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Renovierungspflicht bei Auszug durch Individualvereinbarung?

14.09.2010 20:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

ich lebe derzeit in einer Mietwohnung, die vor meinem Einzug zwangsrenoviert wurde. Nach nun 25 Monaten werde ich aus der Wohnung ausziehen.

Im Mietvertrag selbst steht nichts dazu, allerdings in einer Anlage mit "Individualvereinbarungen" mit folgenden Inhalten:

"Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnräume (Decken und Wände) bei Auszug komplett fachmännisch zu streichen und gesäubert zu übergeben. Ab einer Wohndauer von in der Regel vier Jahren sind die Fenster und Fensterrahmen sowie ab einer Wohndauer von im Allgemeinen sechs Jahren die Heizkörper ebenfalls zu lackieren/lasieren"

Was bedeutet dies für mich? Muss ich beim Auszug die paar vorhandenen Löcher beseitigen, komplette Wohnung streichen und putzen? Oder muss ich gar nichts machen oder sogar noch mehr?

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt:

Nach der gesetzlichen Lastenverteilung liegt die Renovierungs- und Instandhaltungspflicht biem Vermieter.

Sie kann jedoch, wie in Ihrem Fall geschehen, durch Vertragsvereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Klauseln, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind grundsätzlich wirksam, solange sie keinen starren Fristenplan enthalten, nach dem die Mietsache unabhängig von ihrem Abnutzungsgrad nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu renovieren ist.

In Ihrem Fall ist aufgrund der Formulierung "in der Regel" davon auszugehen, dass die in der Individualvereinbarung aufgenommenen Zeitabstände von 4 für die Fenster und 6 Jahren für das Lackieren der Heizkörper leiglich Regelfristen sind. Das bedeutet, dass in der Regel innerhalb dieser Fristen zu renovieren ist, jedoch nur dann, wenn die Wohnung auch tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Solche Renovierungsklauseln mit Regelfristen sind wirksam.

Das bedeutet, dass in Ihrem Fall die Renovierungspflicht rechtswirksam vertraglich auf Sie abgewälzt wurde. Allerdings ist in Ihrem Fall bei einer Mietdauer von lediglich 25 Monaten nicht davon auszugehen, dass eine objektive Renovierungsbedürftigkeit der Fenster und Heizkörper besteht.

Hinsichtlich der Decken und Wände gilt folgendes:
Wenn Sie die Wohnung nicht innerhalb der Mietdauer renoviert haben und die Wohnung sichtbare Gebrauchsspuren aufweist, müssen Sie bei Ihrem Auszug renovieren.

Eine Klausel, wonach der Mieter die Wohnung beim Auszug „fachmännisch renoviert" übergeben muss, ist unzulässig (OLG Stuttgart, Az.8 RE Miet 2/92). Der Mieter darf diese Tätigkeit auch selbst vornehmen. Der Eigentümer muss sich mit der Leistung zufriedengeben, soweit die Ausführung „fachgerecht" ist. Das Ergebnis muss durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen. Eine Pflicht, die Wände weiß zu streichen, besteht ebenfalls nicht. Die gewählte Farbe muss lediglich neutral sein (z.B. Beige/ Hellgrau/ Pastellfarben).

Den objektiven Renovierungszustand kann ich aus der Distanz nicht beurteilen.Ich rate Ihnen allerdings, sofern sie in den 25 Monaten nicht renoviert haben, die Bohrlöcher und etwaige Macken in den Wänden auszubessern und die Decken und Wände mit einer neutralen Farbe zu streichen.

Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen. Ferner möchte ich Sie höflichst bitten das Bewertungsportal in Anspruch zu nehmen.

mit freundlichen Grüßen




Dirk Dreger
Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 14.09.2010 | 21:24

Ich möchte Sie noch ergänzend darauf hinweisen, dass- wie in Ihrem Fall- die Vereinbarung einer Endrenovierngspflciht im Rahmen einer Individualvereinbarung zulässig ist. Eine Unwirksamkeit besteht nach ständiger BGH- Rechtsprechung lediglich für Formularmietverträge.


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