in §30 gewünscht?
5.In meinem Übergabeprotokoll habe ich vermerken lassen, dass bei Einzug alle Türen und Heizkörper nicht gestrichen waren. Muss ich dies dann bei Auszug in Bad und Küche machen?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zunächst gehen Sie zutreffend davon aus, dass § 17 Ihres Mietvertrages keine starren Renovierungsfristen enthält und daher isoliert betrachtet, zulässig ist. Nach der in § 30 enthaltenen Endrenovierungsverpflichtung kommt es auf einen konkreten Renovierungsbedarf bei Auszug nicht an, vielmehr wird hiernach eine Endrenovierung auch dann geschuldet, wenn der Mieter aufgrund eines vorliegenden Bedarfs erst kurz vor seinem Auszug Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Wird per Formularmietvertrag neben Renovierungsfristen jedoch eine Verpflichtung zur Endrenovierung bei Auszug aus der Wohnung vereinbart, so ist die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ungültig, wenn die Vereinbarung darauf hindeutet, dass ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen die Wohnung vollständig zu renovieren ist (BGH, Az.: VIII ZR 308/02 und Az.: VIII ZR 335/02).

Selbst wenn es sich bei § 30 um eine Individualklausel handeln sollte, wird die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen aufgrund des Summierungseffekts unwirksam sein. Denn die Teilvereinbarungen in § 17 und § 30 werden nicht separat betrachtet, sondern inhaltlich zusammengefasst betrachtet werden müssen, so dass der Mieter insgesamt unangemessen benachteiligt wird und die Unwirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen zur Folge hat. (vgl. BGH, Az VIII ZR 163/05, GE 2006, S. 706).

Vorbehaltlich einer Prüfung des gesamten Mietvertragstextes werden Sie anlässlich Ihres Auszuges in der Wohnung keine Schönheitsreparaturen, also weder das Tapezieren der Wände und Decken sowie das Streichen der Wände und Decken in weißer Farbe, durchführen müssen. Dies wird auch im Hinblick auf den vorhandenen Anstrich in dezentem Gelb gelten. Denn die Farbe Gelb kann nicht als derart „unübliche“ Farbe angesehen werden kann, dass eine Neuvermietung unmöglich wäre. Im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Klauseln zu den Schönheitsreparaturen wird weiterhin § 17 bezüglich des Streichens der Heizkörper und Türen nicht als wirksam aufrechterhalten werden können, so dass diese Arbeiten in Küche und Bad anlässlich Ihres Auszuges nicht durchzuführen sein werden.

Können Sie nachweisen, dass die aufgeplatzten Tapetennähte auf dem schadhaften Untergrund, nicht jedoch auf unfachmännisch durchgeführten Renovierungsarbeiten beruhen, werden Sie auch dies nicht beseitigen müssen. Denn für eine fachgerechte „Schadensbeseitigung“ müssten zuvor Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, diese obliegen jedoch nicht dem Mieter, sondern sind ausschließlich Sache des Vermieters.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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"Sehr geehrte Frau RA Petry-Berger,
vielen Dank für ihre umfassenden, verständlich erläuterten Antworten. Diese haben mir außerordentlich weiter geholfen.
Vielen Dank!!! "